В этом материале эксперты рассказали Novostroy о средних ценах на квартиры в Москве на вторичном рынке и в новостройках, проанализировали сопутствующие расходы и условия по ипотеке в этих двух сегментах, а также высказали свои предположения относительно дальнейшего развития событий на рынке недвижимости.
Novostroy: Назовите средний бюджет на «однушку» в Москве на вторичном рынке и в новостройке.
Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора IT-платформы по бронированию квартир Нмаркет.ПРО:
Средняя цена метра в 2023 году по новостройкам в Московском регионе в сегменте комфорт-класс поднялась до цифры в 330 тысяч рублей. Средняя цена на вторичном рынке по цене в объявлениях меньше примерно на 10%, но реальная цена продажи зачастую ниже. Нужно понимать, что цены достаточно сильно отличаются в зависимости от локации.
Наиболее бюджетное предложение в Московской области. Здесь порогом входа можно назвать 7-7,5 млн рублей. В Новой Москве порядка 9-10 млн и на территории «старой» Москвы 11-12 млн.
На «вторичке» цена сильно зависит от готовности собственника на скидки, сложности сделки и способа покупки. При приобретении по 100-процентной оплате реальная разница с сопоставимой новостройкой может достигать 30%.
Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:
По данным «Домклик» в конце января 2024 года однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в новостройках Москвы стоила в среднем 11,5 млн рублей, соответственно, стоимость квадратного метра составила 329,7 тыс. рублей. В Московской области цена аналогичной квартиры — 6,5 млн и 186,4 тыс. рублей за «квадрат» соответственно. Бюджет на квартиру-новостройку в Москве превысил медианную стоимость квадратного метра для крупнейших регионов более чем в 2 раза (выборка включает города с населением более 1 млн человек).
Московская «однушка» на вторичном рынке по итогам аналогичного периода стоит 280 тысяч рублей за кв. м, (9,8 млн рублей), что в 3,1 раза выше, чем в среднем по стране. В Подмосковье цена превышала среднее значение в 1,6 раза и составила 140,1 тысячу рублей — около 5 млн рублей за квартиру.
Novostroy: В каких районах самое дешевое жилье в сегменте новостроек и в сегменте «вторички»?
Елена Гордашникова, владелец агентства недвижимости Gordashnikova land:
В Московском регионе и первичное, и вторичное жилье традиционно дешевле на юго-востоке и востоке столицы. Это объясняется, в первую очередь, экологическими факторами. Здесь сосредоточены промышленные предприятия — от нефтеперерабатывающего завода до полигона отходов.
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
В новостройке самой бюджетной в целом можно считать территорию Московской области, но зависит от направления и наполнения ЖК. К примеру, западное направление вполне сопоставимо по цене с ВАО и ЮВАО «старой» Москвы. Собственно, внутри МКАД эти районы самые недорогие, но при этом показали наибольший рост по цене в 2023 году.
Самым недорогим районом с московской пропиской будет Молжаниновский. Но нужно учитывать, что он находится за пределами МКАД, и есть вопросы транспортной доступности.
Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости:
Если суммировать информацию из многочисленных источников, то картина по самым доступным районам в плане покупки жилья (вторичный рынок и новостройки) выглядит следующим образом:
Районы с самыми доступными (на январь февраль 2024 года) ценами на новостройки — это Южное Бутово, Бирюлево Восточное, Молжаниновский, Люблино, Можайский, Южное Медведково, Гольяново. Здесь в среднем цена квадратного метра находится в диапазоне от 205 до 253 тысяч рублей.
Что касается вторичного рынка Москвы, то локациями с самыми доступными ценами являются: Капотня, Некрасовка, Бирюлево Западное и Восточное, Южное Бутово, Вешняки, Новокосино, Косино-Ухтомский, Ярославский, Печатники. В этих районах средняя стоимость квадратного метра находится в диапазоне от 214 до 257 тысяч рублей.
К. Злобин («Астерра»):
По данным «Домклик» самые дешевые новостройки на начало 2024 года расположены в отдаленных районах Новой Москвы, Бибирево и Левобережном. Тройка лидеров среди самых недорогих районов выглядит так (стоимость за квартиру площадью 35 кв. м): Троицк, Бибирево, Филимонковское поселение.
Наиболее доступная вторичка располагается в районах Троицкого административного округа (ТАО).
Novostroy: Кто сейчас покупает недвижимость в новостройках и на «вторичке»? Отличаются ли потенциальные покупатели этих двух сегментов?
Е. Гордашникова (Gordashnikova land):
В новостройках бюджетного сегмента сейчас покупают квартиры люди, которые могут воспользоваться льготной ипотекой. В новостройки бизнес-сегмента вкладываются инвесторы, а также обеспеченные люди для собственного проживания. На вторичном рынке покупают жилье люди, имеющие наличные средства.
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
Основной тенденцией я бы назвал то, что клиенты покупают сейчас не конкретную квартиру, а возможность платить определенный ежемесячный платеж по ипотеке. Максимальная доля покупателей новостроек — клиенты с покупкой в ипотеку по программе господдержки, семейной и ИТ-ипотек. С учетом ключевой ставки и соответствующих высоких ставок по вкладам наиболее выгодный вариант даже при наличии полной стоимости — войти в «дешевую» ипотеку под 6% и оставшиеся деньги положить на депозит под 16%.
Портрет покупателя значительно зависит от сегмента и бюджета. В основном никаких изменений не было, за исключением сокращения клиентов с целью инвестиций, особенно краткосрочных на 2-3 года.
Высокий процент на «вторичке» вынуждает собственников снижать цены. В текущей ситуации клиенты со стопроцентной оплатой могут найти очень интересные варианты по цене.
Антон Сафин, руководитель направления компании GENESIS Brokers:
По нашим наблюдениям покупатели на данный момент условно разделяются на две категории: покупку с использованием ипотечного кредитования клиенты чаще рассматривают в новостройках, а альтернативные сделки и покупку за наличные деньги используют на вторичном рынке.
В. Русаков (риэлтор):
Основная доля (60%) покупателей недвижимости на «вторичке» в Москве приходится на так называемые альтернативные сделки — новое жилье покупается с помощью продажи уже имеющейся квартиры. Т.е. это уже в основном состоявшиеся семьи с детьми, пожилыми родственниками. У них стоит задача как-то улучшить свои жилищные условия, расширить жилплощадь, разменять большие квартиры и т.д. В новостройках в большинстве своем покупатели — это молодые семьи, люди активного возраста, приобретающие жилье по различным льготным программам типа семейной, субсидируемой, военной, IT ипотеки и пр.
К. Злобин («Астерра»):
Как показывают исследования, портреты покупателей «вторички» и «первички» не слишком отличаются, за исключением среднего дохода. Если мы говорим о несубсидированной ипотеке, у тех, кто предпочитает вторичное жилье, в среднем доход примерно на треть меньше, чем у тех, кто предпочитает «первичку». В среднем 60 тысяч рублей в месяц против 100 тысяч рублей в месяц соответственно.
Novostroy: Насколько отличаются условия по ипотеке на квартиры в новостройке и на «вторичке»? Какие сейчас ставки? И какой средний доход нужен для оформления ипотеки на «вторичку» и новостройку?
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
С учетом того, что средний ежемесячный платеж по ипотеке на 2023 год составляет около 50 тысяч рублей, доход заемщика должен находиться на уровне от 120 тысяч рублей. Ситуации естественно бывают разные, но с учетом общего роста стоимости во всех сферах входить с меньшим и гарантированным доходом выглядит очень рискованным.
Также отмечу, что инициативы ЦБ во второй половине 2023 года и точно пролонгированные на 2024-й направлены на максимальное снижение количества покупателей с высокой долговой нагрузкой.
В любом случае, входя в долгосрочную ипотеку, нужно очень здраво оценивать свои возможности. Высока вероятность того, что на горизонте 2-3 лет при непредвиденных обстоятельствах вы не сможете продать квартиру по цене ее покупки с учетом уже потраченных денег на обслуживание ипотеки.
А. Сафин (GENESIS Brokers):
Основное отличие заключается в наличии субсидированных процентных ставок по ипотеке на первичную недвижимость: 5% — IT-ипотека, 6% — семейная ипотека, 8% — льготная ипотека. Рыночный размер ипотечной ставки на покупку недвижимости в новостройках и во вторичке — от 15,6%-20,8%. Условия выдачи ипотеки сегодня заключаются в том, что размер кредитной нагрузки при сложении ипотечного платежа с действующими кредитами заемщика не должен превышать 40% от дохода.
Александр Разумовский, директор по продукту компании EKF:
Условия покупки квартиры на первичном и на вторичном рынках сильно отличаются. На первичном рынке продолжают действовать различные льготные субсидированные программы со ставкой 5-8%. Это более чем в два раза ниже, чем начальная ставка на вторичном рынке недвижимости, которая составляет в среднем 16% годовых.
Какой средний доход нужен для оформления ипотеки на «вторичку» и новостройку? Каждый случай уникальный и зависит от ряда факторов: процентная ставка, срок кредита, размер первоначального взноса. Средний ипотечный платеж в Москве — 60 тысяч рублей, а по инструкции банка ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% совокупного дохода семьи. Не сложно посчитать, что в таком случае доход должен составлять не менее 200 тысяч рублей в месяц.
Novostroy: Каковы сопутствующие расходы (услуги по оформлению сделки, страхование объекта и т.д.) при покупке жилья в новостройке и на «вторичке»?
В. Русаков (риэлтор):
В большинстве случаев в сделках со вторичным жильем, кроме ДКП, требуется оформление большого числа дополнительных документов, производить оплату услуг нотариуса, риэлтора. Плюс государственная пошлина. Не стоит забывать про получение разрешения супруга или оформление участия в доле несовершеннолетних. А это опять расходы у нотариуса. Регистрация перехода права собственности — через визит в МФЦ это делается бесплатно, но в электронном виде такой сервис обойдется в сумму от 8 до 13 тысяч рублей в зависимости от региона и выбранного сервиса для оформления.
В новостройках есть свои нюансы, например, обычно обязанность регистрации ДДУ и бронирование эскроу-счета лежит на застройщике, при условии, если он не переложил эти расходы на покупателя. А оформление закладной и права собственности — это уже обязанность покупателя.
К. Злобин («Астерра»):
При покупке квартиры неизбежны расходы на оплату госпошлины при регистрации права собственности, которая составляет 2000 рублей.
Страховка квартиры — необходимое условии ипотеки. Взяв квартиру в залог, банк старается обезопасить себя до окончания выплаты кредита. Страхование ипотеки, то есть жизни и здоровья плательщика.
Траты на организацию расчетов по сделке. Для наличных используют банковскую ячейку, за которую необходимо заплатить, как правило в пределах 2000 рублей + иногда залог. Это важно для тех, кто покупает жильё на вторичном рынке или в новостройке по Договору уступки прав требования. При безналичном расчете придется заплатить комиссию банку.
Банк выдает при ипотеке деньги под залог недвижимости, поэтому ему необходим отчёт о её стоимости. Покупателю потребуются услуги оценщика. В Москве цены стартуют от 3000 рублей.
Нотариальные услуги могут потребоваться при покупке по доверенности или необходимости подтвердить согласие одного из супругов, выделение долей детям и т.д. Стоимость услуг от 2 до 20 тысяч рублей и далее.
Сопровождение сделки агентом недвижимости — это хоть и довольно затратно, но экономит покупателю много сил и времени. Агент возьмет на себя всю работу с документами, проверку всех аспектов сделки, подбор подходящих вариантов и многое другое. Услуги скорее всего будут зависеть от стоимости жилья, стартуют от 1% и доходят в Москве до нескольких сотен тысяч рублей.
Novostroy: Как сказались 2022 и 2023 годы в этих сегментах — остались ли условия прежними? Был ли рынок «вторички» выгоднее в какой-то период?
А. Сафин (GENESIS Brokers):
За последние пару лет покупка жилья в новостройках вышла на первый план. Это было связано с размером льготной ипотечной ставки. «Вторичка» и тогда, и сейчас выгодна для покупателей с наличными. С начала 2024 года мы наблюдаем за тем, как рынок выравнивается.
В. Русаков (риэлтор):
Период с 2022 по 2023 год был сложным и неоднозначным для рынка недвижимости Москвы, да и всего столичного региона. С одной стороны, льготная ипотека сделала свое «доброе дело» — цены на новостройки выросли до маловменяемых пределов. Естественно, этот фактор заставил немалую часть покупателей переориентироваться на рынок «вторички», где разница в ценах с новостройками находилась в диапазоне от 30 до 44% (по оценкам разных экспертов, включая ЦБ РФ).
Понятно, что выгода была на стороне покупателей готового жилья — и цены ниже, и с продавцами можно договориться о скидках. И, что немаловажно, можно было приобрести квартиру по принципу «заходи и живи» (т.е. без необходимости делать дорогостоящий по нынешним временам ремонт, как это обычно происходит в новостройках).
Однако говорить о том, что рынок «вторички» стал более привлекательным, пока не приходится. Все дело в ипотечных ставках, которые на готовые квартиры сильно проигрывают новостройкам.
Константин Анисимов, ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи»:
Начиная с 2020 года на рынке недвижимости нестабильные времена и достаточно много изменений, нововведений и так далее. Не могу сказать, что рынок «вторички» стал менее выгодным. Во-первых, «вторичка» — это всегда готовое жилье, его не нужно ждать, нет дополнительных расходов на аренду и так далее. Перепродать проще, чем по переуступке. Поэтому «вторичка» всегда будет в спросе, вопрос только цены. Некоторые собственники могут выставлять жилье по стоимости выше рынка, тогда, конечно, его сложнее продать. Если цена хорошая рыночная, то квартира продастся по-любому.
В связи с этим я считаю, что «вторичка» не потеряла свою выгоду, потому что опять-таки сравнима с рынком новостроек. Что сейчас происходит с переуступкой — мы не можем продать квартиры, приобретённые по переуступке, потому что они находятся в обременении у банка, их просто не выкупают. «Вторичку» можно продать в любых условиях, даже если нужно продать срочно, можно сделать скидку. Если высокая ставка на ипотеку, можно рефинансировать, тогда ставка станет меньше. Поэтому выгода «вторички» остается всегда. На рынке новостроек все сильно зависит от программ господдержки и условий на них.
К. Злобин («Астерра»):
2022 год бил все рекорды по количеству потрясений, спрос был волнообразный. После 24 февраля 2022 года спрос вырос — люди усиленно покупали. Это было связано связано с неустойчивостью валюты, общей неопределенностью и ростом ключевой ставки ЦБ — непонятно было, что станет с деньгами, поэтому все пытались инвестировать их. Затем продажи как в новостройках, так и на «вторичке» пошли вниз, что было связано с эмиграцией многих собственников и ростом общей неопределенности.
Следующая волна срочных продаж квартир началась после объявления частичной мобилизации. 2023-й стал годом нормализации обстановки на рынке. Люди морально свыклись с новой реальностью, фиксировалось возвращение уехавших ранее людей. 2023 год ознаменовался рекордным количеством выданной ипотеки — почти 7,8 млрд рублей и 2 млн ипотечных кредитов по данным Циан. Побит он был за счёт покупки/продажи первичного жилья. Во многом спрос подстегивался выгодной ипотекой и информацией о том, что скоро её условия ужесточатся, что и произошло в декабре 2023 года. Цены как на «первичку», так и на «вторичку» росли уже с июля 2023 года на 5-10% по Москве.
Novostroy: Как будут дальше развиваться события? Выйдет ли «вторичка» в лидеры?
Е. Гордашникова (Gordashnikova land):
Вторичное жилье в ближайшие годы не выйдет в лидеры. Это связано с развитием программ льготного ипотечного кредитования. Они будут видоизменяться, но на рынке останутся однозначно, так как государство заинтересовано в поддержке строительной сферы.
По прогнозам Центробанка, ставка рефинансирования может снизиться до 4-5% к 2028 году. Только тогда вторичная недвижимость станет интересна для покупки в ипотеку и спрос на нее начнет расти.
А. Сафин (GENESIS Brokers):
По информации, которой мы располагаем, во втором полугодии 2024 года Центробанком планируется снижение ключевой ставки. Также, есть слухи о распространении ипотечных ставок с господдержкой на покупку жилья на вторичном рынке.
В. Русаков (риэлтор):
Пока что об этом говорить преждевременно. Так, по данным ЦБ РФ, ценовой разрыв между «вторичкой» и новостройками в начале 2024 года в среднем составляет 44%. Цифра сама по себе довольно внушительная. При этом в более благоприятные «доковидные» времена, например, в 2018 году разница цен между этими двумя сегментами жилой недвижимости была всего 13%. Станет ли лидером спроса по рынку «вторичка» — не уверен. На московском рынке есть масса нераспроданных квартир в новостройках, в то время как на вторичном рынке уже начинает чувствоваться дефицит ликвидных квартир. И такая тенденция будет существовать на рынке ближайшие год–два.
К. Злобин («Астерра»):
После уже вступивших в силу изменений, а также после 1 марта 2024 года, скорее всего, спрос на жилье упадет, потому что взять ипотеку будет в разы сложнее. Эксперты «Домклик» прогнозируют рост рынка «вторички» в 2024 году, но вероятность того, что она выйдет в лидеры, мала. Прежде всего из-за высоких ставок на «вторичку» и морального устаревания этого жилья.
В конечном счете всё будет зависеть от того, отменят ли c июня 2024 года льготную ипотеку или пролонгируют. Если программа продолжит действовать, то на каких условиях это будет, будет ли снижаться ключевая ставка. Точно продолжится тренд на инвестиции в ИЖС.
Комментарии