Аналитики консалтинговой компании Knight Frank заявляют, что количество свободных коммерческих площадей в центральных локациях Москвы увеличилось почти вдвое. Novostroy.ru решил разобраться, с чем связан переезд арендаторов, какие локации сейчас востребованы, и какие факторы сегодня важны для бизнесменов при выборе помещения.
Novostroy.ru: Что, на Ваш взгляд, спровоцировало массовый «переезд» стрит-ритейла в спальные районы?
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Речь идёт не столько о переезде (в центре вакантность площадей в районе Тверской улицы и на пешеходных улицах выросла примерно до 3-3,5%, а на Садовом кольце – напротив, арендаторов стало больше), сколько о заполнении пустовавших ниш в спальных районах и образовании новых мест рядом с открывающимися станциями метро, ТПУ и т. д.
Поскольку население Москвы постоянно растёт, и в основном не за счёт жителей центра города (более 80% населения Москвы проживает в зоне между ТТК и МКАД), то логично, что всё время есть локации, слабо охваченные торговлей, куда и выходят операторы стрит-ритейла.
Кроме того, нужно учитывать масштабы строительства жилья, особенно в Новой Москве, где практически все первые этажи отдаются под заполнение коммерцией. С другой стороны, в центре (на Никольской, Патриарших Прудах и в Камергерском переулке) ставки не изменились за год – а это означает, что арендаторы не почувствовали падения спроса со стороны покупателей, а значит и не видят причин для понижения ставки или смены локации.
Анастасия Кременчук, директор по развитию Arendator.ru: Про массовый переезд стрит-ритейла в спальные районы я бы не говорила. Увеличение доли свободных площадей в центре в большинстве случаев было спровоцировано истечением сроков договоров аренды, заключенных еще в докризисное время. Наиболее активный процесс ротации ритейлеров наблюдался на Арбате, Тверской, Пятницкой и Петровке. Самым заметным «центровым» сокращением в этом году стало закрытие половины торговых точек сети «Мосхозторг».
Анна Манькова, старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield: «Миграция» происходит в момент распознания потенциальной площадки с наиболее высоким трафиком, который конвертируется далее в оборот. Поэтому одним из важнейших критериев при выборе помещения всегда является потенциальная зона охвата.
Сегодня районные центры придают большое значение определению нужд потребителя в своей зоне охвата. Полученные знания позволяют им максимально адаптироваться и предоставлять клиенту необходимые услуги и продукты.
Огромные затраты времени на дорогу, повседневная суета подталкивают потребителя вернуться в свою зону комфорта – ближе к дому. Районные центры (удаленные от центра локации) в этом отношении идеальны — они могут позволить себе разместить как крупного якорного арендатора, так и частные магазины, шоу-румы. Большой упор делается на общепит и развлечения, комфортное времяпровождение, проведение мастер-классов, семейный досуг.
Novostroy.ru: Актуальна ли данная тенденция только для столицы или в регионах наблюдается похожая картина?
Д.Б.: В Санкт-Петербурге даже более позитивная картина. Объёмы нового строительства здесь даже больше, чем в Москве (в 2018 году в столице было сдано 3,5 млн кв.м, а в Северной Пальмире – 3,95 млн кв.м), новые станции метро также строятся и открываются. И это положительно сказывается на развитии стрит-ритейла. К примеру, на проспекте Славы и в районе Оптиков/Туристкой ставки за прошлый год выросли более чем на 15%.
В других городах тренды развития стрит-ритейла зависят от объёмов нового жилищного строительства и развития скоростного общественного транспорта. Однако очевидно, что столичные тенденции дойдут до остальных регионов значительно позже и будут не так явно выражены.
Никита Титов, эксперт по коммерческой инфраструктуре консалтинговой компании AMPM: Темпы и качество строительства в регионах отстают от столичных, в связи с чем появление оборудованных пространств для стрит-ритейла происходит медленнее. Однако в регионах всегда существовала практика перевода части первых этажей домов из жилого в нежилой фонд и открытия в них магазинов, салонов и т.д. Стоит отметить, что подобный формат имеет множество ограничений, в результате чего не все типы арендаторов могут занимать подобные помещения.
Прошедшей осенью в регионах стал более выраженным тренд на закрытие точек стрит-ритейла с чеком выше среднего, расположенных в центральных торговых коридорах.
Novostroy.ru: Какие локации в Москве и Подмосковье бизнес-комьюнити считает наиболее удачными?
Н.Т.: В пределах старой Москвы такими являются основные торговые коридоры: Столешников переулок, улицы Тверская, Петровка, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Пятницкая, Ленинский проспект, Кузнецкий Мост, Мясницкая, Арбат и Новый Арбат, Большая Никитская, Рождественка, 1-я Тверская–Ямская, Проспект Мира, Кутузовский и Ленинградский проспект.
За пределами МКАД можно выделить территории комплексного освоения Новой Москвы, расположенные в пределах доступности метро.
Novostroy.ru: От чего зависит арендная ставка? Что в данный момент происходит с ценами на аренду коммерческой недвижимости в центре и на окраинах?
Н.Т.: Величина арендной ставки зависит от совокупности параметров: локации, трафика, площади и технических характеристик помещения. При этом квадратный метр помещения меньшей площади в той же локации зачастую стоит дороже, чем «квадрат» в пространствах большей площади.
Обозначить определенный тренд на стоимость аренды площадей стрит-ритейла не представляется возможным без рассмотрения конкретной локации, так как даже в пределах торговых коридоров какие-то улицы дали рост ставки, на каких-то она не изменилась, на ряде улиц снизилась.
Говоря о современных помещениях за пределами ТТК, не стоит забывать, что часто они экспонируются по одной ставке, а реально сдаются по другой. Причина этому – демпинг со стороны собственника, так как помещение введено в эксплуатацию и простаивает. Они предпринимают подобное, чтобы компенсировать потери.
А.К.: Тут ничего нового не скажу – чем ближе помещение к метро, тем дороже аренда и выше спрос. Увеличение вакантности на центральных улицах столицы привело к снижению ставок аренды. По заверениям экспертов, оно составило 8–16%.
Novostroy.ru: На что сегодня ориентируются арендаторы при выборе локации? Назовите ключевые критерии.
Н.Т.: Как и прежде, при выборе локации арендатор ориентируется на престижность местоположения, плотность населения района, расположение относительно станций метрополитена, интенсивность пешеходных потоков в различное время суток.
Д.Б.: Для стрит-ритейла, перефразируя известную пословицу, самое главное – это трафик, трафик и ещё раз трафик. Чем больше людей рядом, проходящих или проезжающих, или живущих – тем лучше.
Если говорить о Подмосковье, то наиболее удачные места располагаются у железнодорожных станций (особенно в составе Московских центральных диаметров), автостанций, в центрах городов, вдоль дорог с оживлённым движением. Если речь о Москве, то самые удачные – это локации у станций метро, вдоль улиц-магистралей с оживлённым движением, и в центре.
Учитывая сегодняшнюю тенденцию к сокращению вакантных площадей практически по всей Москве, можно прогнозировать сохранение и даже рост ставок аренды коммерческой недвижимости в зависимости от направления.
Novostroy.ru: Есть ли сегменты торговли, для которых такой «переезд» губителен? Есть ли те, которые будут одинаково успешно работать и в центре, и на окраинах?
Н.Т.: Переезд из центра и торговых коридоров губителен для флагманских магазинов, магазинов люксовых и премиальных товаров. Также здесь стоит выделить большинство магазинов с чеком выше среднего.
Одинаково успешно будут работать в центре и на окраине магазины формата «рядом с домом», небольшие торговые точки с товарами первой необходимости, однако, как и другие типы стрит-ритейла, они требуют более детальной проверки успешности арендной гипотезы с учетом всех факторов локации.
Д.Б.: Проводимая властями Москвы политика по созданию пешеходных улиц привела к существенным изменениям состава арендаторов на них. Если раньше они были вотчиной бутиков одежды, обуви и аксессуаров, то сейчас основными арендаторами становятся различные кафе, рестораны и другие форматы общепита. Это, в целом, объяснимо – люди приходят на пешеходные улицы погулять, и, соответственно, провести время в каком-либо заведении.
При этом общепит, а также магазины продуктов, банки и объекты услуг продолжат развиваться и в других локациях – в том числе и спальных районах, поскольку там уже стартовала программа благоустройства «Мой район», которая также благоприятно скажется на появлении новых площадей формата street-retail. А вот формат магазинов одежды, обуви и аксессуаров с вытеснением из центра города, похоже, не найдёт себе иных мест, кроме торговых центров.
Комментарии