Какого застройщика выбрать: перешедшего на эскроу или работающего по старой схеме?

Интервью 392 25 июня 2019 в 18:58 Вадим Шклёда
Какого застройщика выбрать: перешедшего на эскроу или работающего по старой схеме?

Меньше недели остаётся до вступления в силу законодательного новшества, требующего от дольщиков свои деньги складировать в банках, а не нести застройщикам. Баталии между застройщиками, банками и властями длились около года и привели к отступлению чиновников от первоначальной жёсткой линии внедрения поправок. В итоге сегодня эксперты ожидают, что до 70% новостроек как продавались по ДДУ, так и продолжат привлекать «прямые деньги» дольщиков. Какие новостройки стоит в этом многообразии выбрать покупателю: «надёжные» или «дешёвые»?

Novostroy.ru: Эксперты заявляют, что от 50% до 70% всех проектов (в зависимости от региона) реализуемых сегодня, будут и после 1 июля продаваться по старой схеме с привлечением прямых денег дольщиков. Есть ли у старой схемы преимущества перед новой, способные стать определяющими для покупателей?

Упомянутые организации
RDI
Компания
Рейтинг B-/7 объектов

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Определяющие преимущества – не в плюсах новой модели продаж, а в достоинствах самого проекта. Концептуально у системы эскроу одно основное преимущество – повышение безопасности сделки. Однако плюсы и минусы новых и старых правил, о которых сейчас пишут, по сути особенности переходного периода. Он необходим для более плавной адаптации девелоперов к системе эскроу. Поскольку законодатель разрешил достраивать объекты по прежней схеме, то покупка квартиры в таких комплексах означает более быстрый переезд в новое жилье, а иногда и сразу, когда новостройка сдана в эксплуатацию. И сделка в этом случае получается не менее надежная, чем при использовании счетов эскроу.

Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области: Конечно основная разница будет в стоимости. ПФ отрезает от застройщиков дополнительные способы заработка, которые давали возможность снижать цену на квадратный метр, например возможность вносить деньги на депозит под процент, которые не участвуют в обороте. Однако, покупатель должен понимать, что переплачивая за ПФ, он на 100% страхует себя от статуса «обманутого дольщика».

Упомянутые объекты
«Мечта»
Жилой комплекс
10 квартал

Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта»: Самое основное преимущество работы по старой схеме - это возможность приобрести недвижимость по прежним ценам. Работа по новой схеме будет подвержена плановому росту цен. Поскольку застройщики будут вынуждены закладывать все издержки работы по новой схеме в стоимость объектов.

Поэтому те застройщики, кто будет работать по старым схемам будут иметь больше возможности к созданию более эластичного прайса и смогут предоставлять большие дисконты для покупателей. И покупатели, если они уверены в надежности таких застройщика, могут смело покупать объекты по старым схемам. Это будет более выгодно.

N.RU: Каким покупателям следует выбрать застройщика, работающего с эскроу, а каким - продающего квартиры по старой схеме?

В.К.: Мы рекомендуем покупателям обращать внимание, прежде всего, на сам дом и потребительские характеристики квартиры. Финансово-юридический механизм сделки – это все же сопутствующий фактор. Подавляющее большинство клиентов сейчас придерживается аналогичного подхода.

М.Н.: Ответ кроется в той надежности девелоперов и застройщиков, которые понятны покупателям. Если проект давно развивается, если в его истории нет просроченных объектов, если он доказал свою надежность годами, то тут можно смело идти и работать с таким застройщиком по старой схеме.

Что касается новой схемы, то тут все проще. Поскольку деньги идут не застройщику, а лежат на эскроу-счетах, то они защищены. И тут дольщик должен быть спокоен и может рассматривать различные варианты – и новые проекты и новых застройщиков, которые способны финансово работать с эскроу-счетами.

Д.Р.: Предполагается, что разумный покупатель будет выбирать девелопера работающего по эскроу, однако есть большая прослойка людей «опытных» в приобретении строящегося жилья, назовем их инвесторами, они прекрасно осведомлены о том какие застройщики заслуживают доверия, а какие нет. Поэтому для них по старинке, более важно, сколько проектов построено, какой земельный банк, сколько проектов в стройке и тд.

N.RU: Можете ли Вы прогнозировать сокращение доли сделок, заключённых по старым правилам, и рост сделок с использованием эскроу-счетов в ближайшей перспективе? Будет ли прямая зависимость между сокращением одних сделок в пользу других? Если да, то какой, по Вашему мнению, будет динамика?

М.Н.: На наш взгляд в первый год будет баланс. Поскольку это схема новая, никто по ней еще не работал и моментально она не приживется. Но все будут играть в одну игру – банкам выгодно консолидировать те денежные объемы, которые будут идти от клиентов через застройщиков. Застройщики будут вынуждены договариваться с банками и находить тот баланс финансовых моделей, который обеспечит нужную доходность проекту.

На протяжении ближайшего года, начиная с 1 июля, не будет явного преобладания ни одной из схем. Произойдет апробирование новой системы. Какие-то свои объекты застройщик будет продавать по старой схеме, а что-то уже пойдет по новой схеме.

В.К.: Количество покупок с использованием эскроу начинает постепенно увеличиваться. Но доля таких сделок будет расти меньшими темпами, чем доля проектов на рынке. Сейчас большинство людей предпочитает приобретать квартиры в новостройках высокой стадии готовности. Нынешняя ситуация это позволяет. Соотношение спроса и предложения сбалансировано, в частности на рынке Московской области. У покупателя большой выбор объектов в новостройках, которые сдаются в этом и следующем году. А это дома, где девелоперы продолжат реализацию квартир по старым правилам. Вероятно, что лишь через год-полтора пропорция сделок, заключаемых по новым и старым правилам, может приблизиться к аналогичному соотношению по проектам.

N.RU: Как, по Вашему мнению, будет меняться соотношение проектов реализуемых по старым правилам к проектам, продаваемым через эскроу до конца года и в течение ближайших 2-3 лет?

В.К.: После 1 июля в Московской области достраивать объекты по старым правилам будут около 70% девелоперов. Соотношение проектов изменится в январе, когда часть домов введут в эксплуатацию. Традиционно застройщики много объектов сдают в декабре. В начале следующего года количество проектов, реализуемых по старым правилам, сократится до 50%. К лету будущего года их останется около трети, а в январе 2021 года – около 20-25 %. Нельзя исключать, что время внесет коррективы в эти прогнозы. На соотношение проектов повлияет не только достройка возводимых сейчас объектов, но и выход на рынок новых комплексов. Сейчас часть застройщиков решила переждать и посмотреть, как будут работать новые правила. Например, наша компания в ближайшее время продолжит реализацию действующих проектов без использования эскроу-счетов. Однако в одном из объектов мы начинаем подготовку к работе по модели проектного финансирования.

М.Н.: Все станет понятно в течении ближайшего года. Тогда можно будет делать более конкретные прогнозы. Пока это невозможно. Может случится и так, что в подмосковном регионе вообще не останется застройщиков, которые будут работать по старым схемам. Конкурентная среда может стать очень ограниченной. Крупнейшие девелоперы будут вынуждены выйти в Подмосковье и осваивать участки там. И они будут работать исключительно по новой схеме. А более мелкие застройщики уйдут с рынка. Такая монополизация очень пагубно может сказаться на рынке недвижимости, поэтому будем надеяться, что такого государство не допустит.

N.RU: К какому моменту проектов, реализуемых по старым правилам, на рынке не останется?

В.К.: Большинство объектов, квартиры в которых продолжат продаваться после 1 июля без использования счетов эскроу, достроят в течение двух лет. Столько времени потребуется для завершения проектов, у которых сейчас степень готовности 30%. Это тот минимум, позволяющий не переходить на новые правила. Однако в ряде случаев по старому закону срок реализации проектов от сегодняшнего дня составит и три, и четыре года. Для некоторых комплексов и застройщиков минимальный уровень готовности объектов снижен до 15% и 6%. Такие исключения сделаны соответственно для компаний, реализующих проекты КОТ (комплексного освоения территории) и для двух системообразующих девелоперов. К ним относят компании, строящие не менее 4 млн кв. м жилья не менее чем в четырех российских регионах.

М.Н.: На наш взгляд проекты, реализуемые по старым правилам, окончательно покинут рынок недвижимости примерно через 5 лет.

Похожие статьи по данной теме
  • Как рост сети метро до 2027 года скажется на рынке недвижимости Москвы?
    11 июня 2019 в 17:20 1213

    Всего за 8 ближайших лет власти Москвы обещают увеличить сеть метрополитена вдвое. Насколько это реально, как скажется на ценах на жильё и где лучше всего покупать квартиры с прицелом на будущие станции Novostroy.ru спросил у экспертов.

  • Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?
    21 мая 2019 в 19:49 3315

    Застройщик и агентство недвижимости не единственные продавцы квартир в новостройках. Часто квартиры в них перепродают сами дольщики. У кого-то меняются обстоятельства, срочно нужны деньги... Для нового покупателя это способ сэкономить, но главное не прогадать. Ведь причинами перепродажи могут быть и нарушения сроков сдачи или некачественное строительство.

  • Перепланировка: как узаконить и сколько это стоит?
    24 апреля 2019 в 19:17 2161 1

    Обычный косметический ремонт часто не удовлетворяет собственников жилья, особенно новоиспечённых. В новой квартире хочется фонтанов, павлинов и арок. И, если вместо фонтана можно поставить бидэ, то сделать новую арку в стене или вообще убрать стену может быть противозаконно.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • IKEA: от коррупции к успеху
    4 июня 2019 в 15:57 6216

    Мебель от Ингвара Камрада на постсоветское пространство — официально — пришла лишь после двухтысячных. А в Европе история IKEA началась в конце сороковых. За шесть десятилетий ИКЕА превратилась из скромной частной компании на юге Швеции в крупнейшее предприятие розничной торговли, имеющее представительства в 44 странах мира.

  • Июньский дайджест: ипотеки меньше, спрос не растет, Urban Group не строит, Путин не слышит
    2 июля 2019 в 16:45 1253

    На столичном рынке новостроек царит благостное настроение. 1 июля, оказалось, ничего страшного не произойдет, но слухи о глобальных переменах взвинтили спрос на столичную недвижимость, который и не собирается падать. А тут финны почему-то решили уйти, обманутые дольщики никак не успокоятся.