МФК «Пресня Сити» в рейтинге новостроек ЦАО получил достаточно высокие оценки: за местоположение — В-, за качество проекта — А, за риски — А. Заслуженно ли? Ведь буквально полгода назад комментаторы высказывали своё негодование о темпах строительства. Несмотря на активизацию строительства, есть ли гарантия, что «затишье» не повторится снова?
Застройщиком ЖК «Пресня Сити» является Общество с ограниченной ответственностью «Ордена Трудового Красного Знамени Хлебозавод им. В.П.Зотова», зарегистрированное 20 декабря 2006 года в городе Москва (ИНН 7703620610).
Коммерческое обозначение застройщика - MR Group, Coalco Development.
Уставный капитал компании - 19 739 000 руб. Генеральный директор - Дмитриева О. В.
Учредителем застройщика с долей в 100% уставного капитала является ООО «Хрустaльные бaшни» (ИНН 5009072746).
В базе данных ЕГРЮЛ имеется информация об обременении на долю учредителя в уставном капитале. Вид обременения - залог. Залогодержатель ПАО «Банк ВТБ».
Застройщик ООО «Ордена Трудового Красного Знамени Хлебозавод им. В.П.Зотова» опыта строительства объектов недвижимости не имеет.
Что за проект?
Давайте посмотрим, что из себя представляет строящийся комплекс, согласно первоначальной проектной декларации от 28 декабря 2015 года.
В границах отведенного участка (кадастровый номер - 77:01:0004019:1003) предусмотрено строительство многофункционального комплекса, который включает в себя три 48-и этажных корпуса (44 надземных и 4 подземных этажа).
Общее количество апартаментов - 1584 шт, общее количество мест в подземном паркинге - 1265 шт.
Разрешение на строительство выдано 14.09.2009 года и действительно до 07.09.2015 года. 16 декабря 2015 года срок действия разрешения на строительство был продлён до 07.10.2018 года.
Предполагаемый срок получение разрешения на ввод в эксплуатацию всего комплекса - 01 ноября 2018 года.
Согласно информации, полученной из проектной декларации от 1 августа 2017 года, планируемая стоимость строительства составляет 16 522 434 916 тыс. руб.
В редакциях к проектной декларации, опубликованных в течение 2017 года, имеется информация о кредитном соглашении № 4068 от 25 августа 2016 года застройщика с ПАО «ВТБ». Сумма привлекаемых денежных средств — 8,75 млрд руб. Привлеченные для строительства деньги должны быть возвращены не позже оговоренного соглашением срока - 23.08.2023. Погашение кредита производится на 2 555 календарный день с даты вступления соглашения в силу.
Таким образом, общая сумма заемных денежных средств, которая может быть привлечена застройщиком для строительства многофункционального комплекса, составляет 53% от сметной стоимости строительства (8,75 млрд руб./16,52 млрд руб.).
Темпы строительства
Давайте проанализируем какими темпами осуществляется строительство корпусов ЖК «Пресня Сити».
К моменту публикации этой статьи на официальном сайте комплекса имелись фотографии хода строительства от 1 ноября 2017 года. Однако на профильных форумах, посвященных этому проекту, имеются более свежие фотографии, датированные 16 ноября 2017 года.
В совокупности фотографии дают достаточно точное представление об объеме выполненных работ. Согласно фотографиям, монолитные каркасы зданий вылиты полностью, на 90% выполнена кладка наружных стен из ячеистобетонных блоков, выставлены леса для наружной отделки и монтажа вентилируемого фасада, ведётся остекление, смонтированы мачтовые подъемники для доставки на этажи зданий строительных материалов для внутренней отделки помещений и МОП, и монтажа внутренних коммуникаций.
С учетом того, что выполнены значительные и очень дорогостоящие монолитные работы по литью 4-х подземных этажей, объем выполненных работ можно оценить не менее, чем в 50% от общего объема строительства.
Можно ли назвать темпы работы застройщика удовлетворительными? Увы, но мы вынуждены сказать нет.
На официальном сайте первые фотографии ведущихся работ датированы 01.11.2015 года. Однако к этому моменту на этих фотографиях имеется уже вырытый котлован. Таким образом становится очевидно, что строительные работы на объекте начались раньше. Между тем, к августу 2016 года, (то есть к моменту получения кредитного финансирования в банке ВТБ) работы велись очень вяло. На фотографиях этого периода видно, что ведутся монолитные работы по литью первых трёх этажей подземного паркинга, а также литью въездного пандуса подземных парковок. Объем освоенных работ к моменту получения кредитного финансирования составлял не более 10% от общего объема работ.
С учетом того, что к моменту составления этого отчета объем выполненных работ не превышает 50% от общего объема работ, можно констатировать, что с августа 2016 года по ноябрь 2017 года объем выполненных работ не превысил 40% от общего объема работ (50%-10%).
Согласно графику работ, опубликованному в проектной декларации, окончание строительства и сдача комплекса в эксплуатацию должны произойти не позднее 1 ноября 2018 года, то есть фактически через 11 месяцев с момента публикации этой статьи.
Несмотря на наличие финансирования, за прошедший год объем выполненных застройщиком работ не превысил 40%. То есть застройщику необходимо за 11 месяцев освоить не менее 50% от общего объёма работ. Основываясь на темпах работ за предыдущий год, сдача комплекса в IV квартале 2018 года кажется маловероятной. Для своевременной сдачи объекта застройщику необходимо активизироваться.
Тем не менее, в пользу застройщика можно сказать следующее: выполненные им монолитные работы очень трудоемкие и затратные по времени, особенно если идёт речь про строительство высотных зданий.
Оставшиеся работы по наружной и внутренней отделке, а также наружным и внутренним сетям можно вести параллельно друг другу, тем самым нагнав некоторое отставание от графика, имеющееся по факту.
Пока что вывод такой: при сохранении существующих темпов строительных работ, ввод в эксплуатацию корпусов МФК «Пресня Сити» в IV квартале 2018 года не представляется возможным. Наш прогноз — I или II квартал 2019 года.
Очевидно, что с учетом возможности привлечения застройщиком значительного заемного финансирования, отставание от графика связано не с денежными проблемами.
Подтверждением отсутствия проблем с финансированием может служить следующий факт: строительство корпусов ведется достаточно интенсивно (пусть и с небольшим отставанием от графика), но при этом объем продаж апартаментов на момент публикации этой статьи незначительный.
Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, по состоянию на 24.11.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 77:01:0004019:1003, то есть в строящихся корпусах комплекса апартаментов «Пресня Сити» было заключено всего 139 договоров долевого участия. Первый договор был заключен 16.05.2016 года, последний - 17.11.2017 года.
К сожалению, информация в онлайн режиме отражает только договоры, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики покупающие апартаменты не только заключают договор долевого участия с компанией-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, который впоследствии оплачивает застройщику денежные средства.
Между тем, существуют договора ДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае, если участники долевого строительства оплачивают их самостоятельно, без заёма.
Эти договоры не зафиксированы в справочной информации на сайте Росреестра, поэтому и картина проданных апартаментов (заключенных договоров ДДУ) по строящимся корпусам неполная. Очевидно, могут иметь место прямые договоры. Причем практика показывает, что таких договоров зачастую больше, чем ДДУ с ипотечным финансированием.
Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 139 договоров ДДУ, а значительно больше (как показывает практика - минимум в два раза).
Таким образом, минимальное количество договоров долевого участия заключенных застройщиком составляет не 11,39% от общего количества апартаментов (139/1584), а 20-25%.
Имея ввиду что, как правило, график оплаты по договорам синхронизирован с графиком строительства, можно предположить, что по заключенным договорам поступили не все денежные средства, а только часть из них.
С учетом того, что общее количество апартаментов составляет 1584 шт., можно предположить, что такие темпы продаж апартаментов не способны обеспечить застройщика достаточным количеством денежных средств, чтобы обеспечить тот строительный объем, который выполнен ко времени написания этой статьи и составляет 50% от общего объема строительных работ.
Можно с уверенностью сказать, что денежные поступления от участников долевого строительства являются только лишь частью (причем, не основной) денежных средств, использующихся для финансирования строительных работ.
Цифры и финансы
Давайте рассмотрим, что из себя представляет застройщик в финансовом плане.
Согласно данным, которые застройщик отразил в проектной декларации и изменениям к ней, его финансовые показатели в течение последнего года выглядели следующим образом:
|
|
Финансовый результат на 30.09.2016 года (тыс. руб.) |
Финансовый результат на 31.03.2017 года (тыс. руб.) |
Финансовый результат на 30.06.2017 года (тыс. руб.) |
|
Прибыль |
-30 505 |
16 663 |
35 438 |
|
Кредиторская задолженность |
38 760 |
73 650 |
219 849 |
|
Дебиторская задолженность |
194 110 |
849 062 |
845 781 |
Здесь обращает на себя внимание значительное превышение дебиторской задолженности (то есть долга перед застройщиком его контрагентов, когда застройщиком оплачены материалы, работы и услуги, но материалы не поставлены, а работы и услуги еще не выполнены, то есть контрагенты застройщику должны) над кредиторской задолженностью (то есть обратной ситуации, когда контрагенты поставили материалы, выполнили работы и оказали услуги, а застройщик с ними еще не рассчитался).
Превышение дебиторской над кредиторской задолженностью говорит о значительном авансировании строительства со стороны застройщика. По факту получается следующим образом: застройщик сперва оплачивает материалы, работы и услуги, а затем уже контрагенты их выполняют.
Ситуация со столь значительным авансированием подтверждает, что застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства. Это также подтверждают и цифры финансовой отчетности застройщика, которые представлены на официальном сайте МФК и отражающие результат его деятельности по состоянию на 31.12.2016 года.
Финансовые показатели застройщика на 31.12.2016 года (в тыс. руб.) :
|
Финансовые вложения |
399 430 |
Всего платежей |
653 570 |
|
Прочие внеоборотные вложения |
5 583 680 |
Платежи поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги |
141 805 |
|
В т.ч. капитальные вложения |
4 116 276 |
Количество поцентов по долговым обязательствам |
462 742 |
|
Услуги застройщика |
820 669 |
Сальдо денежных потоков от текущих операций |
36 264 |
|
Авансы на выданное строительство |
170 334 |
Всего поступлений |
4 147 191 |
|
Дебиторская задолженность |
1 046 361 |
Поступлений от продажи внеоборотных активов |
2 415 668 |
|
Задолженность по ДДУ |
919 526 |
Поступлений от возврата предоставленных займов и от продажи долговых ценных бумаг |
1 312 191 |
|
Денежные средства |
797 258 |
Дивидендов, процентов по долговым финансовым вложениям и поступлений от долевого участия в других организациях |
419 332 |
|
Уставный капитал |
19 739 |
Поступлений от авансов по ДДУ на услуги застройщика |
603 917 |
|
Добавочный капитал |
3 155 111 |
Платежей в связи с созданием внеоборотных активов |
2 489 985 |
|
Заемные средства |
648 923 |
Платежей в связи с приобретением долговых ценных бумаг, предоставления займа другим лицам |
1 817 603 |
|
Прочие обязательства |
4 113 163 |
Сальдо денежных потоков от инвестиционных операций |
130 418 |
|
Кредиторская задолженность |
171 958 |
Поступлений от получения кредитов и займов |
1 632 016 |
|
Выручка |
77 |
Поступлений от денежных вкладов собственников |
2 948 881 |
|
Увеличение капитала |
2 948 881 |
Платежей в связи с погашением векселей, возврата кредитов и займов |
3 655 433 |
|
Величина капитала на 31 декабря 2016 года |
3 144 281 |
Сальдо денежных потоков от финансовых операций |
925 964 |
|
Чистые активы на 31 декабря 2016 года |
3 144 281 |
Сальдо денежных потоков за отчетный период |
758 782 |
|
Поступления |
616 306 |
Остаток денежных средств на конец отчетного периода |
797 258 |
Что мы видим из этих цифр?
Первое, так это то, что к 31.12.2016 года уже освоено около трети строительного объема (строка «прочие внеоборотные вложения»), так как освоено около 5,5 млрд. руб, при сметной стоимости строительства в размере 16,5 млрд.руб. При том, что денежных средств от дольщиков поступило только 4,056 млрд.руб.
Около 900 млн.руб. должны дольщики по заключенным договорам.
Кроме того, получено кредитов (займов) в размере 1,6 млрд. руб, а также денежных вкладов собственников в размере 2,9 млрд. руб.
Застройщик имеет устойчивое положительное сальдо всех видов операций (текущих, инвестиционных, финансовых) в размере 750 млн руб. и даже остаток денежных средств на конец года в размере около 800 млн руб.
Финансовые показатели демонстрируют нам устойчивую в финансовом отношении фирму, имеющую возможность финансировать строительство не только за счет продаж апартаментов, но и за счет полученных кредитных денежных средств, а также за счет дополнительных взносов учредителей.
Финансовых проблем, которые могут вызвать проблемы при строительстве комплекса сметной стоимостью в 16,5 млрд. руб., этот застройщик не имеет.
Суды и долги
Застройщик ООО «Ордена Трудового Красного Знамени Хлебозавод им. В.П.Зотова» не имеет значимых гражданских судебных разбирательств, которые могут отразится на ходе строительства. Кроме того, отсутствуют какие-либо административные и банкротные иски к застройщику.
Отсутствуют и данные о долгах. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся.
Ещё одним положительным фактором является возможность изменения формата строящегося жилья с апартаментов на квартиры.
Что в итоге?
Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку апартаментов в МФК «Пресня Сити» у застройщика ООО «Ордена Трудового Красного Знамени Хлебозавод им. В.П.Зотова», потому что риски при таком вложении маловероятны.
При этом необходимо иметь ввиду, что к моменту составления этого отчета темпы строительства таковы, что задержка со сроками окончания строительства и сдачи корпусов ЖК в эксплуатацию возможна, и может составить от одного до двух кварталов. В условиях текущей строительной ситуации на российском рынке недвижимости такая задержка скорее норма.
Комментарии