ЖК «Лесобережный»: рискованно ли вкладываться в «клубный город»?

Новострой проверил 3683 13 июня 2017 в 15:59 Вячеслав Ярных
ЖК «Лесобережный»: рискованно ли вкладываться в «клубный город»?

ЖК «Лесобережный» - очередной мини-город от Urban Group, строящийся в ближнем Подмосковье. Опытный застройщик прекрасно зарекомендовал себя на рынке, получив от нашего портала оценку надёжности А+. Компания реализует сразу несколько масштабных проектов, несмотря на снижение спроса на жильё в области. Рискованно? Проверим.

Urbаn Grоup и номинальный застройщик

Упомянутые объекты
«Лесобережный»
Жилой комплекс
Urban Group
Упомянутые организации
Urban Group
Компания
Рейтинг C-/12 объектов

По документам застройщиком  ЖК «Лесобрежный» является ООО «Хайгейт», зарегистрированное 5 октября 2010 года. Его уставный капитал равен 30 000 рублей. С 30.03.2017 года единственный учредитель ООО «Хайгейт» - компания  «Лейк Бриз Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр). До этого 5% в уставном капитале владело также ООО «Урбан Групп».

Генеральный директор и один из учредителей ООО «Урбан Групп» Андрей Пучков является также генеральным директором ООО «Хайгейт». Второй учредитель ООО «Урбан Групп» - всё та же кипрская компания «Лейк Бриз Инвестментс Лимитед».

Таким образом, очевидно, что за номинальным застройщиком стоит ГК Urban Group, крупный застройщик, имеющий многолетний опыт работы. Urban Group сдала более 2 млн кв. м  жилья в Московской области в ЖК «Новосходненский», «Город набережных», «Опалиха О2», «Ивакино-Покровское», ведёт строительство ЖК «Митино О2», «Видный город», «Опалиха О3», «Солнечная система», «Город-событие «Лайково»

По объёму строительства жилья Urbаn Grоup занимает второе место в Московской области.

Прекрасно известны случаи, когда строительные компании для роли номинальных застройщиков создавали фирмы-однодневки, чтобы не нести ответственности за несоблюдение сроков строительства. Возможно, и в данном случае есть причина для опасений? На наш взгляд, нет. У номинального застройщика и у Urban Group один и тот же учредитель, а также один и тот же руководитель. Компания «Хайгейт», помимо строительства ЖК «Лесобережный», выступает также застройщиком другого жилого комплекса Urban Group - ЖК «Опалиха О3». В рамках этого проекта осуществляется строительство 16 многоквартирных жилых домов. Дома №4 и №5 уже введены в эксплуатацию.

Первая очередь

Согласно опубликованным проектным декларациям, застройщик строит четыре дома высотностью 5-7 этажей.

 

Дата получения разрешения на строительство

Срок действия разрешения на строительство

Ввод в эксплуатацию

Количество квартир (шт.)

Кадастровый номер земельного участка

Сметная стоимость строительства (тыс. руб.)

Дом №14

14 марта 2017 года

14 января 2019 года

2 квартал 2019 года

130

50:11:0040109:659

318 570

Дом №15

14 марта 2017 года

14 января 2019 года

1 квартал 2019 года

171

50:11:0040109:659

399 865

Дом №28

13 марта 2017 года

13 сентября 2018 года

1 квартал 2019 года

112

50:11:0040109:660

312 808

Дом №30

18 мая 2017 года

18 мая 2019 года

3 квартал 2019 года

154

50:11:0040109:663

474 685

Общая сметная стоимость строящихся домов составляет 1,5 млрд руб. Количество квартир во всех домах - 567 шт. 

Темпы строительства

На момент публикации этого материала на официальном сайте ЖК «Лесобережный» были представлены только майские фотографии домов №15 и №28. Согласно им, вырыты котлованы и залиты фундаментные плиты обоих домов. По дому №15 ведётся строительство цокольного этажа. Объём выполненных работ по двум корпусам не превышает 5% от общего объёма строительства. При этом застройщиком в проектных декларациях было заявлено, что по итогам 2 квартала 2017 года, по трём первым домам будет выполнено 20% от всего строительного объёма. 

Пока существующие темпы строительства нельзя признать удовлетворительными. 

Но нужно отметить, что монолитные работы очень затратны в финансовом плане и очень трудоёмки. При наличии своевременного финансирования строительства у застройщика есть возможность нагнать отставание.

Источники финансирования

Согласно информации, полученной на сайте Росреестра, в доме №28 ЖК «Лесобережный» было заключено 26 договоров долевого участия. В домах №№ 14 и 15 - 43 ДДУ.  Все эти договоры были подписаны в период с 18 апреля по 15 мая 2017 года. 

К сожалению, эта информация отражает только договоры, финансирование которых осуществляется за счёт ипотечных ресурсов, когда дольщики заключают не только договор долевого участия с компанией-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк предоставляет застройщику денежные средства. Но существуют не только ипотечные договоры, но и ДДУ, заключаемые напрямую с застройщиком. Кроме того, часто дольщики приобретают квартиры по переуступке от подрядных организаций, работающих на строительстве объектов жилого комплекса.

Все эти договоры не находят отражение в справочной информации на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир актуальна не до конца. Практика показывает, что прямых договоров и договоров переуступок заключается не меньше, а зачастую больше, чем ДДУ с ипотечным финансированием.

Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 69 ДДУ, а как минимум в два раза больше. С учётом того, что общее количество квартир в строящихся жилых домах -  567 шт., можно предположить, что такие темпы продаж квартир способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, необходимых для строительства ЖК.

Темпы заключения договоров долевого участия пока превышают темпы строительных работ. Застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства.

Возможности застройщика

Финансовые показатели компании-застройщика на 01.01.2016 года в тыс. руб.

Основные средства

13 362

Денежные средства

112 906

Дебиторская задолженность

83 925

Запасы

3 258 775

Прочие оборотные активы

6 297 484

Заемные средства

270 680

Кредиторская задолженность

10 145 735

Чистая прибыль

2 495

Платежи за сырье, материалы, работы, услуги в связи с оплатой труда работников

9 917 964

Необходимо отметить, что эти финансовые показатели не относятся к строительству ЖК «Лесобережный», которое началось в 2017 году. Эти цифры отражают деятельность застройщика, связанную со строительством ЖК «Опалиха О3». И хотя, увидев размер прибыли по итогам 2015 года в размере 2,5 млн рублей, можно задастся вопросом, за счёт чего будет строиться через год с небольшим ЖК «Лесобережный», но даже в этих показателях есть что отметить.

Дебиторская задолженность, прочие оборотные активы, запасы материалов, то есть всё то, что отражает объём незавершённого строительства в размере 9,6 млрд руб соотносится с размером полученных от дольщиков денежных средств в размере 9,8 млрд руб., и оплатой  поставщикам и подрядчикам за сырьё, материалы, работы и услуги в размере 9,9 млрд руб.. На основании этого можно сделать вывод о целевом использовании денежных средств, полученных от участников долевого строительства.

Отчётность на начало 2016 года не даёт ответа на вопрос, какими денежными средствами располагал застройщик, для того чтобы самостоятельно осуществлять финансирование строительства ЖК «Лесобережный». Возможно это и не столь важная информация, с учётом того, что темпы привлечения денежных средств дольщиков выше темпов строительства домов. Но есть ещё одно весьма любопытное обстоятельство. 

Посмотрим на финансовые показатели застройщика на конец 2016 — начало 2017 года, опубликованные в проектных декларациях ЖК «Лесобережный».

 

На  30 сентября 2016 года

На  31 декабря 2016 года

На 31 марта 2017 года

Прибыль (тыс. руб.)

2 464

3 699

645

Кредиторская задолженность (тыс. руб.)

17 999 249

19 676 068

21 073 166

Дебиторская задолженность (тыс. руб.)

168 022

221 930

150 938

Обратим внимание на кредиторскую задолженность, которая от квартала к кварталу увеличивалась. По состоянию на 31 марта 2017 года она составила более 21 млрд руб.. Большая часть этой суммы представляет собой обязательства застройщика перед дольщиками по оплаченным ими суммам. Получив от дольщика денежные средства по ДДУ, застройщик принял на себя обязательства вернуть долг, передав квартиру. Так как из строящихся домов ЖК «Опалиха О3» построены и сданы в эксплуатацию только дома №4 и №5, а сумма принятых денежных средства по вновь заключённым договорам и взносов по ранее заключённым договорам нарастает, то увеличивается долг застройщика перед дольщиками. Этот долг будет закрыт в момент окончания строительства, передачи по акту квартир оплатившим их дольщикам и регистрации этого в органах юстиции, когда взаимные обязательства дольщиков по оплате всех денежных средств по ДДУ и застройщика по передаче квартир будут стагнированы. 

Кредиторская задолженность в размере 21 млрд руб. означает, что практически вся эта сумма (за исключением долга перед поставщиками и подрядчиками) отражает полученные от дольщиков денежные средства по состоянию на 31 марта 2017 года.

Упомянутые объекты
«Опалиха О3»
Жилой комплекс
Urban Group

Согласно проектным декларациям строящихся домов №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ЖК «Опалиха О3», опубликованным на сайте Urban Group, сметная стоимость строительства составляет 14,660  млрд руб.  Согласно проектным декларациям строящихся домов №№14, 15, 28 и 30 ЖК «Лесобережный», сметная стоимость строительства составляет 1,5 млрд руб.  Итого по двум ЖК - более 16 млрд руб.

То есть потратить на строительство двух комплексов нужно около 16 млрд руб., а собрано денежных средств на 31 марта 2017 года - 21 млрд руб. (за минусом долга перед подрядчиками и поставщиками стройматериалов, и оборудования). Иначе говоря, если к началу 2016 года застройщиком было собрано денежных средств практически столько же, сколько было освоено на стройке, то к началу 2017 года денег от дольщиков поступило уже значительно больше, чем необходимо для полного финансирования строительства всех домов обоих жилых комплексов.

Проблем с финансированием строительства ЖК «Лeсoбережный» у застройщика нет. 

В дополнение к этому необходимо отметить, что в проектных декларациях имеется информация о займах и кредитах, полученных застройщиком. Речь идёт о договоре займа с ООО «ПрофиКонсалт» от 28.12.2012 года и договоре займа с ООО «Продрегионсервис» от 10.11.2011 года. Но особенно важна информация о договоре об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.01.2016 г. В качестве кредитора выступает ПАО «Сбербанк России». Банком будет  осуществляется контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ООО «Хайгейт» для того, чтобы обеспечить возврат кредита.

Контроль со стороны банка, предоставившего заёмное финансирование, является дополнительной гарантией благополучного осуществления проекта строительства ЖК «Лесобережный»

Всё перечисленное даёт основание утверждать, что привлечение денежных средств со стороны участников долевого строительства не является основным источником финансирования строительства. Очевидно, что основными источниками финансирования являются собственные денежные средства и кредитные ресурсы банков. 

Дополнительная информация

Компания «Хайгейт» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016-2017 годах, не зафиксировано. Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику, способных сказаться на результатах строительства, не отмечено.

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк
ВТБ
Банк

Застройщик участвовал в нескольких судебных разбирательствах в качестве истца.  Данные о долгах компании отсутствуют. Исполнительное производство в отношении застройщика федеральной службой судебных приставов не ведётся. 

Дома ЖК «Лесобережный» аккредитованы крупнейшими банками страны: «Сбербанком» и «ВТБ24». При аккредитации банки внимательно оценивают финансовые возможности застройщика и проверяют экономику проекта. «Хайгейт» проверили очень серьёзные банки, а значит с этими показателями у застройщика всё в порядке.

Наша рекомендация

Своевременный ввод в эксплуатацию жилых домов №№14, 14, 28 и 30 сметной стоимостью около 1,5 млрд руб. ЖК «Лесобережный» - выполнимая задачей не только для  Urban Group, но и для работающего в его интересах застройщика ООО «Хайгейт»

Мы можем рекомендовать заключение договоров долевого участия с этой компанией и покупку квартир в ЖК «Лесобережный». Риски вложения денежных средств в этот жилой комплекс нами пока не обнаружены.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме