После введения эскроу цены на недвижимость в столичном регионе начали повышаться — в середине 3 квартала 2019 года был отмечен прирост в 15%. Это поставило под вопрос привлекательность квартир как инвестиции. Мы решили уточнить у экспертов, какова ситуация на данный момент в секторе, а также какую недвижимость и где лучше рассматривать в качестве вложений.
Novostroy.ru: Как Вы можете охарактеризовать ситуацию с инвестициями в столичную недвижимость на сегодня?
Кирилл Храпов, директор по продажам ГК «Самолет», направление «Пригород»: С изменением законодательства привлекательность инвестиций в недвижимость несколько снизилась, но они по-прежнему интереснее многих традиционных способов сохранить и приумножить. Входя в проекты на начальной стадии строительства, можно заработать до 10-15% годовых.
Борис Лесков, генеральный директор «Концерн РУСИЧ»: До наступления кризиса в 2008 году на покупке квартиры можно было заработать порядка 50%, а в некоторых случаях и больше, прибыли. Позже темпы роста цен на недвижимость слегла замедлились, потенциальные инвесторы покупали квартиры зачастую для последующей сдачи с целью получения дополнительного дохода.
Многие аналитики прогнозировали, что инвестиционная привлекательность после вступления в силу поправок к 214-ФЗ значительно снизится, так как многие девелоперы будут выводить объект на средней и высокой степени строительной готовности, что снижает прибыль инвестора. Однако вложения в недвижимость до сих пор остаются понятным и простым способом инвестирования для большинства покупателей. Следить за динамикой цен на жилье проще и понятнее, чем анализировать котировки валют и колебания стоимости акций.
На мой взгляд, современных инвесторов можно разделить на две группы:
- покупатели на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи (разница в стоимости на начальной стадии и в готовом доме может достигать до 25-30%);
- покупатели на высокой стадии готовности объекта — для последующей сдачи в аренду.
Novostroy.ru: В какие районы и почему Вы посоветовали бы вкладывать сейчас деньги тем, кто хочет квартиру перепродать на более высокой стадии готовности?
К.Х.: Более перспективными выглядят районы на юго-западе, западе, а также севере. Северо-запад видится переоцененным — стоимость недвижимости в этой локации и так самая высокая. Кроме того, в рамках большой кольцевой линии метро первым запускается именно западный отрезок, что улучшает транспортную ситуацию в локации.
Уточню, что наиболее привлекательными для инвестиций сегодня являются проекты, в первую очередь, с хорошими продуктовыми характеристиками — в каком конкретно районе расположен объект, уже не столь важно. Максимально выгодными будут вложения в первые очереди масштабных проектов комплексного освоения территорий, расположенных в Новой Москве или в нескольких километрах от МКАД, а также в первых корпусах крупных проектов в черте города.
Б.Л.: Оптимальный вариант - обжитые районы с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой в границах МКАД, а также в районах не далее 3 км от Москвы. Хороший прирост цен наблюдается в районах, где практически отсутствуют новостройки.
Часто потенциальные инвесторы хотят приобрести дополнительную недвижимость в районе, где давно живут. К тому же, чем более обжитой район, тем больше развита в нем инфраструктура. В таких локациях преобладает старый фонд, поэтому строительство нового объекта вызывает повышенный спрос, в том числе, среди местных.
Екатерина Черникова, начальник отдела вторичной недвижимости АН «Диос-Недвижимость»: Полагаю, стоит вкладывать в районы с перспективой улучшения транспортной инфраструктуры, находящиеся:
- за пределами Московской кольцевой автодороги;
- в ЮВАО г. Москвы;
- внутри ТТК.
Особенно это касается объектов на ранних стадиях — на этапе котлована или строительства первых этажей.
Novostroy.ru: Где лучше искать жильё инвесторам, желающим вложиться в арендную недвижимость?
Б.Л.: Когда выбирается недвижимость под дальнейшую сдачу вопрос в приросте ее стоимости отходит на второй план, потенциального покупателя в большей степени интересует ее востребованность среди арендаторов, а также минимальные вложения.
Что касается востребованности, то ее обеспечивает шаговая или удобная доступность к метро, инфраструктура, а также наличие неподалеку крупных бизнес-центров и офисов российских и международных корпораций, так как часто компании снимают для своих прикомандированных сотрудников квартиры. Чтобы не переплачивать при покупке, можно присмотреться к невидовым квартирам, в том числе на нижних этажах, а также к апартаментам. Стоимость их покупки ниже, а арендная ставка по сравнению с квартирой не особо отличается. Заказав отделку у застройщика можно сэкономить не только деньги, но и время, а мебель приобрести исходя из пожеланий арендаторов.
Novostroy.ru: Насколько интересными для инвесторов могут оказаться вложения в квартиры в долгостроях, которые будет достраивать Фонд защиты прав дольщиков?
Алексей Максимченков, инвестор, эксперт по финансовой грамотности: Надо понимать, что это рисковые инвестиции. Если у человека есть капитал, и он готов выделить процент под рисковые инвестиции, то это допустимо. Но он должен осознавать, что все имеющиеся деньги туда вкладывать не стоит.
Novostroy.ru: Какие районы Новой Москвы способны сегодня или в ближайшие полгода-год заинтересовать инвесторов и почему?
Б.Л.: Территорию Новой Москвы условно можно разделить на две части — одна из них находится на достаточно удаленном расстоянии от Москвы, вторая часть — это районы с хорошей транспортной доступностью, способные конкурировать с удаленными станциями метро в границах МКАД. Именно эта локация — от поселения Внуковское до метро Саларьево — является наиболее интересной с инвестиционной точки зрения из-за наличия действующего метро, ж/д платформ, соседство с такими столичными районами как Солнцево, Ново-Переделкино обеспечивает жителям развитую социальную инфраструктуру.
Вторая интересная локация для потенциальных инвесторов — поселение Сосенское. На его территории расположена открывшаяся в этом году станция метро Коммунарка, также эта административная единица граничит с московскими районами — Ясенево, Северное и Южное Бутово.
Novostroy.ru: Какая недвижимость, по Вашему, сегодня способна обеспечить наибольший доход от инвестиций?
К.Х.: Для инвестиционных целей больше всего подходят небольшие по площади, но функциональные однокомнатные квартиры или «евродвушки», а также однокомнатные квартиры с большой кухней-гостиной и уютной спальней. Предпочтительно, чтобы квартира находилась на средних этажах и имела хороший вид из окна.
Б.Л.: Полагаю, следует обратить внимание на новостройки на этапе котлована. Наиболее популярными у арендаторов являются:
- студии;
- однокомнатные;
- небольшие двухкомнатные евроформата в развитых районах столицы и ближайшего Подмосковья с функционирующим метро в шаговой доступности.
Учитывая общемировой тренд на здоровый образ жизни, хорошим объектом для инвестиций станет недвижимость рядом с природными зонами – лесопарком, водоемом, городским парком со спортивными и детскими площадками, беговыми дорожками. Следует помнить, что чем ниже сегмент недвижимости, тем быстрее найдется арендатор.
Комментарии