Кому стоит подождать с покупкой квартиры в новостройке до 1 июля?

Интервью 16704 16 апреля 2019 в 16:04 Вадим Шклёда
Кому стоит подождать с покупкой квартиры в новостройке до 1 июля?

Множество застройщиков, спекулируя на грядущих июльских изменениях законодательства, призывают покупать квартиры сегодня. Ведь цены неизменно растут, а с новыми правилами прогнозируют новый виток роста стоимости жилья. Novostroy.ru спросил у экспертов насколько эти ожидания оправданы и кому стоит подождать с покупкой квартиры до 1 июля.

Novostroy.ru: С 1 июля вступают в силу нововведения в 214 ФЗ, предполагающие внедрение эскроу-счетов и проектного финансирования в схему долевого строительства. Спрос на новостройки, в преддверии этой даты, не ослабевает. Чего, на Ваш взгляд, боятся люди и насколько эти страхи оправданы?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Высокий уровень спроса за несколько месяцев до вступления в силу новых поправок объясняется ростом цен на недвижимость. Так, новостройки массового сегмента по итогам I квартала подорожали на 2,2%, бизнес-класса – на 0,8%. Фактически клиенты стремятся зафиксировать за собой более низкую стоимость, поскольку на фоне растущей ставки по ипотеке после 1 июля жилье может стать недоступным для многих граждан. Высокий интерес проявляют также инвесторы. Если по итогам 2018 года доля «пакетных» сделок составила 6%, то в I квартале 2019 года – 10%. Причина роста доли таких договоров – не только в ожидаемом увеличении цен на жилье, но и вероятном сокращении объема предложения на котловане. Вместе с проектным финансированием девелоперам нет большого смысла выводить квартиры на котловане. Выгоднее стартовать с объектами на средней стадии строительной готовности по более высокой стоимости. Таким образом, доходность вложений в недвижимость в перспективе снизится.

Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета Российской гильдии риэлторов по аналитике: В связи с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета всё чаще звучат прогнозы, что цены на жилье увеличатся, так как застройщики переложат свои возросшие расходы на плечи покупателей жилья.

Но насколько оправданы эти страхи? Во многих прогнозах больше эмоций, чем обоснованного и аргументированного взгляда на будущие изменения на рынке жилищного строительства. Причина в том, что до 1 июля 2019 года остается буквально несколько месяцев, а участники рынка жилищного строительства до сих пор не понимают последовательность конкретных действий и шагов во время переходного периода. Известна только направленность предстоящих изменений.

Мы считаем, что переход на новые условия работы будет достаточно плавным. Нас в любом случае еще ждут уточнения и корректировки в нормативных документах — они будут реакцией на появление рыночных проблем. Настройка процесса неизбежна, ведь меняется практика, которая складывалась в течение многих лет.

Что касается цен, то они, на наш взгляд, будут корректироваться постепенно. В среднесрочной перспективе объем предложения на рынке жилья останется на высоком уровне. Кроме того, не ожидается заметного роста реальных доходов населения. В совокупности эти факторы ограничат возможные планы застройщиков по повышению цен.

Упомянутые объекты
«Мечта»
Жилой комплекс
10 квартал

Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта»: Основное, чего боятся сейчас покупатели – это повышение цен, которое должно произойти с 1 июля. Оно происходит уже и сейчас. По опыту нашего ЖК «Мечта» можем сказать, что с апреля цены выросли на 4-6 %. С нового года в экономике произошли изменения – повысилось НДС, выросла ключевая ставка по ипотеке. Все это отразилось на себестоимости стройки. С 1 июля рост цен будет более ярко выражен. По нашим прогнозам, как в Москве, так и в Подмосковье, в среднем цены вырастут на 6-10 %. Также покупатели сейчас опасаются того, что компания, в которых они выбрали себе жилой объект, обанкротится. Все понимают, что застройщики находятся сейчас в блуждающем состоянии – у кого-то получится перейти на проектное финансирование, у кого-то нет. Поэтому сейчас нужно очень тщательно проверять надежность застройщика. И если покупатель уверен в надежности выбранной компании – сейчас наиболее подходящее время для того, чтобы приобрести жилье.

N.RU: Внедрение банков в цепочку дольщик-застройщик власти оправдывают желанием не допустить роста армии обманутых дольщиков. Насколько этот мотив соответствует действительности и не замешано ли в нововведениях банковское лобби?

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Действительно, новый закон значительно лучше защищает дольщика. Безопасность покупки квартиры в новостройке серьезно повышается. Теперь все сделки с внесением денег на эскроу-счета страхуются в размере до 10 млн рублей. В случае банкротства застройщика страховое возмещение в пределах этой суммы выплачивает государственное Агентство по страхованию вкладов (АСВ). При банкротстве банка средства дольщика также не пострадают. Их переведут в другую кредитную организацию. Хотя риск банкротства банка минимален. Центробанк проводит жесткий отбор. Право на работу с застройщиками по новой схеме имеют только уполномоченные банки – всего 63 на 1 апреля. Среди них – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Росбанк. Введение новой модели на рынке – скорее результат общего ужесточения государственной политики в системе долевого строительства. Власти решили покончить с проблемой обманутых дольщиков, коренным образом изменив правила игры. Однако нельзя отрицать, что и банки оказались в выигрыше.

М.Л.: Не думаю, что поправки в 214-ФЗ стали следствием банковского лобби. Наоборот, многие кредиторы считают работу с девелоперами излишне рискованной. Из более 60 уполномоченных банков только 30 готовы предоставлять проектное финансирование. Причем из них реально работают по новой схеме пять. Более того, власти рассматривают возможность выделения бюджетных средств на сумму 40 млрд рублей с целью кредитования застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование. Поэтому поправки в 214-ФЗ действительно вызваны желанием навсегда закрыть вопрос обманутых дольщиков.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон»: Оба варианта правильные. За последние пять лет государство проводит четвертую реформу долевого строительства, и это еще один шаг на пути решения проблемы обманутых дольщиков. При этом, конечно, участие банков в новой схеме не безвозмездное и обеспечит им хорошую доходность, что, возможно, и подогревает разговоры о лобби.

Лев Сальц
Эксперт рынка

Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл»: Рынок сам продиктовал необходимость этих изменений.

N.RU: Стоит ли ждать к 1 июля новых ипотечных программ, в том числе с господдержкой, которые будут призваны удержать спрос от падения?

Подкидышева Татьяна
Эксперт рынка

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: Сейчас обсуждается только продление льготной ставки 6% для многодетных семей на весь срок кредита, пока она действует только первые 3-5 лет. Видимо, все убеждены, что рыночные механизмы позволят отрегулировать ставки в ближайшие год-два. Это вполне может произойти: у банка какой источник финансирования? Кредиты ЦБ по ключевой ставке, депозиты физлиц также под процент. А теперь дольщики будут «снабжать» кредитные организации 1,5-3,5 трлн рублей ежегодно совершенно бесплатно. Аккумулируя такие средства, банк получает широкие возможности кредитовать всё тех же дольщиков гораздо доступнее, не привязываясь к ключевой ставке ЦБ.

Д.Л.: Вероятнее всего, политика по укреплению спроса за счет стимулирования ипотеки будет продолжена. Со стороны государства — это важная мера поддержки рынка. В последние годы на фоне сокращения реальных доходов населения падают объемы ввода нового жилья. Так, за 2018 год построено на 5 млн кв.м меньше, чем в 2016 году (75 млн против 80 млн). В среднесрочной перспективе вырисовывается «развилка», и при переходе рынка на эскроу-счета рост цены может еще больше сократить объемы рынка. В таких условиях очевидным вариантом становится стимулирование ипотеки.

Кирилл Храпов, директор по продажам ГК «Самолет»: Новые ипотечные программы могут появиться с высокой долей вероятности, но не сразу и не в привычном до этого виде. Уже сейчас программа семейной ипотеки со ставкой 6% изменилась в сторону клиента. Думаю, только в осеннюю сессию, по прошествии квартала продаж и при наличии существенных отклонений в показателях рынка возобновится диалог о помощи рынку недвижимости в простой форме. Скорее возможно снижение ставки летом, в следствие снижения ключевой ставки ЦБ, но не более чем на 0,5%.

М.Л.: Государственное субсидирование ипотеки, полагаю, будет возможно только при достижении ставок кредитования более высокого уровня, порядка 13-14%. С учетом того, что даже при профицитном бюджете власти повышают налоги, вряд ли стоит ждать «благотворительности» в виде субсидирования ипотеки.

N.RU: Не секрет, что с начала года цены на новостройки, хоть и незначительно, но выросли. Скажите, кому стоит не обращать на рост цен внимания и подождать с покупкой до июля?

М.Л.: Если у вас есть достаточные средства, вы выбрали квартиру в Москве или Санкт-Петербурге у крупного застройщика без серьезных переносов сроков, с проектным финансированием от надежного банка, то стоит приобрести жилье сейчас, потому что после реформы оно может подорожать. Если же на местном рынке нет достойных компаний, которые без всяких проблем строят и вводят в эксплуатацию жилье, то покупку лучше отложить. Правда нужно понимать, что после перехода отрасли на эскроу-счета, в проектах, реализуемых по новым правилам, цены будут выше. Вместе с тем в ближайшие полгода-год скорее всего на рынке сохранится большой объем предложения новостроек, реализуемых по старым правилам (со временем, их будет становиться все меньше).

Т.П.: Тем, кто наметил покупку в откровенно неизвестном проекте от неопытного застройщика на старте продаж, ещё до котлована. Если приобретение планируется со 100-процентной оплатой в бюджете до 10 млн рублей, то дольщик, внося деньги на эскроу-счёт, не рискует фактически ничем. При ипотеке, в случае банкротства застройщика, невозможности завершения проекта и возврата средств, страховка покроет только собственные деньги дольщика, а не уплаченные банку проценты. Но в любом случае эскроу-счёт намного надёжнее прямых инвестиций в недвижимость.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Прежде всего, мы советуем подождать со сделкой тем, кто не готов к приобретению квартиры по финансовым соображениям. Если у потенциального покупателя нет достаточно средств, то загонять себя в непосильную долговую кабалу не надо. Лучше еще поднакопить денег, чтобы обрести финансовую стабильность. Рекомендуем повременить и в том случае, если оптимальный вариант – это квартира в новом проекте, который еще не вышел в продажу. Не стоит в угоду текущей конъюнктуре жертвовать квартирой вашей мечты. Как известно, любая недвижимость уникальна из-за местоположения, видовых характеристик, планировочных решений. Квартира – не тот предмет, который меняют часто. Поэтому важно, чтобы она максимально соответствовала представлениям человека о собственном доме.

N.RU: Последний год Центробанк настойчиво рекомендует банкам не давать ипотеку покупателям, у которых нет 30% или более первоначального взноса. Несмотря на это многие банки до сих пор дают ипотеку вообще без первоначального взноса. Как Вы считаете, есть ли риск, что с внедрением поправок в 214 ФЗ подобные ипотечные программы прекратятся?

Т.П.: Снижение популярности ипотеки без первого взноса связано не столько с июльскими поправками, сколько с монополизацией банковского сектора. Крупные банки и так никогда не выдавали ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, это делали немногие кредитные организации с последних строчек российского рейтинга. Поскольку «чистка» ЦБ избавляет рынок как раз от мелких сомнительных игроков, получить ипотеку без ПВ становится всё сложнее.

К.Х.: Действительно, ЦБ озабочен повышением платежеспособности покупателей недвижимости и как инструмент использует требование к повышенному первоначальному взносу. Сейчас первоначальный взнос для получения стандартных условий у большинства банков составляет 20%. Но если Вам необходимо приобрести жилье с меньшим первоначальным взносом (15%, 10%, и даже 0%), это возможно. Не все банки предоставляют такой ипотечный продукт, но он есть. При этом ставка там будет существенно выше стандартной по рынку, и это связано с рисками невозврата денежных средств банкам. Поэтому такие предложения останутся, но будут менее популярны, как и сейчас.

В.К.: Новые правила принципиально не меняют роль ипотеки в системе долевого строительства. Более того, с усилением роли банков ассортимент кредитных продуктов может улучшиться. А для объектов, в которых банки будут осуществлять проектное финансирование, нельзя исключать индивидуальных условий по ипотеке. Пока сложно прогнозировать развитие событий на рынке из-за того, что многие существенные вопросы остаются неясными. Например, не утверждены критерии проектов, которые достроят без эскроу-счетов. Мы надеемся, что к началу лета ситуация в отрасли станет более определенной и прогнозируемой.

Л.С.: ЦБ увеличил коэффициенты риска для таких кредитов, и поднял планку фондирования. Поэтому такие кредиты понемногу прибавляют в стоимости. Тем не менее, о грядущем исчезновении этого кредитного продукта говорить преждевременно. По данным департамента аналитики оценочной компании «Апхилл» спрос на кредиты с минимальным первоначальным взносом сохраняется на достаточно высоком уровне, и эта тенденция сохранится в обозримом будущем.

Похожие статьи по данной теме

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?
    21 мая 2019 в 19:49 1115

    Застройщик и агентство недвижимости не единственные продавцы квартир в новостройках. Часто квартиры в них перепродают сами дольщики. У кого-то меняются обстоятельства, срочно нужны деньги... Для нового покупателя это способ сэкономить, но главное не прогадать. Ведь причинами перепродажи могут быть и нарушения сроков сдачи или некачественное строительство.

  • Новинки апреля: дешевые московские новостройки в дефиците
    15 мая 2019 в 11:13 1778

    Застройщики столицы сбавляют темпы строительства. Торопиться уже некуда. Впереди — проектное финансирование, которое поставит под контроль все денежные потоки от дольщиков. Жить придется по-другому. Под оком «Большого брата-банка», с которым придется делиться. Так что на рынок выходят последние новички по «старым ценам» и по «старым правилам».