Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец рассказал Novostroy.ru, как обсуждения пенсионной реформы влияют на продажи жилья в ТиНАО и почему принятие генплана Новой Москвы увеличит девелоперскую активность.
Novostroy.ru: Как изменился спрос на недвижимость в Нoвoй Москве за последние пару лет, с чем это связано?
Александр Зубец: В последние два года на первичном рынке недвижимости московского региона наблюдается переориентация спроса в пользу новостроек в старых границах Москвы. Если по итогам 2014 года 69% всех заключенных договоров столицы пришлось на новостройки Новой Москвы, то в 2015 году их доля снизилась до 53%, а в 2016 году – до 32%. Такая динамика спроса связана как минимум с двумя факторами. Первая причина – снижение бюджета покупки. В конце 2014 года самая доступная квартира в Нoвoй Москве стоила 1,6 млн рублей. В «старой» Москве – 2,9 млн рублей, причём речь шла о новостройке за пределами МКАД. Спустя два года – в декабре 2016 года – самая дешевая квартира Новой Москвы была в продаже за 1,75 млн рублей. В «старой» Москве – за 2,68 млн руб. То есть разница сократилась с 1,3 млн рублей до 930 тысяч рублей. В итоге большее число покупателей смогли позволить себе жильё ближе к центру.
Вторая причина – это увеличение объёма предложения в «старой» Москве. С декабря 2014 года по декабрь 2016 года количество квартир в продаже в Нoвoй Москве выросло в полтора раза. В «старой» Москве в массовом сегменте – в 2,3 раза. Поэтому перераспределение спроса во многом связано с небольшим выбором новостроек в Нoвoй Москве. Интерес к присоединенным территориям при этом по-прежнему сохраняется. Ведь только по итогам 2016 года в Нoвoй Москве количество заключенных сделок увеличилось на 10%.
Novostroy.ru: За счёт чего микрорайону «Новые Ватутинки» удаётся конкурировать с жилыми комплексами, строящимися вблизи МКАД, рядом с метро и действующей инфраструктурой?
А. З.: Район «Новые Ватутинки» выделяется на фоне конкурентов как минимум тремя преимуществами. Во-первых, все без исключения квартиры в нашем проекте сдаются с отделкой, а значит, покупатели могут отпраздновать новоселье сразу в день получения ключей. Хотя, конечно, жильё с отделкой встречается в проектах Новой Москвы все чаще. Сегодня примерно каждая пятая квартира продается с ремонтом «под ключ». Вот только обычно такие варианты представлены в одном корпусе, секции или вовсе в качестве опции за отдельную плату. В итоге новоселье может быть омрачено долгим ремонтом соседей. В «Новых Ватутинках» подобные проблемы не актуальны.
Во-вторых, инфраструктура в нашем проекте строится одновременно с жилыми домами, а не после, как это бывает в большинстве проектов. Жители сразу же пользуются собственными школами, детскими садами, поликлиникой, почтой, а не ждут, когда девелопер, наконец, всё это построит. Ведь инфраструктура Новой Москвы уступает по уровню развития другим округам. Поэтому клиенты выбирают проекты с уже готовой «социалкой», даже если квартиры оказываются чуть дороже, чем у конкурентов.
В-третьих, район «Новые Ватутинки» очень нравится нашим покупателям расположением: рядом с перспективной станцией метро, в историческом районе со стародачными местами, на берегу реки и в окружении лесного массива. В будущем мы обустроим собственный парк со спортивными площадками аллеями, зонами барбекю для жителей района. Наличие таких мест отдыха – редкость для проектов Нoвoй Москвы.
Novostroy.ru: Как принятие генплана развития Новой Москвы отразится на привлекательности реализующихся здесь проектов?
А. З.: Принятие генплана, безусловно, станет долгожданным событием для всех сторон – как девелоперов, так и покупателей. Ведь в отсутствии официальных документов застройщикам сложно объективно оценить перспективы той или иной площадки, а от этого зависит политика ценообразования, экономика проекта, его концепция. Без генплана, к сожалению, ни один девелопер не может быть уверен в том, что через несколько лет рядом с его проектом не будет построена дорога вместо парка. Или что обещанную станцию метро не перенесут на пару сотен метров, сделав её не в пешей доступности от комплекса.
Пока нет чётких «правил игры», девелоперская активность в Нoвoй Москве будет сосредоточена в ряде самых понятных и прогнозируемых локациях – у станций метро, недалеко от сложившейся городской застройки и пр. Покупатели, соответственно, тоже хотят заранее знать, что планируется построить рядом с их домом. Когда город, наконец, представит утвержденный генеральный план развития территории, это однозначно сделает выбор новостроек Новой Москвы более понятным и прозрачным.
Novostroy.ru: Как много клиентов приобретает жильё в ТиНАО с инвестиционной целью? Насколько выгодно сегодня вкладываться в Новую Москву?
А. З.: Доля инвесторов в Нoвoй Москве составляет сегодня не более 7-10%. Наибольшее число инвестиционных сделок наблюдалось в конце 2014 года, когда на фоне обесценивания рубля жители Москвы, Подмосковья, да и других городов, активно вкладывали сбережения в квадратные метры. Тогда, по нашим оценкам, каждая пятая сделка совершалась инвесторами.
Однако в 2015-2016 гг. ситуация кардинально изменилась. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Новой Москвы стагнировала. Но это не значит, что инвестировать в новостройки Новой Москвы сегодня нет смысла. Задача инвестора усложнилась, но при правильном выборе проекта можно получить хороший доход.
Любопытен факт, что среди инвесторов всё чаще встречаются клиенты, которые приобретают жильё не с целью перепродажи, а для получения пассивного дохода через сдачу квартиры в аренду. По всей видимости, на появление таких клиентов влияют постоянные обсуждения пенсионной реформы. Взять хотя бы недавнюю новость о том, что в России планируется значительно повысить пенсионный возраст, одновременно снизив размер выплат. Всё больше людей использует недвижимость для создания собственного «пенсионного фонда», заботясь о будущем.
Novostroy.ru: Какие у вашей компании планы на будущее?
А. З.: В этом году мы отметим уже шестой день рождения проекта «Новые Ватутинки». В наших планах - дальнейшее развитие жилого комплекса для более чем 11 тысячи жителей. В 2017 году будет готова вторая школа, мы также продолжим активное строительство уже четвертого детского сада, который откроется в первой половине 2018 года, после ввода в эксплуатацию четвертых корпусов. Кроме того, в этом году для автовладельцев представится возможность аренды машино-мест в наземном паркинге. А уже во второй половине 2017 года будет открыта новая бессветофорная скоростная эстакада, которая станет главной выездной дорогой для жителей нашего района.
Комментарии