За 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку целых 6 раз, что не могло не привлечь внимание тех, кто желает взять дополнительный кредит на покрытие прежнего займа. С 10 февраля 2020 года она (ключевая ставка) находится на уровне 6%, и банки планомерно приспосабливаются, изменяя условия ипотечных программ. Novostroy.ru узнал у экспертов, кому сегодня противопоказано рефинансирование, и какие риски в себе таит данная услуга.
Novostroy.ru: Когда следует прибегать к рефинансированию ипотеки?
Галина Филиппова, специалист отдела ипотечного кредитования ЖК «Мечта»: В текущей ситуации к рефинансированию ипотеки стоит прибегнуть тем, кто брал кредит в период с 2013 по 2016 годы – в момент, когда ставки были значительно выше. При этом стоит учесть, что если разница между ставками составляет менее 2%, то экономия средств будет несущественной.
Процедура наиболее актуальна для тех, у кого длительный срок кредитования, крупная сумма кредита и текущая ставка значительно выше предлагаемой.
Дмитрий Сысоев, редактор финансовых порталов ЗанимайОнлайн.ру и БанкРФ.ру, аналитик сервиса Бробанк.ру: Рефинансирование ипотеки, если речь идет о варианте уменьшения итоговой переплаты, имеет смысл в первой половине срока действия договора. Во второй, как показывает практика, снижение затрат на обслуживание долга незначительное. В то же время стоит учитывать изменение ставок на рынке целевых займов. Если опираться на последнюю тенденцию, то более выгодное предложение удастся найти спустя год-два после оформления договора.
Отдельный вариант, при котором стоит прибегать к рефинансированию ипотеки, - давление на личный бюджет заемщика. То есть услуга используется с целью уменьшения ежемесячного платежа. Здесь важно учитывать два нюанса:
- Во-первых, перекредитоваться удастся, если возникают сопутствующие материальные потребности, а не значительное ухудшение финансового положения. Например, рождение ребенка, необходимость расходов на лечение близких и т.д. Если же уменьшился доход, то вероятность получить одобрение по заявке на рефинансирование минимальная в связи с низким уровнем платежеспособности.
- Во-вторых, уменьшение платежа достигается за счет увеличения срока кредитования. Что, в свою очередь, может значительно повысить итоговую переплату.
Novostroy.ru: Какие группы населения чаще всего прибегают к рефинансированию?
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»: Рефинансирование используют заемщики, которые взяли кредит до волны понижения ставок. Например, оформляли ипотеку под 11%, что было стандартной практикой недавнего времени.
В последнее время планомерно выполнялись шаги по снижению ключевой ставки, что позволило банкам несколько раз корректировать свои программы и в последние полгода приблизиться к средним 8,5-9% по ипотеке. Минимальная ставка в рамках стандартных программ составила 7,5%, для семейных покупателей – 4,5%.
Льготная ипотека также внесла существенный вклад – многие семьи, соответствующие условиям программы, поспешили улучшить условия по действующим кредиту, тем более что разница в ставках – колоссальная.
Д.С.: Рефинансирование - это инструмент управления своими долговыми обязательствами. Поэтому к нему прибегают разные слои населения. В каждой отдельной кредитной организации среднестатистический портрет клиента будет отличаться.
Novostroy.ru: Кто не сможет рассчитывать на рефинансирование?
Д.С.: В первую очередь не стоит рассчитывать на рефинансирование двум типам граждан, выплачивающим ипотеку:
- Первый - с негативной кредитной историей. Если они по активному договору в течение последних 12 месяцев допускали просрочку на более чем 30 суток, то негативное решение по заявке гарантировано. Аналогичный исход будет и в случае с текущей просрочкой.
- Второй - должники со значительным ухудшением материального положения, например, те, чей уровень дохода значительно снизился, или те, кто стал безработным. Если от суммы заработка на оплату долга будет тратиться более 35%, то рефинансировать ипотеку вероятнее всего не удастся. Хотя и этот уровень долговой нагрузки может оказаться более жестким. Например, при наличии нескольких несовершеннолетних детей на иждивении.
Услуга рефинансирования направлена на привлечение надежных и качественных заемщиков за счет предложения более выгодных условий. Иными словами, она не подойдет для решения значимых финансовых проблем.
Novostroy.ru: Как чаще всего поступают заемщики - прибегают к услугам одного и того же банка или используют при необходимости рефинансирования разные?
Г.Ф.: Процедуру рефинансирование можно производить как в том банке, где кредит оформлялся изначально, так и в любом другом. При выборе варианта заемщики в первую очередь обращают внимание на то, насколько выгодны предлагаемые условия. Если процентная ставка в конкурирующем банке значительно ниже, то они согласятся на его условия. И, как правило, сторонние банки более охотно рассматривают заявки на рефинансирование со стороны «чужих» клиентов. Это помогает им существенно увеличить поток собственных заемщиков.
Д.С.: Рефинансировать одну ипотеку удастся только в стороннем банке. Возможность выполнить это в своем предлагается некоторыми игроками рынка только в случае с пакетом долговых обязательств. Например, если только один займ из двух и более будет в этой же кредитной организации. Плюс, стоит учитывать, что и в таком варианте рефинансирование ипотеки доступно далеко не везде. Поэтому логично, что россияне чаще обращаются для перекредитования в сторонние банки.
Novostroy.ru: Какие риски в себе таит рефинансирование?
Г.Ф.: Решаясь на рефинансирование, стоит учесть тот факт, что, по сути, это процедура оформления новой ипотеки. То есть необходимо будет снова собирать и оформлять весь пакет документов – от справок с работы до оценки квартиры, делать страховку, платить госпошлину на обременение и т.д.
Помимо того, что это может занять значительное время, оформление документов будет стоить немалых денег. Также, рефинансируя ипотеку, клиент теряет возможность получить налоговый вычет.
Н.К.: Рефинансирование кредита – шаг, который не всегда выгоден. Отсюда и рекомендация – просчитывать выплаты «до» и «после» и прибегать к данной программе в случае ощутимой разницы в ставках. Ряд нюансов связан с дополнительными затратами. Кроме того, до момента переоформления залога на новый банк действует повышенная ставка, которая призвана ускорить действия заемщика.
Д.С.: Основная опасность - противоположный эффект. То есть заемщик оформляет кредит в надежде сократить переплату, однако она в итоге увеличивается. Часто в процессе принятия решения о рефинансировании ипотеки граждане опираются только на указанную ставку в договоре и предлагаемую новым банком, не учитывая нюансы. Перед оформлением стоит производить индивидуальный расчет, опираясь на остаток долга, особенно в случае с аннуитетными платежами.
Novostroy.ru: Какова динамика спроса на данные программы у населения в последние годы? Что влияет на этот показатель?
Н.К.: Спрос на подобные программы возрастает в периоды падения ключевой ставки и коррекции банками своих кредитных предложений. Заемщики ждут максимального снижения относительно прежних условий по кредиту и затем оформляют рефинансирование. Кроме того, семьи, которые становятся участниками программы по льготной ипотеке, также поддерживают спрос на рефинансирование.
Алексей Багамутов, директор аналитического отдела Rosreestr.net: За 2019 год динамика на рефинансирование кредита была положительной — россияне смогли сэкономить суммарно 28 трлн рублей на рефинансировании кредитов. Это связано с тем, что в 2019 году ЦБ снижал 6 раз за год ключевую ставку, которая напрямую влияет на привлекательность рефинансирования кредита.
Комментарии