Евгения Акимова: «Покупательский спрос в Подмосковье вернут два фактора»

Novostroy.ru: Многими экспертами отмечалось, что на фоне общего снижения цен на жильё на рынке первичной недвижимости Москвы, заметно снизился спрос на подмосковные квартиры в пользу столичных предложений. Ощущаете ли вы это по своей работе?

Евгения Акимова:  Действительно, по причине продолжающегося падения платежеспособности населения практически с самого начала 2016 г. мы зафиксировали общее падение и покупательской активности. Данное снижение также подстегнули новости о продлении господдержки ипотеки, в результате чего покупатели выбрали выжидательную позицию – клиенты продолжают мониторить рынок и проекты, однако принятие решения по конкретной сделке откладывают на конец 2016 г. (срок очередного окончания господдержки). В итоге количество «горячих» клиентов существенно снизилось, что привело к усилению ценовой и рекламной конкуренции среди застройщиков не только в пределах одной локации, но и соседних регионов. В борьбе за клиента многие московские проекты выбрали политику снижения стоимости и своей маржинальности для привлечения областных клиентов. И сейчас в летние месяцы все это дополнительно подкрепилось сезонным фактором.

При этом, необходимо отметить, что первичный интерес покупателей не только не сократился, а даже увеличился по отношению к предыдущим периодам – клиенты с хорошей активностью посещают сайт, оставляют заявки на бронирование и даже звонят. Несколько сократилось число посещений офиса продаж, но это исключительно сезонный фактор. В проекте «Новый Зеленоград», начиная с мая, мы видим достаточно стабильный рост верхней части воронки продаж (рост посещений сайта и звонков). Проект вышел в активную фазу застройки – корп IV.04 готов к вводу в эксплуатацию (ЗОС планируется уже в ноябре этого года), в корп IV.06 выполнено 60% работ по монолиту, в корп IV.07 ведутся работы по устройству фундаментов. Мы набрали хороший темп строительства к лету, и именно поэтому число заключенных сделок в летние месяцы ничем не отличалось от предшествующих.

В то же время не стану отрицать, что в целом подмосковные проекты сейчас испытывают проблемы из-за оттока части покупателей в Москву. По данным Росреестра, за первое полугодие 2016 года число зарегистрированных ДДУ снизилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Иными словами, тенденция к переориентации клиентов на столицу есть, однако она проявляется далеко не во всех проектах региона. Под ударом, конечно, наименее ликвидные из них.

Novostroy.ru: Объём новых предложений на рынке Московской области в последние месяцы растёт незначительно. Например, в июне, по данным экспертов, новых проектов на рынок не было выведено вообще. При этом множество жилых комплексов остаётся на стадии проектирования. Застройщики не спешат выводить их на рынок исключительно из-за низкого спроса или на то есть и другие причины?

Е.А.:  Едва ли девелоперы могут «придержать» и даже «заморозить» уже реализуемый проект – это очень дорого, ведь остановка запущенного строительства грозит дополнительными расходами, разрывом контрактов с поставщиками и подрядчиками и массой других проблем. В этих условиях для застройщика «меньшим злом» становится выведение проекта на рынок, пусть и высоко конкурентный, чем гарантированные убытки. Более того, если мы сравним количество проектов в Московской области в декабре 2015 года и в июле 2016 года, то увидим, что их число все же выросло с 350 до 365. Не стоит забывать, что в продаже появляются новые корпуса уже существующих проектов.

Novostroy.ru: Что может повлиять на рост спроса на подмосковные новостройки во второй половине 2016 года?

Е.А.:  Покупательский спрос в Подмосковье вернут два фактора: удорожание жилья в Москве и ажиотаж перед свертыванием госпрограммы ипотечных ставок. Полагаю, что уже осенью мы станем свидетелями восстановления цен на квартиры экономкласса в Москве. В июне средняя стоимость квадратного метра в столице выросла на 0,7%, а в июле – на 2,8%. Между тем, с июня 2015 года этот показатель снижался ежемесячно на 1–1,5%. Таким образом, уже сейчас мы наблюдаем перелом тенденции. Столичные девелоперы исчерпали возможности ценовой конкуренции. В дальнейшем, по мере роста цен в Москве, общая структура спроса должна также стабилизироваться.

В свою очередь, ожидание прекращения господдержки ипотеки мобилизует в последние месяцы 2016 года тех клиентов, которые до этого момента откладывали покупку. Они также обнаружат, что столичные квартиры опять подорожали, и обратят свои взоры на Московскую область.

Novostroy.ru: Какие преимущества, помимо стоимости квадратных метров, есть у ваших областных проектов по сравнению с теми, что строятся в черте МКАД?

Е.А.:  Пожалуй, главное преимущество подмосковных проектов по сравнению со столичными заключается не только в стоимости квадратных метров, но и в их количестве. За низким бюджетом покупки в Москве скрывается мизерный метраж. Далеко не все клиенты готовы жить в «клетке» только ради московской прописки. К примеру, самая недорогая однокомнатная квартира в пределах МКАД стоит 3,9 млн рублей, а ее площадь – 30 кв. м. За эти деньги в ЖК «Новый Зеленоград», расположенном всего в 20 минутах езды от МКАД, можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 62 кв. м. с кухней (15 кв. м.), тремя окнами и раздельным санузлом.

Второй безусловный плюс – экология. Квартира в области – это возможность открыть настежь окно, не боясь задохнуться от выхлопных газов и оглохнуть от дорожного шума.

Также в последние годы бывший минус областных проектов постепенно превращается в твердый плюс – транспортная доступность многих подмосковных комплексов не только не уступает, а даже превосходит аналоги внутри МКАД. Особенно это стало заметно с активным развитием ж/д сообщения – уже сейчас от Нового Зеленограда можно добраться за 30-40 минут до ст.м. Комсомольская на электричке «Ласточка», остановка которой расположена всего в 5 минутах езды от ЖК.

Novostroy.ru: Какие районы Московской области пользуются наибольшим спросом? Произошли ли в последние годы какие-то изменения среди наиболее популярных районов Подмосковья? Если да, то с чем это связанно?

Е.А.:  Заметных изменений в покупательских предпочтениях в последние годы не произошло. По-прежнему наибольшим спросом пользуются районы с наилучшей транспортной доступностью. В основном, они расположены на западных и северо-западных направлениях Подмосковья. С этой точки зрения, становится популярным Зеленоградское направление. С одной стороны, оно обладает всеми преимуществами таких «обжитых» направлений, как Ленинградское или Новорижское. С другой, Пятницкое шоссе куда более свободно от автомобильного трафика. Кроме того, из Зеленограда до Москвы регулярно ходит уже упомянутый мною скоростной электропоезд «Ласточка». Эти факторы обуславливают как интерес покупателей, так и рост числа проектов в Зеленограде и Солнечногорском районе.

Novostroy.ru: Помимо Балашихи, Химок, Мытищ и других близких к МКАД городов, жилые комплексы возводятся и в более отдаленных от Москвы городах Подмосковья. Кто является основным покупателем жилья, например, в Клине или Наро-Фоминске? Это местные жители, либо те, кому не по карману предложения вблизи МКАД?

Е.А.:  Большая часть покупательского спроса сконцентрирована в городах, расположенных в пределах 30 км от МКАД. Эти локации рассматриваются покупателями как альтернатива проживанию в столице, если бюджет не позволяет им купить квартиру в Москве. Здесь приобретают жилье как сами москвичи, жители Московской области, так и приезжие из других регионов страны. Тем не менее, большинство из них тесно связано с работой в столице, поэтому принципиально важный фактор для них – это транспортная доступность Москвы. Соответственно, города, расположенные за пределами тридцатикилометрового контура, такими клиентами уже не рассматриваются. В более отдаленных уголках области, конечно, есть собственные проекты, но они ориентируются на внутренний спрос местных жителей, которые не отправляются на работу в столицу.

Novostroy.ru: Стабильно растёт доля иногородних покупателей на столичном рынке. Сильно ли отличается в процентном соотношение количество покупателей из регионов, приобретающих жильё в Подмосковье, от иногородних клиентов, приобретающих московские квартиры?

Е.А.:  Сейчас, когда минимальные бюджеты покупки в Московской области и столице приблизились друг к другу, доля региональных покупателей в московских проектах выросла, но незначительно. В различных жилых комплексах массового сегмента в Москве клиенты из регионов составляют от 10% до 15%. В Подмосковье доля покупателей из других областей России все же выше. К примеру, в проекте «Новый Зеленоград» разбивка клиентов по регионам их происхождения такая: Москва – 20%, Московская область – 50%, прочие регионы – 30%.

Novostroy.ru: Несмотря на то что существенного роста покупательской способности россиян мы пока не наблюдаем, количество ипотечных сделок за минувшие месяцы 2016 года, согласно статистическим данным, выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С чем это связано?

Е.А.:  Ипотечных сделок действительно стало больше. По данным Росреестра, за I полугодие 2016 года их число по России выросло на 19,5% по сравнению с первой половиной 2015 года. Однако если мы обратим внимание на число договоров долевого участия, то этот показатель вырос по стране незначительно: на 3,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а если мы исключим из расчета Москву, то и вовсе на 1,7%. Иными словами, спрос на жилье сейчас концентрируется прежде всего в столице.

Безусловно, рост числа ипотечных сделок и объема выданных кредитов растет благодаря господдержке ипотечных ставок, однако главная предпосылка возросшей популярности ипотеки – это падение платежеспособности населения. У россиян стало меньше свободных денег, поэтому приходится занимать, чтобы купить жилье.

Novostroy.ru: Есть ли основания надеяться, что рост количества ипотечных сделок продолжится и после завершения работы программы государственного субсидирования ипотеки?

Е.А.:  После окончания программы господержки ипотеки, уровень ставок снова будет определять исключительно рыночные механизмы, которые могут толкнуть стоимость кредита как вверх, так и вниз. Многое будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ в отношении ключевой ставки. Если она не будет снижена, то и ипотека не подешевеет. В любом случае, если сейчас у вас есть на деньги на первый взнос, и вы готовы взять ипотеку в нынешних условиях, то лучше сделать это в ближайшее время. Зачем ждать неопределенности?