Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Зачем нужны «малометражки», и кто их покупает?

Интервью 1214 21 февраля 2020 Ирина Елисеева
Квартира-студия в Москве Квартира-студия в Москве
https://www.novostroy.ru/articles/interview/zachem-nuzhny-malometrazhki-i-kto-ikh-pokupaet/
Зачем нужны «малометражки», и кто их покупает?
Зачем нужны «малометражки», и кто их покупает?
Интервью
2020-02-21 12:47:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/5e4e9eb68e5c6.jpg
Novostroy.ru
211
21
Первые небольшие квартиры-студии московский рынок недвижимости увидел около 5 лет назад. Если раньше их метраж был порядка 28 — 30 метров, то сегодня некоторые застройщики не стесняются предлагать лоты и по 9 — 11 «квадратов». Novostroy.ru решил выяснить, когда и почему возникли «малометражки», кто их покупает, и насколько велики шансы, что от такого жилья решат избавиться.

Первые небольшие квартиры-студии московский рынок недвижимости увидел около 5 лет назад. Если раньше их метраж был порядка 28 — 30 метров, то сегодня некоторые застройщики не стесняются предлагать лоты и по 9 — 11 «квадратов». Novostroy.ru решил выяснить, когда и почему возникли «малометражки», кто их покупает, и насколько велики шансы, что от такого жилья решат избавиться.

Novostroy.ru: Как давно появились предложения с минимальными квадратными метрами? Насколько их много на рынке?

Упомянутые организации
RDI
Компания
Рейтинг B-/7 объектов

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Миниатюрные квартиры стали появляться на рынке во второй половине 2015 года. Во многом это была реакция на экономический кризис и резкое увеличение ипотечной ставки.

Однако доля миниатюрного жилья не является высокой. Этот формат представлен далеко не во всех объектах. В тех же проектах, где застройщики предлагают миниатюрные студии до 30 кв. м, на них приходится, как правило, 5-7 % от общего количества квартир. А в площади строительства и того меньше – 3-4 %.

Бобков Денис
Эксперт рынка

Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: В прошлом 2019 году рынок новостроек Москвы вздрогнул и замер от изумления – в продажу поступили квартиры площадью 11-12 кв.м по цене 3 млн рублей. Для понимания – нормальная студия (удобная для длительного проживания) имеет площадь от 25 кв.м. Студия площадью 20 кв.м – это уже ближе к гостиничному номеру. А здесь – в 2 раза меньше!

При этом ещё 10-12 лет назад на столичном рынке новостроек квартир студийного типа не было вовсе – минимальными по площади были однокомнатные квартиры (с отдельной кухней и жилой комнатой). Чуть позже появились студии, однако их площади составляли около 30-33 кв.м. Затем, по мере прошествия времени, площади студий уменьшались, а их доля на рынке – росла. В зависимости от класса их доля составляет 5-10% (чем выше класс, тем ниже доля студий в квартирографии).

Квартиры от застройщиков с акциями

Упомянутые организации
Бон Тон
Агентство

Наталия Кузнецова, Генеральный директор АН «БОН ТОН»: В январе текущего года на первичном рынке жилой недвижимости на долю студий приходилось:

  • в массовом сегменте — 5,8% с площадью от 13 до 47,5 кв.м;
  • в бизнес-классе — 2,13% с площадью от 20,1 до 51,9 кв.м.

Если говорить о первичном рынке апартаментов, то относительно количества студий в январе 2020 года у нас есть следующая статистика:

  • их число в массовом сегменте — 21,3% с площадью от 9 до 54 кв.м;
  • их количество в бизнес-классе — 4,91% с площадью от 16 до 51,5 кв.м;
  • в премиум-классе этот показатель составляет 4,39% (площадь лотов варьируется от 25,15 до 51,6 кв.м).

Novostroy.ru: Почему, на ваш взгляд, возникла потребность в таких квартирах? Почему сейчас наблюдается увеличение спроса на такие квартиры?

Упомянутые организации
Русич
Компания
9 объектов

Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ»: Предложение формирует спрос, и выход малогабаритных квартир на рынок был принят покупателями. Не последнюю роль в этом сыграла их стоимость, которая значительно ниже уже существующих на рынке объектов. Также подобные варианты жилья требуют минимальных затрат на ремонт и вложений в целом, они достаточно ликвидны – их легко продать или сдать в аренду.

Сейчас прослеживается тренд перехода такого формата жилья и в бизнес-класс, где стали появляться студии до 30 кв.м. Если говорить о спросе в столице, то нужно отметить, что многие приобретают такую недвижимость из-за социальных льгот и пособий, которые дает московская постоянная регистрация.

В.К.: Сокращение площади квартиры позволяло и позволяет уменьшать бюджет покупки и, как следствие, размер ежемесячных выплат по ипотеке. Интересный факт: следствием кризиса 2008-2009 годов стало четкое оформление нового сегмента на рынке жилья – класса «комфорт». Кризис 2014-2015 годов привел к появлению нового формата недвижимости – миниатюрных квартир. Сейчас мы не наблюдаем повышения спроса на них. Более того, интерес к такому жилью даже немного падает. Это связано во многом со снижением ипотечных ставок. Покупатели уже могут позволить себе тратить больше на обслуживание кредита. А при любом улучшении финансовых возможностей следует тренд на приобретение квартир, лучших по комфорту и больших по площади.

Алексей Шайхов, директор аналитического отдела Rosreestr.net: Если мы посмотрим на статистику, то минимальная площадь самих студий уменьшилась с 30 до 18 кв.м. Это связано с тем, что застройщики реагируют на спрос со стороны покупателей: за последние 5-7 лет спрос уменьшался, и так же пропорционально уменьшался доход россиян. Из-за маленького метража недвижимости естественно уменьшается и сумма покупки квартиры: если взять Москву, то такие квартиры в 75% сосредоточены в бюджетных новостройках. Их стоимость варьируется от 2,7 до 8,5 млн. рублей.

Д.Б.: Отсутствие роста реальных доходов населения – один из факторов, ведущих к сокращению бюджетов покупки квартир. Поэтому появление такого продукта нельзя трактовать как индикатор хорошего положения на рынке.

С другой стороны, есть и скупые инвесторы, которым важен минимальный бюджет покупки с тем, чтобы впоследствии извлекать доход от квартиры посредством сдачи в аренду. Однако нельзя забывать о том, что удобство и комфорт проживания в таких квартирах стремятся к нулю. Это меньше площади гостиничного номера, а ведь здесь идёт речь не об одной ночёвке, а о длительном проживании. Поэтому мотивы покупателей в данном случае не до конца ясны. Сдать в аренду, конечно, можно даже одну комнату, угол или кровать, но сколько вам за это заплатят, и заплатят ли вообще? Вопросов в данном случае больше, чем ответов.

Пока этот продукт популярен за счёт своего низкого бюджета, но может возникнуть ситуация, что люди «распробуют» и поймут свои ошибки, и здесь наступит самый интересный момент – можно ли будет продать такие квартиры по цене покупки или дороже, и можно ли будет заработать на сдаче в аренду таких квартир?

Novostroy.ru: Кто покупает такие квартиры? Как много среди них будущих арендодателей?

А.К.: «Целевая аудитория» – это родители для своих детей, молодые семьи без детей и инвесторы, которые рассматривают покупку студий, как альтернативное вложение средств, дающее большую прибыль, чем банковский вклад. К тому же, покупка малогабаритной квартиры или студии на 30% ниже стандартной однокомнатной квартиры, при этом ее арендная ставка всего на 10% ниже аналогичной по локации однокомнатной квартиры. На такие квартиры всегда будет существовать локационный спрос.

В.К.: Среди покупателей миниатюрных квартир в Подмосковье – в основном жители из регионов, желающие перебраться поближе к столице, либо часто приезжающие сюда в командировку. Для них студия малого формата за небольшую цену – оптимальный вариант. Больше не надо тратиться на гостиницу при поездке в Москву. Да и миниатюрное жилье очень ликвидно. Его в любой момент можно быстро продать.

Что касается арендодателей, то в Подмосковье их не так много, за исключением ряда проектов, расположенных рядом с метро.

А.Ш.: Если мы посмотрим на покупателей таких квартир, то выяснится, что к ним в основном относятся несемейные молодые люди (чаще всего студенты) и инвесторы. Первая категория хочет съехать от родителей или поменять съёмную квартиру на постоянную. Вторая группа покупателей заинтересована в покупке такой недвижимости, чтобы в будущем ее сдавать или продавать по завышенной цене. При покупке квартир инвесторами их спрос может доходить до 70% от всей новостройки.

Н.К.: Покупателями студий в основном являются люди с ограниченным бюджетом. Данный формат рассматривают как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду. Первый вариант актуален для молодых людей без семьи, приобретающих первое жилье. Аренда также интересна. Доля студий, приобретаемых с целью приумножения или сохранения средств, в совокупности достигает около 10-15%. Особенно привлекательны для таких покупателей апартаменты, что связано с более низкой стоимостью относительно квартир.

Novostroy.ru: Какие районы города и Подмосковья предлагают больше всего «малометражек»? Каковы перспективы этих районов?

Упомянутые локации
Химки
Локация
98 объектов
Ленинский район
Локация
63 объекта

В.К.: В зависимости от района ситуация с «малометражками» в Подмосковье очень сильно отличается. Если в Химках миниатюрного жилья на рынке новостроек совсем мало, то в Ленинском районе широкий выбор. В некоторых проектах на миниатюрные квартиры приходится более 10%. Но их общая доля на местном рынке жилья очень мала. Этот фактор никак не ухудшает перспективы Ленинского района. И планы по его развитию очень большие: здесь продолжат строиться детсады, школы, другие объекты образования, культуры, здравоохранения. Условия жизни в районе улучшаются с каждым годом.

Д.Б.: Как правило, «малометражки» стараются размещать поблизости от станций метро, электричек, МЦД. Если говорить про Москву – это обычно районы за пределами ТТК, ближе к МКАД, если речь идет об области – то это города-спутники. В основном такие квартиры ориентированы либо на молодёжь, либо на несемейных, постоянно работающих покупателей/арендаторов, которым, по сути, квартира нужна только для ночёвки. И здесь максимально важна транспортная доступность и бюджет покупки – у покупателей/арендаторов в этом классе попросту может не быть автомобиля.

Упомянутые локации
Локация
5 объектов
Локация
37 объектов
Локация
34 объекта

Н.К.: Если рассматривать квартиры-студии комфорт-класса, то наибольшая концентрация предложения отмечается в ЮВАО, ЗАО и САО. Доля этих округов составляет 26,5%, 22% и 14,6%. Среди районов отличаются Западное Дегунино и Рязанский, на которые приходится 12,6% и 11,9% предложения.

На рынке апартаментов комфорт-класса лидирует СВАО с большим отрывом - доля составляет 55,8%. На втором месте — ЮАО (23,1%), на третьем – ЗАО (11,5%). Среди районов выделяются Ростокино в СВАО (31,4%), Даниловский в ЮАО (14,1%) и Останкинский в СВАО (13,2%).

На рынке студий бизнес-класса распределение следующее – 33,6% у ЗАО, 29,7% у САО, 15,1% у СЗАО. В лидерах – Раменки (ЗАО, 25,6%), Ховрино (САО,15,1%) и Хорошёво-Мнёвники (СЗАО,15,1%).

На рынке апартаментов бизнес-класса на первом месте СВАО и ЮАО. На эти округа приходится по 28,4% предложения в сегменте студий. Среди районов-лидеров – Останкинский, Дoнской, Таганский, Савёловский, Даниловский.

Novostroy.ru: Есть мнение, что в перспективе дома с большим количеством малометражных квартир придётся сносить, поскольку такая квартирография ведёт к маргинализации локальных сообществ. Насколько такие прогнозы справедливы?

А.К.: Жилым комплексам, где количество студий не превышает 10-15% от общего числа квартир, маргинализация не грозит. У ЖК, где таких квартир больше 30%, риск превратиться в гетто безусловно есть, но выбор в любом случае за покупателем, так как именно он решает, где ему жить и что покупать.

В.К.: Я бы не преувеличивал роль миниатюрных квартир в маргинализации местных сообществ. Сейчас доля этого формата в общем предложении на локальных рынках минимальна. Кроме того, достаточно сложно представить, как можно на законных условиях сносить новые дома, которые находятся в надлежащем состоянии. Даже через 15-20 лет они будут соответствовать всем необходимым требованиям.

Д.Б.: В США известна история с неудавшимся проектом социального жилья Pruitt-Igoe. В целях решения проблемы жилья для молодых квартиросъёмщиков был построен город-сад из 33-х домов с малогабаритными квартирами экономкласса с очень высокой плотностью населения.

Эксперимент провалился именно в связи с превращением квартала в гетто, выросла преступность, жители остались исключительно чернокожие, не платящие за коммуналку. В итоге после 20 лет мучений власти просто расселили жильцов, а сами дома были взорваны в прямом эфире телевидения.

В нашем случае история не такая грустная, хотя бы потому что речь идёт не о строительстве микрорайонов из студий, а об отдельных проектах, входящих в состав довольно разнообразного городского жилья. В таких масштабах это не приведёт к появлению гетто. Немаловажно, где именно находятся эти дома, и кто их заселяет. Однако в любом случае при создании таких продуктов важно ориентироваться на обеспечение хотя бы минимально комфортных условий для жителей, что при площади квартиры меньше площади гаража (в среднем 13-15 кв.м) недостижимо.

Всё-таки хочется верить, что такой «перекос» рынка быстро пройдёт. В конце концов, при наличии ипотеки и большого количества новостроек в Московской области, можно купить куда более достойное и комфортное жильё при том же бюджете покупки.

Новость по данной теме18 февраля 2020
Малогабаритные квартиры составляют 2% столичного фонда и обладают высочайшим спросом.
Похожие статьи по данной теме
  • Пандемия стала «пинком» для девелоперов: теперь квартиру можно купить и онлайн
    8 апреля 2020 160

    Сегодня онлайн-продажу уже запустили «Главстрой», ГК «Пионер», ГК «А101», «ЛСР Недвижимость-Москва», «Брусника. Москва», Концерн «КРОСТ» и другие. Девелопер «Группа компаний ПИК» и вовсе перешел на онлайн-магазин недвижимости еще в декабре прошлого года и сейчас работает над тем, чтобы все сделки, даже с ипотекой, можно было совершать не выходя из дома. Технологии развиваются всегда лучше в кризисное время. А сейчас, как отмечают социологи, мир ждет и вовсе смена парадигм в потреблении. Рассказываем что ждет рынок уже в ближайшие месяцы.

     

  • Рефинансирование: какие риски несёт перекредитование для россиян?
    27 марта 2020 562

    За 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку целых 6 раз, что не могло не привлечь внимание тех, кто желает взять дополнительный кредит на покрытие прежнего займа. С 10 февраля 2020 года она (ключевая ставка) находится на уровне 6%, и банки планомерно приспосабливаются, изменяя условия ипотечных программ. Novostroy.ru узнал у экспертов, кому сегодня противопоказано рефинансирование, и какие риски в себе таит данная услуга.

  • Опасный «ржавый пояс»: столичные промзоны небезопасные для жизни
    28 февраля 2020 15894

    Москва вроде бы и не резиновая, но свободных территорий все равно уйма. Большинство московских промзон уже не функционирует, а на их месте – только склады, подсобные помещения или вовсе руины. Правительство Москвы решило использовать промышленные земли. Теперь в этих локациях возводятся жилые дома, а покупатели активно скупают в них квартиры. Novostroy.ru решил выяснить, какие опасности в себе таит проживание на месте бывшей промзоны, и как влияет «историческое прошлое» территории на стоимость квартиры.

Комментарии

Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Отменить

Самое читаемое за месяц