Аналитики подводят рекордные итоги года, пытаясь понять, что произошло на рынке и закрепится ли успех. Пока очевидно, что рынок вместо того, чтобы впасть в кому, рванул вперед. О том, что происходило в этом году и что ждать в следующем, рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Novostroy.ru: Чем вас удивил 2020 год, что случилось на рынке недвижимости, чего нельзя было никак ожидать?
Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet: Безусловно, 2020 год в глобальном смысле стал для всех испытанием на прочность, и рынок недвижимости не является здесь исключением.
Год был насыщенным – пандемия, тотальный переход всех бизнес-процессов в онлайн и на дистанционный режим, нестабильность и серьезные колебания курсов валют, государственная программа субсидирования ипотеки и беспрецедентно низкие ипотечные ставки, рекордные показатели по уровню спроса, снижение объёмов предложения на рынке и впечатляющая динамика роста цен на недвижимость.
Все эти изменения не были спрогнозированы в начале года, поэтому их можно считать неожиданными, кроме, пожалуй, падения ключевой ставки, которая начала свое снижение еще в прошлом году.
Novostroy.ru: Очевидно уже, что произошел серьезный рост цен на новостройки – как вы оцениваете его последствия, положительные и отрицательные?
Р.Р.: Средневзвешенная цена предложения квартир и апартаментов в старых границах Москвы, без учета элитного сегмента, составила 300 тыс. руб./кв. м, т.е. за год она повысилась на 20,9%. В формате квартир за год стоимость выросла на 24%, в формате апартаментов – на 15,4%. По сравнению с предыдущим кварталом, средневзвешенная цена по рынку увеличилась на 12,8%, при этом в сегменте квартир она выросла на 15,8%, а в апартаментах на 9,8%.
В 2021 году ожидается продолжение положительной ценовой динамики, но возможно не с такими высокими темпами, как в этом. Если оценивать последствия, то совершенно очевидно, что снижающийся объем предложения, низкие ипотечные ставки и высокий уровень цен создают благоприятную почву для старта новых проектов, что является несомненным плюсом для развития жилищного строительства.
Novostroy.ru: Как рост цен «распределился» по локациям – Москва, Новая Москва, Подмосковье? Какие объекты подорожали меньше всего – почему?
Р.Р.: В IV квартале 2020 года средневзвешенная цена предложения квартир и апартаментов достигла максимального показателя за последние 5 лет – 300 тыс. руб./кв. м, без учета элитного сегмента. Если за 2019 год средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы выросла на 7%, то в 2020-ом рост за год составил 21%. Такой скачок превысил самые оптимистичные прогнозы. В формате квартир, за год, цена выросла на 24%, в формате апартаментов – на 15%. С начала года цена выросла на 16%.
Интенсивный ценовой рост зафиксирован и в Новой Москве. Средневзвешенная цена предложения в IV квартале 2020 года достигла 161 тыс. руб./кв. м, что на 9,5% выше, чем в предыдущем квартале, и на 29% выше, чем в IV квартале прошлого года. С начала года цена выросла на 22%.
По рынку Московской области за IV квартал данных еще не представлено, а в сравнении III и II кварталов, средневзвешенная цена по рынку Московской области увеличилась на 12% и достигла уровня 102 тыс. руб./кв. м. С начала года, по предварительным данным, цена выросла на 19%, но здесь стоит учитывать рост цен к концу года, который на данном этапе в динамике пока не отображен.
Novostroy.ru: Обычно рост цен – это как снежный ком, начинают повышать цену землевладельцы, растут в цене строительные материалы. Не получим ли мы в итоге, что вырастет в ближайшее время себестоимость строительства?
Р.Р.: Такой рост цен на недвижимость обусловлен несколькими факторами – это повышение себестоимости строительных материалов за счет инфляции и ослабления рубля, увеличение финансовой нагрузки на застройщиков после перехода на проектное финансирование, вымывание ликвидного предложения и беспрецедентно высокий спрос на фоне льготной ипотеки. Поэтому если возвращаться к вопросу, то тут скорее обратная зависимость – цены на недвижимость растут в результате удорожания строительных материалов, а не наоборот.
Novostroy.ru: Какие тенденции проявились в этом году?
Р.Р.: Главная тенденция этого года – переход в формат онлайн-продаж, который включает и первичную консультацию, и презентацию проекта, и показ строительной площадки посредством видеосвязи, и ознакомление с ДДУ в электронном виде, и полный цикл подписания документов в режиме онлайн, и даже виртуальная регистрация сделки в Росреестре. И здесь важно отметить, что если на начальном этапе клиенты с осторожностью относились к такому формату, то к концу года механизм онлайн-взаимодействия перестал отпугивать граждан своей новизной и стал привычной практикой, в большей степени потому, что сами клиенты работают в удаленном режиме.
Novostroy.ru: Как чувствует себя рынок апартаментов? Можно ли прогнозировать рост объема предложений на фоне вероятности, что их запретят или обложат социнфраструктурой? На ваш взгляд, возможность придания статуса жилья апартаментам – насколько может повысить цены на эту недвижимость?
Р.Р.: Решение Минстроя о переводе апартаментов в жилой фонд окажет сильное влияние на всю отрасль, так как на данный момент 26% от общего объема предложения на рынке Москвы представлено именно апарт-проектами. Безусловно, на апартаменты, которые попадут под амнистию стоит ожидать роста цен. Какие именно это будут проекты, и каким образом они будут переведены в жилье, станет известно после уточнений Минстроя. Но на рыночные показатели этот рост сильно не повлияет, так как с появлением льготных ипотечных ставок и, как следствие, всплеском спроса на первичную недвижимость, цены начали свой активный рост во всех сегментах. В ближайшей перспективе на стоимость квадратного метра апартаментов, в большей степени, будет влиять ключевая ставка и пролонгация льготных ставок по ипотеке, и только после утверждения Минстроем положения об амнистии, на апартаменты можно будет ожидать дополнительного роста цен.
Novostroy.ru: Сохраняется ли инвестиционная привлекательность апартаментов. Обычно рекомендуют покупать на спаде, а сейчас, очевидно, если не пик, то около того?
Р.Р.: Если говорить о том, стоит ли сейчас приобретать такой тип недвижимости, опасаясь резкого скачка цен на всем рынке и «исчезновения» апартаментов с рынка – такого точно не будет. Рассмотреть покупку апартаментов стоит уже сейчас, пока нет окончательных решений по поводу регламента перевода апартаментов в жилье и условий по запрету строительства апарт-комплексов. Соответственно, и цены текущего предложения, или вот-вот выходящих на рынок проектов, сейчас наиболее привлекательны, чем будут после принятия всех окончательных решений.
Помимо этого, нужно учитывать, что с ростом строительных работ, цена предложения, безусловно, растет, поэтому на данный момент рассмотреть покупку апартаментов в проектах на старте продаж действительно стоит. Так, например, в МФК «B'aires», расположенном на Большом Волоколамском проезде, цена предложения на запуске продаж стартовала от 4,9 млн. рублей, что является сегодня наиболее привлекательным предложением на рынке СЗАО, в районе Щукино.
Novostroy.ru: Влияет ли на рынок недвижимости столичная реновация, может ли повлиять в ближайшее время?
Р.Р.: Прежде всего нужно отметить, что Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Исходя из принятых мер, спрос на столичную реновацию может перебазироваться и в регионы. В моменте запуска программы отмечался переход спроса из Московской области и Новой Москвы в сторону Москвы, но стоит отметить, что это касается только жилья комфорт-класса, так как реновационное жилье строится только в этом сегменте с самыми привлекательными ценами.
Novostroy.ru: Какие локации «взлетели» в этом году, а какие, наоборот, оказались аутсайдерами?
Р.Р.: Невозможно не выделить сегмент загородной недвижимости, который, безусловно, весной этого года взорвал рынок по объему спроса. Но, как мы видим, с появлением льготных ставок по ипотеке начал расти спрос и на столичную жилую недвижимость, достигнув максимальных показателей за последние 5 лет.
Если говорить про локации Москвы в «старых» границах, то по объему реализованного спроса стоит выделить лидера среди округов – им, по-прежнему, является ЗАО, где рост составил 23,7%. За ним по-прежнему следует ЮВАО, с долей 14%. Замыкают тройку лидеров САО с 13,3% и ЮАО с 13,2%.
Доля однокомнатных лотов, включая студии, увеличилась за квартал в общем объеме спроса с 39% до 42,4%. Двухкомнатные лоты по популярности на втором месте – 36%. Высокая доля в структуре спроса квартир небольшой площади говорит об инвестиционном спросе и спросе с целью сохранения сбережений в условиях нестабильного курса рубля.
Доля сделок с ипотекой увеличилась за IV квартал 2020 года – с 58,5% до 60,7%. Это объясняется повышенным спросом на ипотеку с господдержкой и специальные программы, действующие в 2020 году.
Novostroy.ru: По вашим оценкам, будет ли дефицит новостроек на столичном рынке – уже в прошлом году фиксировалось снижение выхода новых проектов? Во что, если да, он может вылиться?
Р.Р.: На рынке первичного жилья по-прежнему сохраняется тенденция к сокращению предложения, текущий объем является минимальным за 5 лет. В настоящий момент объем предложения в границах «старой» Москвы составляет 32,5 тыс. лотов в 841 корпусе, суммарной площадью 2,3 млн. кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом, суммарный объем предложения квартир и апартаментов в Москве снизился на 16%, за год снижение составило 22%.
В 2021 году ожидается усиление тенденций, заложенных в 2020 году, и особенно во второй его половине – это активный вывод в реализацию нового предложения, в том числе в дорогих сегментах, пополнение рядов региональных девелоперов, впервые выходящих на рынок Московского региона и продолжение запуска масштабных проектов на территории Новой Москвы.
Комментарии