Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

ЖК «Томилино»: ждать ли новых переносов? Проверка Novostroy.ru

Новострой проверил 408 10 апреля 2017 в 19:17 Вячеслав Ярных
ЖК «Томилино»: ждать ли новых переносов? Проверка Novostroy.ru

Изначально первые дома ЖК «Тoмилино» планировалось сдать в эксплуатацию ещё в 2015 году, но из-за протестов местных жителей проект был отправлен на доработку — застройщику пришлось снижать этажность корпусов. Однако и в новые сроки сдачи он не вписался — по всем домам I очереди произошли переносы. Novostroy.ru решил разобраться, насколько рискованно приобретать жильё в этом комплексе.

Упомянутые организации
ТомСтрой
Компания
Рейтинг C/2 объекта

ООО «ТомСтрой», являющееся застройщиком ЖК «Томилино», было организовано сравнительно давно — 03 июля 2008 года. Его единственным учредителем является частное лицо - Багаутдинов Рашит Ишбулдович. Уставный капитал компании застройщика  равен 10 000 руб. 

До начала работ в ЖК «Томилино» застройщик принимал участие в строительстве и сдаче в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов.

Что такое ЖК «Томилино»?

Упомянутые объекты
«Томилино»
Жилой комплекс
ТомСтрой

На официальном сайте комплекса представлено соглашение о реализации инвестиционного проекта № 5/2-5 от 01.03.2016 года между застройщиком, а также муниципальными властями Люберецкого района и городского поселения Томилино. Согласно документу, в срок до 2022 года пятью этапами будет осуществлено строительство 42 многоквартирных домов общей площадью 292 тыс. кв. м, а также сопутствующей инфраструктуры, в том числе школы, двух детских садов и поликлиники. Стоимость проекта оценивается в 11,2 млрд руб. Предполагается использовать только денежные средства застройщика. Участие бюджетных средств не предусмотрено.

На сайте комплекса опубликованы проектные декларации 11 домов, являющихся первым этапом реализации проекта ЖК «Томилино».

Номер корпуса

Дата выдачи разрешения на строительство

Срок сдачи на начало 2017 года

Текущий срок сдачи

Количество квартир (шт.)

Планируемая стоимость (тыс. руб.)

Кадастровый номер земельного участка

Корпус 1

17.04.2015

 2 квартал 2016 года

 2 квартал 2017 года

36 

91 400 

50:22:0040306:94

Корпус 1А

21.03.2016

4 квартал 2016 года

 2 квартал 2017 года

28 

59 100 

50:22:0040306:94

Корпус 2

01.10.2015 

3 квартал 2016 года

2 квартал 2017 года

86 

230 000 

50:22:0040306:94

Корпус 3

02.12.2015

4 квартал 2016 года

2 квартал 2017 года

140 

306 000 

50:22:0040306:94

Корпус 4

21.12.2015

4 квартал 2016 года

2 квартал 2017 года

210 

459 113

50:22:0040306:94

Корпус 5

21.03.2015

4 квартал 2016 года

2 квартал 2017 года

140 

306 000 

50:22:0040306:94

Корпус 6

28.12.2015

4 квартал 2016 года

2 квартал 2017 года

70 

153 074 

50:22:0040306:94

Корпус 7

26.05.2016

1 квартал 2017 года

3 квартал 2017 года

182 

500 681 

50:22:0040306:443

Корпус 8

08.04.2016

1 квартал 2017 года

3 квартал 2017 года

120 

355 162 

50:22:0040306:444

Корпус 9

26.11.2015

3 квартал 2016 года

2 квартал 2017 года

42 

94 800 

50:22:0040306:94

Корпус 10

15.03.2016

4 квартал 2016 года

3 квартал 2017 года

124 

349 421

50:22:0040306:94

Что построено?

На официальном сайте проекта публикуются фотоотчёты хода строительства, также снимками со стройплощадок ЖК «Томилино» в социальных сетях делятся дольщики. Последние снимки дают представление о степени готовности домов. Уже закончено строительство коробок корпусов 1 и 1а, завершена их наружная отделка, установлена кровля, произведено остекление, выполнены входные группы. Произведена планировка прилегающей территории и её подготовка к работам по благоустройству, а значит в здания заведены наружные сети. На фотографиях видна электрическая подстанция, значит выполнены работы по технологическому присоединению к электросетям. К сожалению, нет фотографий и описания внутренних работ, тем не менее, строительные работы, очевидно, близятся к завершению, степень готовности зданий к сдаче в эксплуатацию высока.

В корпусе 2 также закончена кирпичная кладка коробки здания и выполнено остекление, начаты работы по наружной отделке. Наличие складированных колодезных колец, а также отсутствие планировки территории позволяют сделать вывод, о том что наружные сети к корпусу не подведены. Согласно фотоотчёту, закончена кирпичная кладка и коробки корпуса 3, производится остекление.  Ведутся работы по наружной отделке здания. 

Судя по последним фото, строительство корпуса 4 ведётся на уровне 3-5 этажей. В корпусе 5 кирпичная кладка производится на уровне 2-4 этажей, а в корпусе 6 — на уровне 3 этажа. В корпусе 7 ведутся работы по подвальной части здания. В 8 корпусе закончено рытьё котлована и ведутся фундаментные работы. Закончена кирпичная кладка коробки 9 корпуса, в доме выполнено остекление. Ведутся работы по подводу к зданию наружных сетей и утеплению фасадов цокольного этажа здания. Строительство корпуса 10 ведётся на уровне 1 этажа. 

Объём выполненных работ по корпусам ЖК «Тoмилино» (за исключением корпусов №№1 и 1А) составляет от 10% до 55-60% от общего объёма строительства.

Строительство первой очереди идёт с большим отставанием от первоначального графика. Только корпуса №№1 и 1А находятся на высокой стадии готовности. Окончание строительства остальных корпусов произойдёт не ранее конца 2017 г. -  начала 2018 г., а по тем корпусам, где работы только начались, возможно, что ещё позже.

Молчаливый 2015-й 

В интернете есть информация о том, что застройщик провёл работу по внесению изменений в проекты в части уменьшения этажности строящихся домов, а значит потратил на это время. Только ли с этим связаны задержки? Попробуем разобраться, что представляет из себя компания-застройщик.

Финансовые показатели ООО «ТoмСтрой» (в тыс. руб.)

 

Прибыль (тыс. руб.)

Кредиторская задолженность

Дебиторская задолженность

на 4 квартал 2015 года

7993

63191

76270

на 3 квартал 2016 года

0

56856

272265

Это показатели средней по размеру фирмы. Она либо демонстрирует незначительную прибыль, либо не приносит прибыли вообще. Но в то же время видно, что дебиторская задолженность (то есть долг перед застройщиком) превышает кредиторскую задолженность (то есть долг застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги). Особенно это заметно по показателям за 3 квартал 2016 года. Иначе говоря, застройщиком авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать. 

Застройщик демонстрирует неплохие показатели. Но соответствуют ли эти показатели объёму строительства 1 очереди в размере 2,9 млрд руб.? Почему происходит столь значительное отставание от графиков работ, если застройщиком производится значительное авансирование строительства? Чтобы ответить на эти вопросы посмотрим данные финансовой отчётности застройщика, которые можно получить на сайте Росстата.   

К сожалению, нельзя понять, что компания «ТомСтрой» представляла из себя в финансовом отношении в самом начале прошлого года — в 2016 году застройщик не сдавал отчётность в Росстат. Последняя сданная отчётность фирмы датируется периодом до 01.01.2015 года. Но эта давняя отчётность достаточно показательна. 

Финансовые показатели компании «ТoмСтрой» (в тыс. руб.):
Внеоборотные активы   на 01.01.2015 г на 01.01.2014 
Прочие внеоборотные активы 1 014 937 881 832
Оборотные активы Запасы 932  713
Дебиторская задолженность 880 407 111 329
Денежные средства и денежные эквиваленты 53 571 21 082
Уставный капитал
10 10
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
1 331 905
Краткосрочные обязательства Кредиторская задолженность
78 823 92 889
Доходы будущих периодов 2 039 992 1 026 252
Выручка 18 399 32 254
Величина капитала
1 341  905
Чистая прибыль
436 888

Денежные потоки от финансовых операций

 

 

 

Денежные потоки от текущих операций + 1 060 281  
В том числе от продажи товаров и услуг + 1 060 264  


Мы видим значительный объём прочих внеоборотных активов, в размере более 1 млрд руб. К прочим внеоборотным активам относятся объёмы незавершенного строительства. То есть в 2014 году ООО «ТомСтрой» было реальным застройщиком.

По состоянию на 01.01.2015 года размер доходов будущих периодов застройщиком был отражён в размере более 2 млрд руб. При этом в проектных декларациях есть информация о том, что застройщиком в конце 2014 года, а именно 30.10.2014 года и 25.12.2014 года, были сданы в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома в п. Тoмилино, на ул. Гоголя.

Все затраты по фактически построенным и сданным в эксплуатацию домам были понесены полностью в конце 2014 года. К началу 2015 года у застройщика оставались непроданные (или проданные, по которым ещё не произошла полная оплата) квартиры на 2 млрд руб. Их потенциальные продажи и образовали доходы будущего периода.

Уже в 2015 году застройщик обладал значительными активами, продажа которых принесла бы значительный доход, достаточный для строительства 1 очереди ЖК «Тoмилино».

По факту же активные работы по строительству начались лишь в 2016 году. Несмотря на наличие финансовых возможностей, застройщиком работы не начинались. 

Данное обстоятельство может подтверждать информацию о том, что затяжка с началом работ стала следствием конфликта застройщика и местных жителей. Этот конфликт привёл к пересмотру параметров проекта в части этажности. Вероятно, на сайте Росстата нет информации о хозяйственной деятельности застройщика за 2015 год, потому что он эту деятельность попросту не вёл.

«ТoмСтрой» и дружественные компании  

Тем не менее, у застройщика по итогам 2014 года были значительные активы. Можно предположить, что эти активы ждали своего часа и не использовались. Но в хозяйственной практике такое встречается нечасто. Деньги должны работать и крутиться. Следы возможного использования активов можно обнаружить в другой фирме, единственным директором и учредителем которой также является Рашит Багаутдинов.

Это компания ООО «Мегастройсервис», также зарегистрированная в Московской области. Эта компания вела довольно значительную строительную деятельность именно в 2015 году. 

Финансовые показатели компании «Мегастройсервис»  (в тыс. руб.):
Внеоборотные активы Основные средства на 01.01.2016  на 01.01.2015 
482 233 1 352 573
Оборотные активы Дебиторская задолженность 39 892 7 150
Долгосрочные обязательства Заемные средства 1 041 127 1 093 002
Краткосрочные обязательства Кредиторская задолженность 237 463 193 205
Заемные средства 60 000 79 998
Выручка 118 607 228 863
Чистая прибыль 46  90

Можно предположить, что часть наработанных фирмой «ТoмСтрой» в 2014 году активов, пока образовался вынужденный простой в осуществлении проекта строительства ЖК «Томилино», могла быть использована фирмой ООО «Мегастросервис» для реализации своих проектов в 2015 году.

«Мегастройсервис» - тоже строительная компания, которая имеет довольно значительный объём основных средств во внеоборотных активах. Но самое главное в этих показателях — сумма заёмных средств размером более 1 млрд руб.

Рашит Багаутдинов является  единственным учредителем и директором и некоторых других фирм:

ООО «ОмегаПлюс», Республика Башкоторстан. Зарегистрировано 05.09.2013 года. 

ООО «Группа компаний «Рассвет», Республика Башкоторстан. Зарегистрировано 05.09.2013 года. 

Однако финансовые показатели ООО «ОмегаПлюс» и ООО «Группа компаний «Рассвет» незначительны. Наработанные активы ими в 2015 году явно не использовались.

Очевидно, что даже в случае использования другими компаниями активов, наработанных застройщиком ЖК «Томилино», были использованы не все активы, а значит у этой компании, после согласования изменений в проектных решениях, осталось достаточно денежных средств и активов для начала работ по строительству первой очереди ЖК «Томилино» в 2016 году.

Кредит от «Сбербанка»

В базе данных ЕГРЮЛ есть информация от 06 декабря 2016 года об обременении в виде залога на долю учредителя в уставном капитале застройщика ООО «ТомСтрой» Багаутдинова Р.И. в пользу ПАО «Сбербанк» до 31 июля 2023 года включительно. Это говорит о полученном застройщиком в конце 2016 года кредитном финансировании со стороны ПАО «Сбербанк».

Информация о финансовой поддержке «Сбербанка» даёт надежду на возможное ускорение строительства ЖК «Тoмилино». 

С начала 2017 года застройщиком при финансировании строительства могут быть использованы не только свои денежные средства и средства участников долевого строительства, но и кредитные ресурсы, что очевидным образом может привести к ускорению темпов строительных работ. 

Эта информация говорит и о незначительности рисков этого строительного проекта. Перед предоставлением заёмного финансирования ПАО «Сбербанк», очевидно, проверил экономику проекта, и гарантии возврата денежных средств. Если специалисты «Сбербанка» определили риски для своего банка как незначительные, то и участники долевого строительства могут их оценивать подобным образом. 

Добавим, что застройщиком надлежащим образом оформлены все документы на строительство и осуществлено страхование собственной гражданской ответственности.

В отношении компании «ТомСтрой» не ведутся никакие гражданские, административные и банкротные производства в судах, а также исполнительные производства службой судебных приставов. 

Подводим итог

Компания «ТомСтрой» осуществляет строительство домов ЖК «Томилино» со значительным отставанием от заявленных в проектных декларациях сроков. Между тем анализ застройщика показывает его состоятельность и возможность осуществлять строительство как минимум первой очереди комплекса сметной стоимостью около 2,9 млрд руб. Застройщиком получено заёмное финансирование со стороны ПАО «Сбербанк». Проблем с финансами он, вероятно, не испытывает.

Задержка со сроками строительства связана скорее всего с изменением проектных решений корпусов ЖК и её согласованием в государственных контролирующих инстанциях. 

В остальном риски вложения денежных средств в покупку квартир в ЖК «Томилино» у застройщика ООО «ТомСтрой» незначительны. Мы можем рекомендовать покупку квартир в этом комплексе.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Андрей Сальков: «Переносов сроков сдачи в ЖК «Пятиречье» не планируется»
    17 апреля 2017 в 14:00 321 1

    Генеральный директор компании «Тирос-Инвест», застройщика жилого микрорайона «Пятиречье», Андрей Сальков в интервью Novostroy.ru рассказал о том, как идёт строительство микрорайона, за счёт чего в проекте сохраняются низкие цены на жильё и почему проблема стремительного снижения спроса на подмосковные новостройки его компании практически не коснулась.

  • «Мортонград» без «Мортона». Проверяем ЖК «Путилково»
    14 апреля 2017 в 11:55 571 1

    На интернет-форумах кипят обсуждения ЖК «Путилково». Дольщики проекта недовольны темпами строительства. По их словам, некоторое время строительные работы в некогда одном из крупнейших проектов ГК «Мортон» были вовсе заморожены. Имеются ли проблемы с ЖК «Путилково» или замедление темпов связано с переходом объектов застройщика «Мортон» под контроль ГК «ПИК»? Попробуем разобраться.

  • Андрей Колочинский: «В наиболее ликвидных новостройках цены растут ощутимыми темпами»
    12 апреля 2017 в 11:38 278 1

    Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский в интервью Novostroy.ru рассказал, как московские девелоперы справляются с проблемой высокой конкуренции, и объяснил, почему система частного страхования ответственности застройщиков не оправдала доверия.