Реальна ли в России ипотечная ставка в 4%?

Интервью 571 18 января 2019 в 16:27 Элина Запорожец
Реальна ли в России ипотечная ставка в 4%?

Прошедший 2018 год оказался щедр для тех, кто давно планировал купить жилье в ипотеку. Банки предлагали займы под 9%. Количество приобретенных таким способом квартир в итоге выросло на 40%. Однако «под занавес» уходящего года Центробанк поднял ключевую ставку, и проценты по кредитам вновь поползли вверх.

Не смотря на очевидную тенденцию роста ипотечных платежей, зампредседателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Сергей Калашников заявил, что ипотечная ставка в России не должна превышать инфляцию. Novostroy.ru поинтересовался у экспертов, стоит ли россиянам ожидать таких перспектив, и как они могут отразиться на рынке недвижимости.

Novostroy.ru: Реальна ли в нынешних условиях российского рынка реализация такого экономического сценария, при котором ипотечная ставка не будет превышать инфляцию?

Максим Лазарев, директор по развитию партнерских сервисов ООО «Финансовый сервис»: В текущих условиях реализация подобного плана кажется маловероятной. С конца 2018 года на рынке наоборот наблюдается рост ставок вслед за ростом ставки рефинансирования.

Дмитрий Рогатых, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» в Москве: Сегодня уже очевидно, что в ближайшее время ипотечные ставки будут только расти, и приближение их в первой половине года даже к прошлогодним показателям в 9% годовых маловероятно. Об этом свидетельствует как повышение ключевой ставки в конце 2018 года, так и рост ставки налогов, акцизов и тарифов в нынешнем году. С другой стороны, грядущие изменения в законодательстве сильно удорожат себестоимость строительства, и цены на новостройки уже невозможно будет сохранить на прежнем уровне. Чтобы поддержать отрасль и сделать жилье доступнее власти могут пойти на возвращение программ госсубсидирования ставок.

Ипотека – это один из наиболее значительных драйверов для строительной сферы, и 2018 год в этом смысле стал показательным – количество ипотечных сделок в условиях минимальных ставок увеличилось на 40%.

При этом даже при возобновлении механизма госсубсидирования ставки вряд ли опустятся ниже 8%. Ипотека в 4% годовых в ближайшие годы звучит не слишком правдоподобно.

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Во многих странах ипотечная ставка действительно очень маленькая. Во многих странах Европы достигает 1-2 %, в США около 3-4%, что действительно ниже инфляции. В России инфляция составляет 4%. Однако ипотечная ставка невозможна в таких цифрах, прежде всего потому, что социально-экономические условия на сегодняшний момент к этому не располагают.

В 2018 году ипотечная (рекламная) ставка снижалась вплоть до 6,5-7 %, но это были субсидированные застройщиками программы.

А в силу того, что с нового года были приняты изменения в законодательстве, в частности отмена долевого строительства, повышение НДС и повышение ставки рефинансирования ЦБ ипотечная ставка стала расти еще в конце 2018 года. В настоящий момент она достигла 12-13% и пока нет предпосылок к ее снижению.

Александр Орехов, заместитель председателя правления финансовой компании Boggat Finance Store: Вопрос неоднозначный. Так, ЦБ РФ утверждает, что инфляция в стране составляет 3,75-4%. Но вопрос в том, какова она на самом деле? Я был несколько раз на встрече с руководством Департамента денежной и кредитной политики Банка России. Его представители заявляют, что инфляция постоянно снижается.

Зайдешь в магазин – цены растут. Чиновники уверяют, что это характерно для отдельных сегментов и не является глобальным трендом. По словам чиновников, все должно дешеветь. На самом деле все с точностью наоборот – цены растут.

По факту инфляция в России сдерживается за счет сокращения потребления. По моим расчетам, реальная инфляция сегодня составляет порядка 8-9%. Ипотечные ставки держатся на этом же уровне.

Лев Сальц
Эксперт рынка

Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл»: Ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ключевой процентной ставки, устанавливаемой Центробанком.

В настоящее время ставка ЦБ практически в 2 раза превышает официально декларируемый уровень инфляции.

Реализация такого плана в текущих экономических условиях возможна при субсидировании процентных ставок для конечного потребителя при помощи всевозможных программ льгот, часть из которых продолжает действовать и в 2019 году. Тем не менее, условия предоставления льготной ипотеки составляют 6%, что выше уровня инфляции.

Алексей Крейтор, заместитель председателя правления банка «Восточный»: В настоящий момент у банков нет настолько дешевых источников фондирования, чтобы обеспечить такой уровень ставок.

N.RU: Как такие ставки сказались бы на развитии рынка недвижимости, учитывая все нововведения 2018-2019 годов?

М.Л.: Ставка в 4% была бы значительным подспорьем для сохранения спроса на недвижимость с учётом ожидаемого роста цен на недвижимость, в связи со всеми нововведениями законодателей на рынке недвижимости.

Е.С.: Застройщики в ближайшее время будут лишены прямых средств дольщиков, им придется прибегать к услугам банков и/или строить за свой счет. Этот факт, вместе с повышением НДС повысит себестоимость жилых объектов. Ипотечные ставки еще больше будут расти. Поэтому можно предположить, что рынок недвижимости в новом году сильно затормозится.

Л.С.: По данным департамента аналитики оценочной компании «Апхилл», снижение ставок по ипотечному кредитованию даже в размере 1-2% от текущих уже даст существенное увеличение количества выданных кредитов как минимум на 20%. Причем такая мера стимулирует не только рынок кредитования, увеличится спрос на жилую недвижимость, оживится рынок жилищного строительства.

А.О.: На мой взгляд, ипотечная ставка в 4% для России сложно реализуема. Это возможность только в случае директивного ее установления при параллельном установлении для банков со стороны государства определенных послаблений, систематического субсидирования и так далее. Конечно, по ставке 4% ипотеку будут брать еще лучше, чем в настоящее время, хотя ее и сейчас берут неплохо. Продажи недвижимости соответственно также вырастут. Уже который год рынок жилья, особенно новостроек поддерживается за счет ипотечных продаж.

Другой вопрос в возможности людей обслуживать эту пусть даже дешевую ипотеку. Где взять столько качественных заемщиков? То есть снижение ипотечных ставок может иметь и другую сторону – обернуться хроническими невыплатами по такого вида кредитам. В регионах, особенно в небольших населенных пунктах, наблюдается дефицит качественного жилья. Люди должны улучшать свои жилищные условия. Но на всех нуждающихся у государства вряд ли хватит денег. Поэтому одним только снижением ставки по ипотеке квартирный вопрос россиян вряд ли можно решить.

N.RU: Можно ли таким образом добиться реального обеспечения всех нуждающихся жильём?

М.Л.: Низкая ставка по ипотеке сделает ипотеку более доступной для молодых семей и представителей среднего класса. К примеру, если взять средний для московского региона на сегодня ипотечный кредит на сумму 3,5 млн и на срок 15 лет, то при ставке 10% он составит 37 611 руб., а при ставке 4% всего 25 889, т.е. на 30% ниже.

Е.С.: Рынок жилищного строительства будет постепенно сжиматься. Чтобы обеспечить всех желающих жильем, мало только протекционистских мер, которые, возможно, примет правительство. Поддержка малоимущих или многодетных семей – это лишь малая часть того, что можно было бы сделать. Для того, чтобы обеспечить всех желающих жильем, необходимы коренные реформы и улучшение экономической ситуации в стране в целом.

Л.С.: Снизив ставки по кредитам, государство сможет улучшить уровень обеспеченности граждан недвижимостью. Решить данный вопрос полностью можно, лишь перейдя на строительство муниципального жилья, предоставляемого тем, кто в нем нуждается.

N.RU: Как Вы считаете, будут ли власти директивно «разгонять» рынок недвижимости или подобные заявления — популизм?

М.Л.: Заявление больше похоже на популизм, ведь реальных инструментов для столь резкого снижения ставок у власти сейчас нет.

Е.С.: Сложно предугадать, что сейчас будут предпринимать власти по отношению к рынку жилья. Можно лишь предположить, что будут предприняты незначительные шаги в сторону улучшения обстановки на рынке жилья. Возможно, власти будут улучшать жилищные условия населения путем реновации, возможно, будут вводиться новые льготные программы для многодетных семей и льготной части населения. Но пока мы не ожидаем принципиального прорыва в вопросах улучшения жилищных условий граждан.

Л.С.: Стоит учесть, что в 2019 году против рынка жилой недвижимости, а, следовательно, и ипотеки, играет целый ряд факторов. Это увеличение ключевой процентной ставки ЦБ, волатильность рубля, нарастающая инфляция, рост стоимости топлива и логистических услуг, увеличение на 2% НДС, введение новых коэффициентов рисков по ипотечным кредитам для клиентов с минимальным первоначальным взносом. Напомню, что по результатам 2018 года объем новой жилой недвижимости снизился, по сравнению с 2017 годом.

Интерес строителей начинает плавно перетекать из жилой недвижимости в коммерческую. Покупательская способность населения стагнирует. В такой ситуации государству определенно придется «спасать» рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования. 

Скорее всего, помощь будет оказана в формате субсидирования отдельных категорий граждан из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий. Тем не менее, сомневаюсь, что ставка по ипотеке сравняется с инфляцией. Проценты по кредитам будут обгонять показатели инфляции на 1-2%.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Новостройка под залог старой квартиры - есть ли смысл?
    25 декабря 2018 в 17:18 475

    Ипотечная скрепа для рынка недвижимости основная уже который год. По мере снижения ставок число сделок с привлечением кредитов в отдельных новостройках достигло 80%. Но под конец года случилось непредвиденное, почивающие на заёмных лаврах застройщики с ужасом узнали о повышении ЦБ ключевой ставки. На аналогичное осеннее решение регулятора банки отреагировали немедленно, ставки поползли вверх. Нетронутыми остались избранные ипотечные программы, вроде со скрипом работающей ипотеки «в обмен на детей». Относительно стабильно ведут себя и банковские продукты требующие от заёмщика залога. Ведь для банка — это один из самых надёжных кредитов, в случае чего можно будет компенсировать потери имуществом. Насколько популярны такие программы и чем они чреваты для покупателей Novostroy.ru узнал у экспертов.

  • Креатив на грани Нового года: секс, смех и грех
    21 декабря 2018 в 12:38 1530

    Смех, секс, ирония и даже сарказм — все это можно обнаружить в ярком творчестве как застройщиков, так и дольщиков. Мы собрали самые свежие шедевры. К сожалению, многие из них остались незамеченными. Исправляем эту несправедливость.

  • Нефть, бензин и квадратные метры: как влияет цена топлива на стоимость недвижимости?
    21 ноября 2018 в 17:15 802

    И дня не проходит без новостей о росте цен на топливо. Кто-то винит частные АЗС, мол предприятия с государственным участием всячески поддерживают идею сдержать цену бензина. Кто-то сетует на рынок. А между тем север Казахстана уже страдает: бензин вывозят в южные российские регионы и перепродают. Пострадает ли вслед за братьями-казахами и рынок недвижимости?