«Мортонград» без «Мортона». Проверяем ЖК «Путилково»

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Путилково»

ПИК

Упомянутые организации

Компания

ПИК

Рейтинг A+/138 объектов

Компания

Мортон

20 объектов

По проектной декларации застройщиком ЖК «Путилково» является компания «Ривас МО». Она была учреждена ЗАО «Директ Эстейт» 15 апреля 2003 года. Уставный капитал застройщика составляет 250 000 руб. В базе данных ЕГРЮЛ есть информация об обременении в виде залога на долю учредителя в уставном капитале в пользу ПАО «Сбербанк».

Генподрядчиком строительства домов комплекса, согласно данным проектных деклараций, является ООО «Мортон». Очевидно, что и в качестве реального застройщика изначально выступала именно эта компания.

С учётом того, что в конце 2016 года «Мортон» поглотила группа компаний «ПИК», можно предположить, что в настоящий момент именно «ПИК» является реальным застройщиком. Тем более, что информация о строительстве и документы на строительство комплекса размещены на сайте ПИК, она же ведёт продажи квартир.

Догоняя график 

Строительство домов ЖК «Путилково» осуществляется застройщиком согласно следующему графику.

Строительство корпуса 23 завершено. Ведётся благоустройство прилегающей территории. Таким образом, общий срок задержки со сдачей в эксплуатацию данного дома составит не менее 9 месяцев от изначально заявленного. В доме уже завершены продажи.  

Согласно фотоотчёту строительства, в корпусе 31 ведётся кладка наружных стен. Они выложены на уровне 8-9 этажей. Информация на форумах, свидетельствует о том, что некоторые время работы на объекте не велись. Объём выполненного можно определить в 35-40% от общего объёма работ на строительстве. Окончание строительства и сдача в эксплуатацию этого дома намечены на 4 квартал 2017 года, но эту задачу застройщику будет выполнить, как минимум, очень сложно. 

Судя по информации с сайта ПИК по состоянию на начало апреля нераспроданными (свободными, а также забронированными, но ещё не оплаченными)  остаются 203 квартиры, то есть 37% от всего квартирофонда.

В корпусе 1 закончены работы по фундаменту. Ведутся работы на первом этаже здания. Объём выполненных работ можно оценить примерно в 15% от общего объёма. С учётом того, что строительство корпуса началось недавно, трудно прогнозировать, успеет ли застройщик сдать объект в установленный срок. 

Согласно информации, представленной на сайте ПИК, нераспроданными остаются 436 квартиры или 43%. 

Работы по строительству корпуса 10 близятся к завершению. Выполнена коробка здания, фасады, остекление, кровля, входные группы. Очевидно, решена проблема с наружными коммуникациями. Не выполнены работы по благоустройству прилегающей территории. Наверняка, здание будет введено в эксплуатацию во 2 квартале 2017 года. В доме остаётся 68 нереализованных квартир, то есть примерно 20% от изначального объёма предложения. 

Закончено строительство монолитного каркаса коробки корпуса 12, и уже выложены наружные стены. Ведутся работы по устройству внутренних стен и перегородок. С учётом того, что часть домов комплекса уже сданы в эксплуатацию, проблем с подключением инженерных коммуникаций бояться не стоит.

Объём выполненных работ можно оценить примерно в 55% от общего объёма. Но выполнен он более чем за год строительства, поэтому объект, скорее всего, будет сдан в конце 2017 - начале 2018 года. Все квартиры корпуса распроданы. 

Корпус 30 находится на высокой стадии готовности. Завершено строительство коробки здания, выполнены фасады. Наружные коммуникации подведены. Проделана значительная часть работ по внутренним инженерным сетям и отделке мест общего пользования.  

При этом есть проблемы с осадкой фундамента и появлением деформационного шва в фундаментной плите. Планируется проведение работ по укреплению краёв фундаментной плиты, для предотвращения дальнейшего расползания. Работы ведутся в штатном режиме. Предписаний со стороны  стройнадзора по прекращению работ нет. Готовность здания можно оценить в 85-90%. Но можно допустить и возможность новых переносов сроков сдачи в эксплуатацию, вплоть до конца 2017 года.  

Согласно информации, представленной на сайте ПИК по состоянию на начало апреля нереализованными остаются только 3 квартиры.  

В корпусе 13 закончено строительство монолитного каркаса коробки здания, ведётся монтаж технического этажа, завершается кладка наружных стены. Очевидно, решена проблема с наружными коммуникациями. 

Объём выполненных работ можно оценить в 40-45%. Этот объём выполнен более чем за полтора года строительства, поэтому можно предположить, что застройщик может не успеть сдать дом до конца 2017 года и перенесёт ввод в эксплуатацию на начало 2018 года. В доме распроданы все квартиры.

Общую сметную стоимость строительства всех несданных корпусов ЖК «Путилковo» можно оценить в сумму более 12,8 млрд руб., а объём выполненных работ - от 15% до 100% по различным домам.

Возможности номинального застройщика

Краткое описание строящихся домов даёт представление о том, что продажа квартир и возможное поступление денежных средств от участников долевого строительства происходит темпами, превышающими темпы освоения этих денежных средств в строительстве.

Согласно информации, предоставленной застройщиком, проблем с финансированием строительства у него нет.

Но информация о продажах могла быть размещена застройщиком и в рекламных целях - покупайте квартиры, пока они ещё есть, потому что их осталось немного. С точки зрения реальной картины наличия или отсутствия проблем с финансированием строительства лучше изучить финансовое состояние застройщика.

Сначала посмотрим на показатели, отражённые номинального застройщиком в изменениях к проектным декларациям, размещённым на сайте ПИК.

Финансовые показатели застройщика

Что мы видим? Во-первых, застройщик устойчиво демонстрирует прибыль, от незначительной в размере 15 млн руб, до очень значительной в размере 700 млн руб.

Во-вторых, значительный размер суммы дебиторской задолженности, то есть суммы, оплаченной застройщиком подрядчикам за невыполненную или выполненную, но незаактированную работу. Величина дебиторской задолженности говорит о том, что производятся значительные строительные работы. 

В-третьих, застройщиком демонстрируется очень значительный размер кредиторской задолженности, то есть его долга. Но размер долга значителен за счёт того, что в этой кредиторской задолженности находится долг по денежным средствам, которые были внесены участниками долевого строительства, и по которым ещё не был произведен расчёт квартирами в построенных и сданных в эксплуатацию домах. 

Единственное, что нужно исследовать в связи со столь значительной кредиторской задолженностью, это соответствуют ли внесённые денежные средства освоенному объёму строительных работ, то есть целевым ли образом используются полученные средства. Это сравнение будет сделано чуть позже.

Финансовые показатели говорят о деятельности очень крупной и прибыльной фирмы, осуществляющей значительные объёмы строительных работ. 

Посмотрим подробнее, что из себя, согласно данным последней финансовой отчётности, имеющимся на сайте Росстата, застройщик представлял на 01.01.2016 года (в тыс. руб.).

Прочие внеоборотные активы на конец отчетного года - 20 001 091

Прочие внеоборотные активы на конец предыдущего года - 16 954 766

Запасы на конец отчетного года - 1 782 577

Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года - 1 524 433

Долгосрочные заемные средства на конец предыдущего года - 3 606 646

Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года - 3 499 850

Прочие долгосрочные обязательства на конец предыдущего года - 0

Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года - 22 070 235

Краткосрочная кредиторская задолженность на конец предыдущего года - 26 773 862

Чистая прибыль за отчетный год - 701 953 

Получение кредитов и займов за отчетный год - 1 173 932

Платежи – всего за отчетный год - 3 263 679

В связи с погашением (выкупом) векселей и других долговых ценных бумаг, возврат кредитов и займов за отчетный год - 3 256 144

Объём незавершенного строительства (он фигурируют в разделе «прочие внеоборотные активы») в размере 20 млрд руб на начало 2016 года соответствует сумме кредиторской задолженности на конец 2016 года в размере 23 млрд руб., о которой шла речь выше.

С учётом того, что за год, показатели которого нашли отражение в этой таблице, освоенный объём строительства составил более 3 млрд руб. (разница между 20 млрд руб., освоенными на конец отчётного года, и 17 млрд руб., освоенными на конец предыдущего года), то можно предположить, что и в 2016 году сумма освоенных средств была не меньше. Значит можно говорить об общем объёме незавершенного строительства в конце 2016 года в размере близком к 23 млрд руб. Это говорит о целевом использовании денежных средств, полученных от участников долевого строительства. 

Застройщик имеет значительный запас строительных материалов, размер которых составил около 1,8 млрд руб. Застройщик активно использует заёмные денежные средства, как со стороны кредитных финансовых учреждений в размере 1,5 млрд руб. (находит подтверждение информация о кредитовании строительства со стороны ПАО «Сбербанк»), так и со стороны нефинансовых учреждений, возможно со стороны «родственных» структур, в размере 3,5 млрд руб.

Застройщик не зависит только от денежных средств дольщиков, что очень важно в условиях стагнации строительного рынка и падения объёма продаж в новостройках. 

Компания «Ривас МО» демонстрирует значительную прибыль в размере 700 млн руб. Хорошие финансовые показатели позволили застройщику произвести значительное погашение кредитов на сумму в 3,2 млрд руб, новых кредитов при этом было получено только на 1,2 млрд руб.

Упомянутые организации

Банк

Сбербанк

Перед нами успешно функционирующая строительная организация, которая не испытывает проблем с финансированием, и осуществляет значительные строительные работы за счёт денежных средств участников долевого строительства, заёмных денежных средств и значительной собственной прибыли. Заёмные денежные средства были предоставлены застройщику ПАО «Сбербанк», который перед выдачей этих кредитов конечно же проверил экономику строительства жилого комплекса. 

Июльский штраф

Все документы на строительство оформлены застройщиком надлежащим образом, им осуществлено страхование собственной гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объектов долевого строительства.

В отношении компании не ведутся сколь-нибудь значительные гражданские и административные судопроизводства, а также исполнительные производства. 

Единственное предписание со стороны государственного строительного надзора, связанное с нарушением регламента строительных работ датировано 08.07.2016 года. Это предписание фиксирует нарушение ведущихся строительных работ объекта капитального строительства - «Многофункционального комплекса с физкультурно-оздоровительным центром, подземной автостоянкой и спортивным ядром, поз. 44» по адресу: Московская область, Красногoрский район, вблизи д. Путилковo,  которое ведётся в отсутствии полученного разрешения на строительство. По результатам проверки застройщику был выписан штраф в размере 50 000 рублей.

Итоговый вывод

Застройщиком демонстрировался ранее значительный темп строительства и объём освоенных работ. Тем не менее, очевидно, что темпы строительства замедлились и больше не соответствуют изначально заявленным в проектных декларациях срокам. По некоторым корпусам отставание достигает трёх кварталов.

Застройщик при этом не испытывает проблем с финансированием строительства, он  является финансово состоятельной и прибыльной организацией. Именно поэтому риски вложения денежных средств в ЖК «Путилково» и застройщика ООО «Ривас МО» минимальны.

Существующая задержка со сроками сдачи домов, которые уже построены и которые собираются построить в этом жилом комплексе, связана, вероятно, с организационными вопросами передачи контроля над объектами группы компаний «Мортон» ПИК и смены генерального подрядчика, о которой сообщалось на официальном сайте ПИК.

Организационный период, связанный с проведением сверок с подрядными организациями, передачей строительных объёмов и запасов новому генподрядчику, оценкой проектной и исполнительной документации и соответствия её ведущимся работам, а также экспертной оценкой состояния строящихся зданий, значителен по времени.

После окончательного поглощения компании «Мортон» группой компаний «ПИК», ситуация со строительством, вероятно, должна войти в норму, но при этом наверстать допущенное отставание не удастся. При покупки квартир это обстоятельство нужно учитывать.