Пользователи нашего портала с нетерпением ждали вывода на рынок квартир жилого комплекса «Домашний», строительство которого ведётся на участке 60 Га в ЮВАО. Похоже, что ждали не зря — застройщик не только представил широкий выбор предложений, но и взял неплохой темп строительства. Сможет ли он его выдержать? Попробуем разобраться.
Перед началом знакомства с новостройкой взглянем на её застройщика. «Производственно-коммерческое предприятие «Мосстройснаб», являющееся застройщиком ЖК «Домашний», было зарегистрировано 24.06.1994 года, то есть 22 года назад. Единственным учредителем застройщика является кипрская компания «Лафитерсо Холдигс ЛТД». Её уставной капитал, согласно проектной декларации, равен 10 000 рублей, а согласно данных ЕГРЮЛ — 36 823 руб. В течение трёх лет, предшествовавших началу строительства ЖК, застройщик не принимал участие в каких-либо строительных проектах.
Заглянем в документы
На официальном сайте ЖК «Домашний» представлены проектные декларации 1 и 2 этапа первой очереди комплекса, со всеми изменениями, а также разрешения на строительство по обоим этапам.
Документы оформлены правильно, не просрочены, должным образом отображают всю информацию, которую должен предоставить застройщик участникам долевого строительства. Согласно этой информации, финансирование строительства осуществляется за счёт продажи строящихся квартир по ФЗ №214.
Кроме того, в проектной декларации право аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство ЖК, принадлежащего городу, обременено ипотекой ПАО «Промсвязьбанк», зарегистрированной на основании договора 12.03.2013 года.
Информация об обременении имеется и на сайте Росреестра, что подтверждает информацию в проектной декларации. Таким образом, кроме привлечения денежных средств дольщиков, застройщик пользуется кредитными ресурсами «Промсвязьбанка».
Доступ к кредитным ресурсам в кризисное время, когда уменьшается количество покупателей недвижимости, является плюсом застройщика. Это позволяет организовать строительный процесс и график строительных работ, в меньшей степени зависящий от планомерности поступления средств участников долевого строительства. «Дырки» в бюджете строительства при нехватке денег дольщиков закрываются кредитными средствами, а процесс строительства идёт непрерывно.
Согласно проектной декларации, строящиеся объекты ЖК, два многосекционных жилых дома высотой 32 этажа, планируется сдать в 2018 году.
| Этапы I очереди | Дата выдачи разрешения на строительство | Начало строительства | Срок действия разрешения на строительство | Окончание строительства | Срок ввода в эксплуатацию |
| 1 этап | 09.02.2016 г. | 1 кв. 2016 г. | 10.08.2018 г. | 1 кв. 2018 г. | 1 кв. 2018 г. |
| 2 этап | 13.04.2016 г. | 2 кв. 2016 г. | 13.01.2019 г. | 2 кв. 2018 г. | 2 кв. 2018 г. |
Таким образом, 1 и 2 этапы первой очереди строительства строятся и сдаются практически одновременно, с интервалом в три месяца, а поэтому для анализа рисков их удобно объединить.
Общее количество квартир двух корпусов — 1 873 шт. Их общая площадь — 85 726 кв. м. Подземная автостоянка рассчитана на 180 машино-мест. Сметная стоимость 1 и 2 этапа строительства - 6,3 млрд руб.
Кто стоит за «Мосстройснаб»?
Проанализировать финансовую отчётность застройщика не представляется возможным, потому что, несмотря на солидный срок существования этой компании, не удалось обнаружить сданные в органы Росстата финансовые отчёты «Мосстройснаб». Соответственно, не удалось определить финансовые возможности застройщика по строительству первой очереди объекта.
При этом понятно, что «Мосстройснаб» является номинальным застройщиком, не имеющим даже своего сайта. Вся информация о строящемся ЖК размещена на официальном сайте ЖК, а также на официальном сайте ЗАО «ПСН», которое объявляет себя девелопером проекта. Можно предположить, что не юридическим, а реальным застройщиком является именно эта компания, хотя юридически её роль в строительстве объектов этого ЖК на этих официальных сайтах не закреплена.
Более того, продажу квартир первой очереди осуществляют от имени застройщика три риэлтерских агентства, а не отдел продаж этой компании. Таким образом, в случае неуспеха проекта, отвечать за это будет не компания объявляющая этот проект своим, а никому не известная фирма-застройщик.
Так поступают многие крупные компании, создавая под конкретные строительные проекты фирмы-«прокладки», куда поступают денежные средства от дольщиков, купивших квартиры, и откуда они выводятся в организацию, реально стоящую за строительством, но при этом юридически ни за что не отвечающей.
Может ли такая ситуация быть здесь? С одной стороны, конечно может, потому что не зная, на каких принципах строятся взаимоотношения реального и номинального застройщика, невозможно просчитать риски для тех, кто будет вносить свои деньги на строительство ЖК. Но это только теоретически. Практически всё выглядит совсем по-другому.
Согласно фотоотчётам, строительство идёт очень активно. Часть секций жилых домов вылита монолитом до уровня 10 этажа и выше. По остальным секциям работа тоже движется очень быстро. И это за 6 с небольшим месяцев работы! Это очень хороший график, который при дальнейшем его соблюдении, позволит сдать корпуса первой очереди в срок.
За счет чего достигается скорость?
Частично за счёт продаж квартир. Согласно данным, представленным на сайте Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия по этому ЖК составляет 203 шт. по состоянию на 13.08.2016 года. Первый договор заключен 23.03.2016 года, последний - 05.08.2016 года. За 4,5 месяца заключено более 200 договоров. Это не плохие темпы продаж, но явно недостаточные для набранных темпов строительства.
Продажа квартир дольщикам и поступающие в результате этого денежные средства важны для строительства, но, очевидно, они являются не единственным источником денежных средств у застройщика.
Гораздо более важный и более объёмный источник нашёл отражение в редакции проектной декларации от 28 июля 2016 года.
По состоянию на 30.05.2016 года:
Дебиторская задолженность - 3 010 584 тыс.руб.;
Кредиторская задолженность - 307 645 тыс.руб.;
Долгосрочные обязательства - 3 496 497 тыс.руб..
Иначе говоря, в период между 31.03.2016 года (дата предыдущих финансовых показателей, отражённых в редакции от 5 мая 2016 года) и 30.05.2016 года, застройщик получил финансирование извне на сумму около 3,5 млрд руб., потому что к долгосрочным обязательствам в бухгалтерском балансе относятся обязательства организации, подлежащие погашению за период более 12 месяцев и включающие в себя долгосрочные кредиты банков и прочие займы.
Таким образом, к середине 2016 года, получив заёмные денежные средства, застройщик стал обладать средствами в размере 55% от объёма всех необходимых для строительства домов первой очереди. В этом случае заключение договоров долевого участия и поступление денежных средств в рамках этих договоров, являются лишь подспорьем к значительному финансированию застройщика, полученному им в виде заёмных средств.
То что эти средства были использованы по назначению, говорят цифры дебиторской и кредиторской задолженности, отражённые в проектных декларациях и изменениях к ним.
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 30.09.2015 года
Дебиторская задолженность - 3 118 288 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 80 915 тыс.руб..
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 31.03.2016 года
Дебиторская задолженность - 2 788 281 тыс.руб;
Кредиторская задолженность - 1 135 710 тыс.руб..
Финансовые результаты застройщика по состоянию на 31.05.2016 года
Дебиторская задолженность 3 010 584 тыс.руб;
Кредиторская задолженность 307 645 тыс.руб..
Это очень благоприятные показатели. Во-первых, потому что сумма долга застройщику (дебиторская задолженность) всегда значительно превышает сумму долга застройщика кому-либо (кредиторская задолженность). То есть застройщику всегда должны больше, чем он должен кому-то.
А во-вторых, цифры дебиторской задолженности показывают, что на строительстве задан очень хороший темп работ, ведь дебиторская задолженность означает оплаченные застройщиком, но ещё не выполненные подрядчиком, или выполненные, но не закрытые актом приёмки со стороны застройщика, объёмы работ.
Иначе говоря, цифры дебиторской задолженности в размере около 3 млрд руб. показывают значительные возможности застройщика в финансировании строительных работ по отношению к общему объёму финансирования строительства объектов первой очереди, оценивающемуся в 6,3 млрд руб.
При этом кредиторская задолженность застройщика, отражающая долг перед подрядчиками за уже выполненный объём работ, показывает, что расчёты с подрядчиками по возможности осуществляются быстро и значительной задолженности не возникает.
Хотя мы и не знаем, на каких принципах строится взаимоотношение реального и номинального застройщика, из приведённых цифр отчётности становится очевидно, что денежные средства из застройщика не выводятся, а наоборот в него вкладываются, а это означает, что риски вывода денежных средств дольщиков из стройки и использования их на финансово-хозяйственную деятельность, не связанную со строительством ЖК, отсутствуют. Видно, что даже те заёмные денежные средства, которые были получены застройщиком в начале 2016 года используются целевым образом для активного финансирования строительных работ.
Можно уверенно сказать, что проблем с финансированием строительства у застройщика нет. Застройщик обладает значительными заёмными денежными средствами, неплохими темпами идёт заключение договоров долевого участия, а значит у застройщика имеется доступ к средствам дольщиков.
Всё застраховано
Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу объекта. Компания «Мосстройснаб» заключила генеральные договора №ГОЗ-63-0164/16 и №ГОЗ-63-1285/16 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 10.02.2016 и от 28.07.2016 года с ООО «СК «Респект».
Кроме того, заключено соглашение №160DOG9081 от 25 марта 2016 года с САО «ВСК» о взаимодействии при страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Подписаны генеральные договора №35-4693Г/2016 и №35-6226Г/2016 страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве от 08.06.2016 и от 28.07.2016 года с ООО «Региональная страховая компания».
Таким образом, в случае несдачи жилых домов первой очереди застройщиком, участники долевого строительства могут рассчитывать на получение компенсационных страховых выплат.
«Мосстройснаб» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году не зафиксировано. Так же как и в 2015 году.
Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику не выдвигалось.Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.
Аккредитация строительной компании и проекта ЖК в банках (в том числе из ТОП-10 банков России) говорит о надёжности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, а также смотрят экономику проекта и определяют степень его риска.
Список банков, аккредитовавших ЖК «Домaшний»
Сбербанк (1-е место по активам в стране);
«Россельхозбанк» (4-е место по активам в стране);
ВТБ 24 (5-е место по активам в стране);
«ВТБ Банк Москвы»;
«Ханты-Мансийский Банк Открытие»;
«Промсвязьбанк»;
«Абсолют Банк»;
«Связь-Банк».
Вывод
Застройщик «Мосстройснаб» является компанией более чем с двадцатилетней историей. Компания стабильно функционируовала на протяжении этого времени. Отсутствие попыток реорганизации свидетельствует о надёжности выбранной бизнес-стратегии развития.
До начала строительства ЖК «Домашний» застройщик не участвовал в проектах строительства жилых домов и не имел соответствующего опыта, что не помешало ему подготовить рабочую документации на строительство должным образом.
Финансовое состояние компании-застройщика неизвестно. Его возможности самостоятельно осуществлять финансирование объектов ЖК под большим вопросом. Тем не менее, застройщику удалось осуществить привлечение заёмных денежных средств, размер которых позволяет строить вне зависимости от поступления денежных средств от участников долевого строительства.
Значительное финансирование извне (в размере более 50% от общего объема всех средств, необходимых для строительства объектов этого ЖК) позволило застройщику обеспечить очень высокий темп строительных работ, который при соблюдении его в дальнейшем, позволит своевременно построить и сдать объекты в ЖК в эксплуатацию, в соответствии с графиком, прописанном в проектных декларациях.
Аккредитация компании в банках из Топ-10 банков России говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объектов. Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение, или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Компания работает без нарушения строительных норм. Не имеет в отношении себя иски в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств.
Совокупность перечисленных факторов позволяет предположить, что велика вероятность, что корпуса ЖК «Домашний» будут сданы в эксплуатацию согласно разрешительной документации, а именно в 1 квартале и во 2 квартале 2018 года. Риски при вложении в ЖК «Домашний» минимальны. Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в строящееся ЖК и застройщика ОАО «ПКП «Мосстройснаб».
Комментарии 1
ГРУППА ПСН ПОЛУЧИЛА РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ 2 ПК I ОЧЕРЕДИ МИКРОРАЙОНА «ДОМАШНИЙ»не верная информация!!! просим помощи СМИ! Первая очередь м-на Домашний состоит из 2 корпусов, так вот первый корпус до сих пор не сдан! На него не получены документы по вводу в эксплуатацию. Мало того в соцсетях ходят увнренные слухи , что первый корпус аварийный и поэтому его не принимает ЗОС!!! Вообще ситуация критическая!