На расселении коммунальной квартиры можно заработать до 130% от вложенных средств.
Зачем покупают комнаты в коммунальных квартирах
Покупка комнат в коммунальных квартирах позволяет решить сразу две задачи: получить прибыль и обеспечить себя жильем.
Инвесторы покупают комнаты в коммуналках с целью их расселения. Такой бизнес позволяет заработать около 130% от вложенных средств. Например, средняя стоимость комнат в Москве составляет 3,5 млн. руб., в то время как цена трехкомнатных квартир равняется 17 млн. рублей. То есть приобретение в трехкомнатной квартире трех комнат обойдется в 11,5 млн. рублей, что на 50% или 5,5 млн. рублей дешевле, чем покупка целой трехкомнатной квартиры.
На улице Строителей в ЮЗАО города Москвы продается три комнаты в четырехкомнатной квартире. Общая площадь комнат составляет 105 кв. м, а их совокупная цена составляет 22 млн. рублей. Располагающаяся на этой же улице трехкомнатная квартира площадью в 97 кв. м. продается по цене в 45 млн рублей, что почти в два раза дороже, чем цена трех комнат такой же площади.
Правда на реализацию всего этого уходит много времени. Ведь выкуп всей коммунальной квартиры, ее ремонт, а затем и продажа дело очень хлопотное и затратное.
Помимо этого комнаты в коммуналках приобретают для сдачи в аренду. Заработать на комнате в центре Москвы можно намного больше чем на однокомнатной квартире в спальном районе. Так, средняя стоимость продажи комнаты в ЦАО города Москвы составляет 4,87 млн. руб. Находящиеся там же комнаты сдают в среднем за 22 тыс. руб. в месяц. В ТиНАО, к примеру, медианная цена продажи однокомнатной квартиры составляет 6,66 млн. руб., а стоимость аренды равняется 20 тыс. руб. в месяц. К тому же комнату в центре сдать намного проще, чем жилье на окраинах, где особенно ярко выражены транспортные проблемы.
Комнаты в коммуналках также покупают для собственного использования. Так поступают люди не имеющие средств для покупки крупногабаритной квартиры, но мечтающие стать ее владельцем. Эти покупатели, выкупая комнату за комнатой, в конечном итоге становятся владельцами всего жилья. Данный способ покупки становится альтернативой кредитованию, но без выплаты процентов. Также комнаты в коммуналках покупают люди, желающие, лишь закрепится на рынке жилья. Затем они продают комнату и покупают отдельную квартиру или дом.
Рынок комнат в коммунальных квартирах
Комнаты в классических коммунальных квартирах становятся анахронизмом в Москве. Единовременно в городе экспонируется не более десятка подобных объектов. Дефицит предложения возникает из-за того, что многие коммуналки уже расселены, а новые не строятся. Предприятия, учреждения и муниципалитет перестают обеспечивать сотрудников жильем за счет предоставления комнат в коммуналках. На смену им пришли программы льготного кредитования, субсидии и прочие меры финансовой поддержки направленные на покупку квартир или домов.
Поэтому торговля комнатами в коммуналках фактически прекратилась. На смену этому виду жилья пришли комнаты и доли в обыкновенных квартирах. Таких предложений в сотни раз больше (почти 1300 объектов). Деление обычных квартир на комнаты не превращает данное жилье в коммунальное. У коммуналок обычно бывает 3-12 собственников, в то время как в обычных квартирах их не больше 2-3. Классические коммунальные квартиры крупнее обычных. В них больше кухни, порой присутствует несколько санузлов и коридорная система планировки.
Полный выкуп такого жилья позволяет из «клоповника» сделать настоящий дворец, что предопределяет завышенную стоимость отдельных комнат. Цена мини-студий и небольших ПСН оказывается более конкурентоспособной. Это же можно сказать и о комфорте проживания. Отдельное, хотя и небольшое жилье, традиционно оказывается более выгодным, чем комнаты.
|
Сегмент |
Цены за объект |
Цены за кв. м |
Площадь |
Объем предложения |
|
Комнаты в коммуналке |
2,5-3,85 млн. |
138 000-411 000 |
9,3-18 |
≈10 |
|
Мини-студии, ПСН |
1,6-6,3 млн. |
116 000-434 000 |
9-15 |
≈60 |
Самая доступная комната в коммунальной квартире стоит 2,5 млн. рублей или 138 тыс. руб. за квадратный метр. По такой цене продается комната площадью в 13 кв. метров на территории Новомосковского района города Москвы. Жилье располагается по Киевскому шоссе в 14 км от МКАД.
«Продается комната в 4-х комнатной квартире. Остальные комнаты принадлежат городу. В 2-х комнатах живут два человека, мужчина и женщина, в третьей комнате никто не живет. Московская прописка, прекрасная инфраструктура. Рядом Калужское шоссе, МКАД, престижный Ленинcкий проспект, Киевское шоссе, ведущее прямо в аэропорт Внуковo (10 мин на автобусе). До метро Юго-Западная -15 минут. До метро Саларьево - 10 минут. Скоро открытие станции метро в Московском. Рядом школы, фитнес-центры, рестораны, медцентры, при этом чистый незагазованный воздух. Огромный шкаф-купе, диван, люстра-все остаётся новым жильцам. Отдельная кладовка в личное пользование. Находится в собственности. В квартире две ванных и два санузла. Это коммунальная квартира для учителей. Все жильцы интеллигентные люди, работающие в сфере образования. Все документы в идеальном состоянии», - отмечает продавец.
Самое дорогое предложение комнат в коммунальной квартире оценивается в 22 млн. рублей или 411 985 руб. за кв.м. Высокая цена объясняется тем, что инвестор, реализующий комнаты, находится в шаге от выкупа всей четырехкомнатной квартиры. Из необходимых четырех комнат у него имеется три.
«Продаются 3 комнаты в четырехкомнатной квартире. Коммуналка. ЮЗАО. Район: Ломоносовский, Университет (300 метров от метро). Общая площадь: 105 кв. м; жилая: 73,4 кв. м. Комнаты к продаже: 22,3/16,8/14,3 кв. м, 4-ая комната 19 кв. м. Все комнаты изолированные. Кухня: 9 кв. м. Два балкона. Один выходит во двор, второй на ул. Строителей. Балконы находятся в комнатах, которые мы продаем. С/У раздельный. Во дворе большая детская площадка, скверик, огороженная площадка для выгула собак. Чистый подъезд, приличные соседи. Во дворе установлены шлагбаумы. Двор закрыт для проезда и парковки чужих автомашин. В нашем доме такие квартиры с ремонтом стоят более 45 млн. руб. На данный момент в нашем доме выставлены на продажу две 4-х комнатные квартиры одна за 49 млн. руб., вторая за 53 млн. рублей. Я собственник данных комнат. Комнаты в собственности более 10-ти лет (первичная приватизация)», - отмечает продавец.
Его предложение перспективно, но достаточно дорого для рядового москвича. Ведь средняя стоимость многокомнатных квартир в ЮЗАО составляет 209 тыс. руб. за квадратный метр, что почти в два раза меньше, чем реализуемые комнаты в коммуналке.
Комментарии