Цены на недвижимость в Москве продолжают удивлять — сколько же придется заплатить за заветные квадратные метры в самом сердце России? Эксперты рассказали порталу Novostroy о причинах дороговизны и дали свои прогнозы на 2024 год.
Novostroy: Правда ли, что в столице самые дорогие квартиры в РФ?
Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости:
Устоявшееся многими десятилетиями мнение большинства, что самая дорогая недвижимость непременно должна быть в столице страны, имеет полное право на существование. Так, по данным Минстроя РФ, приведенным в «Парламентской газете», в IV квартале 2023 года лидерство в стране по стоимости жилья остается пока за Москвой.
Средняя стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в столице Министерством строительства РФ была оценена в 165,6 тысяч рублей. Совсем немного Москве уступает Санкт-Петербург. Квадратный метр там будет стоить 165 тысяч рублей. Этот показатель не изменился по сравнению с III кварталом, когда Северная столица стала лидером по стоимости метра жилья в России. А вот в Москве за это время цены подросли.
Однако к этим данным следует внести поправку на то, что расчетные цены Минстроя РФ немного отличаются от фактических рыночных данных (Минстрой берет данные у Госкомстата).
Если же брать реальную рыночную статистику, то цена предложения квартир эконом-класса в Москве уже давно более 300 тысяч за кв. м, и это без учета жилья бизнес- и элит-классов. По Петербургу в том же сегменте «эконом» — средняя стоимость «квадрата» уже давно далеко за 200 тысяч рублей. Но в любом случае это все равно больше, чем в среднем по стране.
Для сравнения: город Сочи (особенно его окрестности типа Красной поляны) вполне могут составить достойную конкуренцию столичной недвижимости. Например, на рынке новостроек в Сочи средние цены выше (370 тысяч рублей за кв. м), чем в Москве (350 тысяч рублей за «квадрат»). Эта ситуация сложилась благодаря введенному недавно во «всероссийской здравнице» мораторию на выдачу новых разрешений на строительство. Но сочинский рынок недвижимости пока что трудно назвать определяющим показателем для всей страны.
Novostroy: Из чего складывается такая высокая цена?
В. Русаков (риэлтор):
Объяснить самую высокую стоимость жилья в Москве только лишь столичным статусом города можно, но явно недостаточно. К числу факторов, которые прямо или косвенно обусловливают лидерство белокаменной по цене квадратных метров, можно отнести следующие:
- Москва — это не просто столица, но и центр сосредоточения всех значимых культурных, социальных, административных функций и учреждений страны. Начиная от музеев, социальных объектов, высших учебных заведений и заканчивая непосредственной близостью к органам федеральной власти, современными медучреждениями и т.п.
- Москва — это мощный финансовый и экономический хаб, с высокой востребованностью не только гастарбайтеров, но и высококлассных специалистов. Т.е. рынок труда здесь является одним из стержневых магнитов, притягивающим трудовые ресурсы не только из РФ, но и из стран бывшего СССР.
- Столичный регион перенасыщен строительными объектами и стоимость земли здесь кратно выше. Прежде чем пройти согласование строительства, нужно оформить множество документов, разрешений от различных федеральных и региональных ведомств — от ФСО и Минобороны до местных экологических организаций и муниципалитетов. А это все и время, и деньги.
- Высокая плотность застройки, что сказывается непосредственно на стоимости участков земли, и соответственно квадратных метров. Земля в дефиците и она очень дорогая в Москве. Тут этот фактор играет одну из главных ролей.
- Высокая себестоимость строительства жилья обусловлена не только озвученными выше факторами, но и тем, что в Москве, в большинстве случаев, возводится жилье по европейским или мировым стандартам качества (с использованием импортных материалов), а это уже соответственно и высокая цена, которую вынужден платить за комфорт покупатель.
Андрей Файзрахманов, генеральный директор Enkelman Development:
В конце 2023 года средняя стоимость квартир в Москве достигла 328 тысяч рублей за квадратный метр. Это самый высокий показатель в России.
Цена квартиры складывается из нескольких факторов: стоимости земельного участка, материалов и работ, прокладки инженерных сетей, благоустройства, административных расходов застройщика. На долю земли приходится 10-15%, а в Москве она очень дорогая. Также в столице выше, чем в регионах, цены на материалы и работы. Поэтому столь высокая стоимость вполне объяснима.
Novostroy: Правда или миф, что чем дальше от МКАД, тем квартиры дешевле?
В. Русаков (риэлтор):
Если говорить в общем, то здесь Москва мало чем отличается от других столиц и мегаполисов мира. Правда, есть и свои особенности. Например, самая дорогая недвижимость как раз находится за пределами МКАД — это «Рублевка», «Барвиха» и прочие элитные локации.
Если же говорить о сегменте жилья массовой застройки вторичного рынка, то недавно на страницах нашего блога мы публиковали интересное исследование одного аналитического агентства на предмет разницы стоимости квартир в различных районах Москвы. По данным, полученным в результате этого исследования, определена стоимость обычной (не элитной) «однушки» в ЦАО Москвы (например, в районах Замоскворечье, Басманный или Красносельский), которая находится в пределах 11-18 млн рублей или в среднем 15 млн рублей. За эту, в общем-то не сильно большую (по меркам столицы) сумму можно приобрести двухкомнатную квартиру в западной, престижной части города. Например, в таких районах, как Внуково и Ново-Переделкино можно за цену «однушки» в ЦАО купить двухкомнатную квартиру площадью от 42 до 69 кв. м.
В самых дешевых районах столицы (южные и восточные) по цене однокомнатной квартиры в ЦАО доступны одно-, двух- и трехкомнатные квартиры от 44 до 76 кв. м. В частности, это относится прежде всего к таким локациям как «Бирюлево», со средней стоимостью квадратного метра в 203 тысяч рублей.
Что касается районов Новой Москвы, то за цену однокомнатной квартиры в ЦАО здесь можно приобрести почти новую «трешку» площадью до 83. кв. м. Такую же квартиру можно купить в Трoицкe примерно за 15 млн рублей.
Как видно, даже в первом приближении, стоимость квартир по мере удаления от центра и далее за МКАД уменьшается. Но здесь нужно принять к сведению то, что даже за МКАД есть элитные ЖК, по цене могущие конкурировать с самыми дорогими апартаментами центра столицы.
А. Файзрахманов (Enkelman Development):
Помимо факторов, отмеченных выше, на ценообразование влияют класс жилья, его местоположение, наличие в локации инфраструктуры. Поэтому в новых районах за МКАД, где в основном представлено жилье стандартного и комфорт-классов, а инфраструктура еще только развивается, можно найти более доступные по цене варианты квартир. И чем дальше от столицы расположен жилой комплекс, тем ниже стоимость.
Novostroy: Как менялись цены на жилье в Москве за последние 30 лет? Были ли периоды снижения стоимости кв. метра? Чем это было обусловлено?
А. Файзрахманов (Enkelman Development):
С момента начала массового жилищного строительства в начале 90-х годов средняя стоимость квадратного метра постоянно росла. Рост цен на материалы и работы — основная причина удорожания жилья. Сыграла свою роль и ипотека, которая была запущена в 1998 году, и с каждым годом становилась доступнее. Рост спроса спровоцировал и увеличение стоимости квадратного метра.
Особенно активным рост стал после 2005 года, с момента введения нового Жилищного кодекса. Ипотечные ставки стали снижаться и опустились с 15-18 до 10%.
Второй всплеск начался в 2020 году, когда были введены ипотечные программы с господдержкой.
Периоды спада цен были, но незначительные. В основном они были вызваны политической и экономической обстановкой в стране и мире.
Novostroy: Можно ли считать цены на квартиры в столице справедливыми, учитывая невысокий средний уровень доходов населения? И чем можно объяснить парадокс - средний ежемесячный платеж по ипотеке равен трем МРОТ, но при этом всё дорожающие квартиры разбирают, как горячие пирожки?
В. Русаков (риэлтор):
Если говорить только о Москве, то ценник квартир, самый высокий в стране, определяется, в первую очередь, платежеспособным спросом. Естественно, в столице он выше, чем в среднем по стране.
Москвичам доступны квартиры, имеющие стоимость намного выше, чем в региональных центрах. Справедливо это или нет — я бы не стал здесь судить однозначно.
Есть рынок недвижимости, и на нем есть спрос и предложение. Есть продавцы — есть и покупатели. Раз имеются покупатели и они готовы платить деньги, то значит можно считать цену рыночной и вполне справедливой.
Ну а почему квартиры в Москве раскупаются как горячие пирожки — это вполне очевидно. Столичный статус города, самая лучшая социальная и бытовая инфраструктура, развитый рынок труда с высокими даже по европейским меркам зарплатами, миграционный приток не только из стран-республик бывшего СССР, но также значительно сказывается внутренняя миграция из других регионов РФ.
А. Файзрахманов (Enkelman Development):
Несмотря на растущие цены, спрос на квартиры остается стабильно высоким. Причин несколько. Во-первых, жилье людям нужно всегда: создаются новые семьи, люди приезжают из других регионов. В Москве съем жилья в среднем обходится в 60 тысяч рублей в месяц, а ежемесячный платеж по ипотеке начинается от 100 тысяч. При этом во втором случае человек платит за свое. Поэтому в перспективе выгоднее приобрести жилье, а не арендовать его.
Кроме того, спрос подогревают инвестиционные покупатели: недвижимость была и есть наиболее простой и выгодный способ сохранить и приумножить накопления.
Евгений Затонский, генеральный директор агентства недвижимости «Этажи Москва»:
Я бы разделил понятия: справедливые и гуманные, потому что гуманная (цена — ред.) — это насколько люди могут себе позволить. В этом плане да, возможно, в последнее время доступность падала, к сожалению, потому что цены достаточно быстро росли при отсутствии роста реальных доходов населения.
А справедливая стоимость — это та, на которой сошлись продавец и покупатель, поэтому в реальных сделках всегда цена справедливая, раз покупатель был готов за неё заплатить эти деньги. Условно говоря, если продавец и покупатель пришли к соглашению и заключили сделку, значит, они посчитали эту стоимость справедливой. С учётом того, что на московском рынке проходит не одна сделка, а тысячи, значит, цены можно назвать справедливыми. Хотя при этом они могут быть не совсем гуманными. Тот уровень доступности жилья, который был ещё 3-4 года назад, уже не совсем достижим.
Мы понимаем, что уровень зарплаты в вакансиях кратно отличается от МРОТа. Поэтому сравнивать МРОТ и стоимость квадратного метра в Московском регионе не совсем верно. Кроме того, всё-таки достаточно большой объём в Московском регионе занят в индивидуальном предпринимательстве, также есть самозанятые. Поэтому с МРОТом связывать этот процесс не имеет смысла.
Novostroy: Что будет с ценами и спросом на недвижимость в 2024 году? (прогнозы)
В. Русаков (риэлтор):
Спрогнозировать точно, что будет с рынком недвижимости не только по всей стране, но даже локально по Москве в условиях глобальной неопределенности достаточно трудно, если вообще возможно. Единственное, что можно сделать — это обрисовать возможные сценарии развития ситуации, с учетом главенствующих факторов влияния.
Начнем с такого определяющего параметра, как спрос. Здесь практически все эксперты единодушны во мнении, что спрос на рынке недвижимости столицы будет иметь тенденцию к снижению. Специалисты говорят, что после некоторого послепраздничного оживления в январе, спрос на вторичном рынке и в сегменте новостроек медленно пойдет на убыль. Активность покупателей может снизиться к марту 2024 года на 25%, и даже больше.
Как считают некоторые эксперты, такое поведение участников рынка будет обусловлено не столько высокими ставками по ипотеке, сколько ожиданиями более благоприятных условий. Это касается и общего состояния дел в российской экономике, инфляции и т.п. Также много потенциальных покупателей будут ориентироваться на ситуацию во внутренней политике, в частности, на итоги президентских выборов.
Фактически спрос перейдет в фазу стагнации (режим ожидания), которая может продлиться вплоть до конца 2024 года – начала 2025 года. Нечто похожее, кстати, было в 2016 – 2018 гг., когда рынок недвижимости в РФ «стоял» практически на месте более трех лет.
Также существует большая вероятность, что инфляционные ожидания будут вынуждать покупателей, так или иначе куда-то «парковать» свои деньги, в том числе в недвижимость. Это обеспечит некоторую устойчивость всего рынка недвижимости. Если цены и будут снижаться, то в моменте (при самом неблагоприятном сценарии) эта величина будет не выше 10%.
Если резюмировать все сказанное, то в 2024 году, и даже в 2025 году, мы сможем увидеть период стагнации всего рынка. Определяющей характеристикой этого периода будет стабилизация цен и возможное незначительное выравнивание (уменьшение разницы) стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках.
А. Файзрахманов (Enkelman Development):
Делать прогнозы на 2024 год непросто. Программа льготного ипотечного кредитования действует до июля этого года. Но уже сейчас вырос первоначальный взнос, увеличились сроки рассмотрения заявки, уменьшился максимальный размер льготного кредита с 12 до 6 миллионов.
В первой половине года ожидать снижения цен не стоит. А вот если программы с господдержкой будут отменены, то спрос упадет. И это может повлечь за собой снижение цен на недвижимость.
Е. Затонский («Этажи Москва»):
На рынке вторичного жилья может произойти определенное охлаждение. Так как спрос на вторичную недвижимость при ставке в 17%+ будет падать. Но этот процесс очень инертный, собственники не будут торопиться снижать цены и к тому моменту, когда они созреют (март, апрель, май), ставки будут откатываться назад, и это, скорее всего, затормозит снижение цен. То есть оно будет, скорее всего, небольшим — до 5%.
Стоимость квадратного метра в сделках с первичным жильем снижаться не будет, потому что инфляционные процессы никуда не делись, а субсидированные ставки, условия которых были изменены Центральным банком, будут заменены надбавками в цене. Поэтому здесь снижение стоимости не ожидается. Скорее всего, мы увидим боковое движение стоимости.
Комментарии