Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

ЖК «Поколение»: надёжный, но с оговорками... Проверка Novostroy.ru

Новострой проверил 1 413 16 мая 2017 в 17:27 Вячеслав Ярных
ЖК «Поколение»: надёжный, но с оговорками... Проверка Novostroy.ru

ЖК «Поколение» включён нашим порталом в Белый список новостроек. Дома проекта строятся быстрыми темпами, а квартиры успешно продаются. Но подробная проверка номинального застройщика «Поколения» показала, что и к этому жилому комплексу есть несколько острых вопросов.

Упомянутые объекты
«Поколение»
Жилой комплекс
ФСК Лидер
Упомянутые организации
ФСК Лидер
Компания
Рейтинг A+/21 объект

ООО «СигналСтройГрупп», являющееся, согласно проектной декларации, застройщиком ЖК «Поколение», было учреждено 16 июня 2003 года. Уставный капитал компании равен 15 199 000 руб.

У застройщика есть два учредителя:

Компания с ограниченной ответственностью «Берлиндэй Холдингз Лимитед» (Кипр) с долей 0,01%.

ООО «СигналСтройГрупп» (то есть доля принадлежит самой компании) с долей в 99,9%.

До начала возведения ЖК «Поколение» застройщик не принимал участие в строительстве и сдаче в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

Состав проекта

На официальном сайте ЖК «Поколение» опубликованы проектные декларации строительства трёх жилых домов. Ещё один корпус находится на стадии проектирования. Согласно информации, опубликованной в проектных декларациях, строительство этих домов ведётся в две очереди.

Номер очереди

Номер дома

Описание дома

Начало строительства

Ввод объекта в эксплуатацию

Количество квартир (шт.)

Количество машино-мест (шт.)

Планируемая стоимость (тыс. руб.)

1 очередь строительства

 

 

Дом 1

20-22-х этажный жилой дом

3 квартал 2016 года

4 квартал 2017 года

307

97

1 245 530

Дом 2

20-22-х этажный жилой дом

1 квартал 2017 года

1 квартал 2018 года

405 

140

1 799 310

2 очередь строительства

Дом 3

19-23-х этажный жилой дом

3 квартал 2017 года

1 квартал 2019 года

502

306

2 519 650

Сметная стоимость всех домов, согласно данным проектной декларации, составляет около 5,6 млрд руб. Количество квартир в строящихся домах - 1 214 шт. Все три корпуса строятся на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107. 

Темпы продаж

Способна ли компания «СигналСтройГрупп» освоить строительный объём в 5,6 млрд руб.? Посмотрим, как у застройщика обстоят дела с продажей квартир. Достаточно ли заключается договоров с участниками долевого строительства, для того чтобы денежный поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства?  

В проектных декларациях отсутствуют данные о привлечённом заёмном финансировании. База данных ЕГРЮЛ также не содержит информации о залоге долей учредителей в уставном капитале, что обычно происходит при получение кредитов. 

Строительство ЖК «Поколение» осуществляется посредством заключения договоров долевого участия на средства участников долевого строительства.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0007003:107 было заключено 259 договоров ДДУ. Эти договоры были подписаны в интервале с 18.07.2016 до 05.04.2017 года, то есть менее чем за 9 месяцев.

К сожалению, представленная информация отражает только договоры, финансирование которых осуществляется за счёт ипотечных кредитных ресурсов, когда дольщики, покупающие квартиры, заключают не только договоры долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечные договоры с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства.

Эксперт рынка

Между тем, существуют и договоры ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договоры самостоятельно, не привлекая заёмного финансирования. Кроме того, часть договоров ДДУ дольщики, как правило, в процессе строительства заключают по переуступке с подрядными организациями, к которым эти квартиры попадают в качестве расчёта со стороны застройщика за выполненную работу.

Все эти договоры не находят отражение в справочной информации на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир по строящимся домам не полная. Это означает, что менее чем за 9 месяцев застройщиком, возможно, заключено не 259 договоров ДДУ, а гораздо больше.

С учётом того, что общее количество квартир составляет  1 214 шт., а строительство трёх домов будет осуществляться поэтапно вплоть до 1 квартала 2019 года, можно предположить, что такие темпы продажи квартир способны к окончанию строительных работ полностью обеспечить застройщика финансами, необходимыми для строительства домов ЖК «Пoкoление».

Кроме того, на официальном сайте ЖК по состоянию на 16.05.20017 года отражены данные по квартирам, продажу которых осуществляет застройщик. Согласно этим данным,  в продаже имеется 363 квартиры во все трёх домах, то есть примерно 30% от общего объёма. 

Понятно, что по реализованным квартирам ещё не поступили все денежные средства. Как правило, график платежей в договоре совмещён с графиком строительства. Так как строительство продолжается, то и денежные средства по заключённым договорам будут поступать ещё значительное время.

Тем не менее очевидно, что застройщиком заключено значительное количество договоров долевого участия и получено значительное количество денежных средств от участников долевого строительства.

Что уже построено?

Посмотрим, какими темпами осуществляется строительство. На официальном сайте ЖК «Поколение» представлены фотографии строительства трёх домов комплекса, а в проектной декларации отражен планируемый застройщиком график строительных работ.

Согласно проектной декларации, график освоения строительного объёма по дому 1 следующий. К окончанию 1 квартала 2017 года должно было быть освоено 40% строительного объёма. К окончанию 2 квартала 2017 года - 60% объёма.

Таким образом, если застройщиком соблюдается график строительства, то по состоянию на 16 мая 2017 года им должно быть освоено чуть больше 40% объёма строительства.

Согласно фотографиям, строительство началось в мае 2016 года. По состоянию на 16 мая 2017 года закончены работы по устройству монолитного каркаса дома, закончена кладка наружных стен из газобетонных блоков, производится утепление фасада, на 90% выполнено остекление. 

Объём выполненных работ от общего объёма строительства можно оценить не менее, чем в 50%. Таким образом, можно констатировать, что застройщиком строительство данного дома осуществляется строго в соответствии с заявленным графиком. 

В доме 2 к окончанию 1 квартала 2017 года должно было быть освоено 20% строительного объёма. К окончанию 2 квартала 2017 года - 40%.

Согласно фотографиям, представленным на сайте, строительство дома 2 началось в августе 2016 года. По состоянию на 16 мая 2017 года закончено литьё монолитного каркаса здания, завершается кладка наружных стен из газобетонных блоков. Объём выполненных работ от общего объёма строительства можно оценить не менее чем в 30-35%.

Таким образом, можно констатировать, что и по 2 корпусу работы ведутся в соответствии с графиком, а возможно и с небольшим его опережением. 

Строительство дома 3  планировалось начать в рамках второй очереди - в 3 квартале 2017 года. Но по факту строительство ведётся уже сейчас. На середину мая 2017 года производятся котлованные работы. То есть строительство данного дома началось с опережением изначально заявленного графика строительства. Объём выполненных работ от общего объёма строительства можно оценить в 3-5%.

Строительство ЖК «Поколение» ведётся с небольшим опережением от заявленного графика. Освоенный объём строительства по всем трём домам составляет от 3% до 50%. 

Приведенные данные по проданным квартирам и освоенным объёмам, позволяют сделать вывод, что застройщиком привлекается достаточно денежных средств от участников долевого строительства. Этих средств хватает на работу даже с небольшим опережением графика.

Финансовые возможности застройщика

Насколько застройщик способен самостоятельно освоить строительный объем в 5,6 млрд рублей? В проектной декларации опубликованы основные финансовые показатели к моменту начала строительства домов ЖК «Поколение»

Финансовый результат по состоянию на 30.09.2016 года

Результат

Сумма (тыс. руб.)

Убыток

16 543

Кредиторская задолженность

203 050

Дебиторская задолженность

269 074

Эти показатели демонстрируют незначительные промежуточные убытки. При заявленном объёме строительства в размере 5,6 млрд руб. размер убытков в 16 млн руб. является мизерным.

Кроме того, очевидно, что это именно промежуточные убытки. Застройщик может нести затраты, но не показывать значительную собственную выручку по причине её отсутствия. Выручка, покрывающая затраты, может быть заявлена застройщиком в момент окончания строительства, после сдачи домов в эксплуатацию, постановки себе на баланс нераспроданных квартир и их продажи. Поэтому промежуточные убытки на этапе строительства у застройщика ни о чём не говорят.

Что важнее в этих цифрах, так это превышение дебиторской (то есть долга перед застройщиком, когда работа оплачена, но не выполнена, либо выполнена, но не заактирована) в размере 270 млн руб., над кредиторской задолженностью (то есть долга застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги) в размере 200 млн руб. 

Застройщиком авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать. Это хорошие, благоприятные показатели финансово-хозяйственной деятельности строительной компании.

Очень показательными являются и цифры финансовой отчётности застройщика на начало 2016 года (в тыс руб.).

Результат

Сумма (тыс. руб.)

Заёмные средства

78 414

Выручка

79 660

Чистая прибыль

23 491

В том числе кредитов, займов

76 740

До начала строительства «СигналСтройГрупп» была средней фирмой, которая имеет обороты в десятки миллионов рублей, прибыль в размере чуть более 23 млн руб., заёмные средства и полученные кредиты, которые в совокупности превышают оборот фирмы. 

Это не показатели компании, способной самостоятельно, либо за счёт привлечённых заёмных и кредитных денежных средств в размере чуть большем 150 млн руб. «вытянуть» строительство стоимостью 5,6 млрд руб. Понятно, что фирма с такими показателями в очень большой степени зависит от того, как продаются квартиры в строящемся доме. Но понятно и то, что компания-застройщик является номинальным застройщиком. Да это и не скрывается, потому что и на сайте ЖК «Поколение» в качестве застройщика указана «ФСК Лидер».

«ФСК Лидep» и роль «СигналСтройГрупп» 

«ФСК Лидер» - очень серьезный игрок строительного рынка России, входящий в ТОП-15 строительных компаний РФ. По состоянию на середину 2016 года компания входила в ТОП-200 крупнейших частных компаний России.

Очевидно, что номинальный застройщик является типичной фирмой-«прокладкой» между реальным застройщиком и дольщиками. Она сможет обезопасить реального застройщика от возможных судебных преследований со стороны дольщиков, если строительство пойдёт как-то не так.

Застройщик не имеет собственного сайта. Информация о строительстве ЖК «Поколение» находится на официальном сайте ЖК, а также на официальном сайте «ФСК Лидер». При этом необходимо отметить, что данные об учредителях из базы данных ЕГРЮЛ никак не подтверждают того, что «ФСК Лидер» имеет какое-либо отношение к застройщику, а значит эта компания не несёт никакой юридической ответственности за решения застройщика и  результат его деятельности.

Поэтому объявление себя застройщиком со стороны «ФСК Лидер» является скорее маркетинговым ходом, не имеющем никакого отношения к юридической стороне вопроса. Юридически застройщиком домов ЖК «Поколение» эта компания не является, и в случае неудачи в реализации этого проекта никакой юридической ответственности за это нести она не будет.

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк

Тем не менее, у «ФСК Лидер» хорошая репутация компании, которая реализует крупные строительные проекты, причём свои объекты компания сдаёт в основном в срок. Компания имеет значительный оборот, значительную прибыль, а также доступ к кредитным денежным средствам ПАО «Сбербанк», который предоставляет ей значительные кредиты в размере миллиардов рублей под некоторые строительные проекты. ПАО «Сбербанк» очень серьёзный банк, и при предоставлении кредитов он обязательно проверяет возможности застройщика рассчитаться по взятому кредиту, а также оценивает экономику и риски строительного проекта.

Данные финансовой отчётности компании и информация о кредитах ПАО «Cбербaнк» позволяют предположить надежность и финансовую состоятельность «ФСК Лидep».

Но имея ввиду, что за застройщиком стоит крупная компания «ФСК Лидер», необходимо смотреть и на ситуацию, которая есть у юридического застройщика  «СигналСтройГрупп». 

Судебный вопрос

Если ориентироваться на темпы строительства и темпы продаж, то ситуация у застройщика обстоит благополучно. К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств. Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Если ориентироваться на все вышеперечисленную информацию, касающуюся деятельности застройщика, а также иметь ввиду, что вероятно, за застройщиком стоит одна из крупнейших компаний России, рисков вложения денежных средств в покупку квартир нет никаких. Высока вероятность, что строящиеся дома будут построены и сданы в эксплуатацию в срок, заявленный в проектных декларациях, возможно даже немного раньше.

Однако имеется информация, которая перечеркивает всю определённость. Она касается иска ООО «Бaлaшиха-Сити» к ООО «СигналСтройГрупп» от 05 декабря 2016 года на сумму 996 млн руб. 

Согласно поданному исковому заявлению, до 15.06.2016 года ООО «Бaлaшиха-Сити» являлось учредителем застройщика ООО «СигналСтройГрупп» с долей в 99,9%. 15.06.2016 года было написано заявление о выходе из числа учредителей, а 05 декабря 2016 года в Арбитражный суд Москвы было подано  исковое заявление о взыскании действительной стоимости доли.

В ходе судебного заседания 09 февраля 2017 года было приостановлено производство по делу по причине необходимости получения экспертного заключения о рыночной стоимости активов ООО «СигналСтройГрупп», которые представляют из себя административное здание  общей площадью 9 591 кв. м, расположенное по адресу г.Москва, Сигнальный пр-д, д.5, стр.1, а также стоимости доли ООО «Бaлaшиха-Сити» в активах компании. Срок для представления экспертного заключения в суд определен до 31.05.2017 года.

Учредитель застройщика с долей в 99,9% подает иск к застройщику на 1 млрд руб. Ситуация совершенно непонятная. Можно предположить, что учредитель с долей в 99,9% имеет отношение к реальному застройщику «ФСК Лидер», но юридически эту связь отследить невозможно, потому что единственным учредителем ООО «Бaлaшиха-Сити»  является частная акционерная компания с ограниченной ответственностью «Трафкон Холдингз Лимитед» (Кипр).

Если и застройщик, и его учредитель имеют отношения к «ФСК Лидер», то зачем им суд. Если, как некоторые утверждают, для того чтобы вывести активы посредством решения суда и при этом не платить налоги на полученный доход, то не проще ли было оценить эти активы по нужной цене и передать именно по нужной цене, возвращая стоимость доли, а не доводить дела до суда и огласки, которая вызовет вопросы у дольщиков.

Сумма, заявленная в суде, слишком велика для строительства сметной стоимостью в 5,6 млрд руб. Она может «поглотить» всю расчетную прибыль, и в таком случае любые непредвиденные расходы на строительстве с учётом долга по этой цифре могут увести строительство в отрицательную величину и сказаться на его результатах.

Это хорошо если оценка здания будет близка к этой цифре. Тогда доля ООО «Бaлaшиха-Сити» может быть возвращена именно этим зданием, при этом застройщик останется «пустым», без активов, но при этом работающим, так как пока стройка ведётся довольно успешно. А если стоимость здания будет оценена невысоко? В этом случае на застройщике ООО «СигналСтройГрупп» «повиснет» значительный долг перед компанией ООО «Бaлaшиха-Сити», которая с момента выхода из числа учредителей застройщика больше к строительству ЖК отношение иметь не будет.

Как в дальнейшем распорядится эта компания долгом перед ней со стороны застройщика - непонятно. Зачем нужно, чтобы образовался этот долг - тоже непонятно.

Так же, как не понятно, родственные ли это структуры? На официальном сайте «ФСК Лидер» приведена структура этого холдинга и названия компаний, которые в него входят: «Лидер Девелопмент», «Финансово-строительная корпорация «Лидер-Юг», ООО «ФСК «Лидер Северо–Запад», ФСК «Лидер», ООО «СтройМонтажСервис-М», ЗАО «Торговый дом «Партнер», ООО «Агентство недвижимости «Лидер», ООО «ГеоЮрКонсалтЦентр», Управляющая компания «Лидер-Эксплуатация», UP! 365. Ни ООО «Бaлaшиха-Сити», ни ООО «СигналСтройГрупп» в этот список не входят.

Таким образом, иск слишком «мутный». Последствия его не ясны. Их может и не быть совсем. Но они могут быть и очень существенными.

Непонятно также молчание застройщика, а также представителей «ФСК Лидер». На различных форумах представителям этой компании задаются вопросы относительно этого судебного разбирательства.

Подводим итог

«ФСК Лидер», которая стоит за строительством домов ЖК «Поколение» - очень крупная и успешная строительная организация, имеющая значительный опыт своевременной сдачи крупных строительных объектов.

Застройщик ООО «СигналСтройГрупп» успешно осуществляет реализацию этого проекта. Строительство идёт с небольшим опережением заявленного графика. При этом очевидно, что застройщик не испытывает проблем с финансированием строительных работ. 

Если бы не было иска учредителя застройщика ООО «Бaлaшиха-Сити» к застройщику на 1 млрд руб., рекомендация была бы однозначной. Мы рекомендовали бы покупать квартиры в ЖК «Поколение».

В сложившейся ситуации мы рекомендуем получить от застройщика ООО «СигналСтройГрупп», либо от представителей «ФСК Лидер» письменное разъяснение относительно судебного разбирательства двух, возможно родственных компаний, для того чтобы передать эти официальные разъяснения юристам, которые смогут в этом случае оценить потенциальные риски для дольщиков, связанные с этим  разбирательствам.

Либо необходимо дождаться оценки активов застройщика, принятие судом этой оценки к рассмотрению, и если стоимость активов будет небольшой, но при этом судом будет признана задолженность в 1 млрд руб., которую застройщик будет должен оплатить ООО «Бaлaшиха-Сити», то также необходимо будет выяснять у застройщика смысл схемы по возникновению задолженности, а также каким образом застройщик планирует её погасить. И только после прояснения этого вопроса, принимать окончательное решение.

И наконец, если стоимость активов будет приблизительно соответствовать сумме искового заявления в размере 1 млрд руб., это будет означать только то, что посредством этой схемы у застройщика изымается его актив в виде здания площадью около 10 тыс. кв. м. При этом, несмотря на то, что застройщик остаётся без активов, строительство ведётся успешно, и дома ЖК «Поколение» с большой вероятностью будут построены и сданы в эксплуатацию в заявленный застройщиком срок, а значит можно, в этом случае рекомендовать покупку в этом комплексе.

Комментарии 1

Последний написан 1 день назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
25 мая 2017 в 09:52
Думаю, в иске ничего страшного нет. Просто что-то не поделили…
Похожие статьи по данной теме
  • Скандальные долгострои Москвы и Подмосковья. Кто виноват и что происходит?
    24 мая 2017 в 15:30 690 7

    Несмотря на все усилия и принятые законы, количество долгостройщико не становится меньше. Строительные «пирамиды», вывод денег со стройки, оформления покупки через серые схемы в обход ФЗ №214, - все это причины постоянных митингов и акций людей, потерявших деньги и не получивших заветное жилье.

  • Москва-затоварная: наступит ли ценовой беспредел?
    25 апреля 2017 в 19:57 682 4

    В столичном регионе резко выросло предложение в новостройках. Спрос «не догоняет» объемы выхода свеженьких квартир, что может привести к затовариванию рынка и к сокращению темпов реализации многих проектов. Будут ли в этой связи застройщики демпинговать, развязав ценовую войну на фронтах первичного рынка?