Негативные прогнозы создают на рынке новостроек нервозность и неуверенность в завтрашнем дне. Уже есть первые ласточки, что кризис дошел до рынка недвижимости и что включаются антикризисные механизмы.
Жилищное строительство умело лавирует, избегая кризисных подножек. Есть проблемы со спросом, но после ажиотажных «коронавирусных» времен застройщики накопили жирок и могут позволить себе немного похудеть. Стонут отделы продаж, риэлторы, которые зарабатывают с реальных сделок, волнуются банки, которые теряют бесплатные эскроу-деньги, но в целом бизнес не снижает объемов стройки. По крайней мере таких данных нет. Да и государство не позволяет таким данным появиться. Плюс у застройщиков есть уже проверенные антикризисные инструменты. Особенно у крупных московских и петербургских компаний.
Антикризисный подход
Рост цен на недвижимость позволил застройщикам даже при сокращении объемов продаж сохранять выручку. Но цены расти перестали, даже по некоторым объектам показывают падение, хотя назвать это тенденцией рука не поднимается. Может пора включить режим «экономии»?
Аналитики «ПроГород» после выхода новых проектов в московском регионе во втором квартале этого года заметили три «тренда»:
- Снижение средней стоимости продаж. В «старой» Москве за II квартал 2022 года снижение на первичном рынке по всем сегментам составило 11%.
- Снижение средней площади строящихся квартир. Если средняя площадь в ноябре 2015 года была 56,85 кв. м, то в июле 2022 года она составила 49,7 кв. м (уменьшение на 12,4%).
- Снижение доли чистовой отделки в массовом сегменте. Это позволяет сократить затраты в условиях долгосрочного планирования проекта.
С ценой все более-менее ясно. После значительного роста она вполне спокойно может и снизиться, что покупатели могут только приветствовать, а вот уменьшение средней площади и отказ от чистовой отделки – не самые приятные новости. Правда, последние годы средняя площадь квартир не быстро, но неуклонно снижается. Так что обвинять в этом кризис 24.02 не совсем справедливо.
Как уменьшалась средняя площадь квартир в массовых новостройках Москвы
Источник: «Метриум»
«Оптимизация предложения продолжается на фоне повышения себестоимости строительства и сокращения доходов населения, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Чтобы сохранить доступность жилья, застройщики разрабатывают более функциональные и экономичные планировочные решения, расширяют линейку предложения малогабаритных квартир, проектируют квартиры европейского формата». Пусть будет такое объяснение.
Скорее всего, если застройщики начнут оптимизировать квартирографию, то это выразится не в появлении крошечных студий, а в увеличении объемов малогабаритных квартир. То есть в Ленобласти будет не 74% однокомнатных квартир, а 90%.
Распределение квартир по площади, кв. м
Источник: Минстрой
Ленобласть не только лидер по строительству квадратных метров на душу населения, но и рекордсмен по «однушкам» (зеленый цвет)
Источник: Минстрой
С отделкой тоже не все так просто. Одни девелоперы заявляют, что отказываются от такой опции в цене квартиры, а другие – нет. Конечно, квартира в прайсе без отделки стоит дешевле, но только в прайсе. Покупателю в любом случае придется тратить средства, чтобы довести квартиры до «под ключ», причем эту сумму нельзя включить в ипотечный заем.
«Сегодня значительный рост цен на жилье снизил актуальность лишних вложений. Для проектов же на финальных стадиях готовности отделка от застройщика осталась доступной в виде дополнительной опции, как это было и раньше до массовой популяризации данного тренда. Но это исключает возможность ее включения в сумму ипотеки. В проектах от «Novoselie Development» отделка на сегодняшний день оформляется отдельным договором», – рассказал директор по маркетингу ГК «Novoselie Development» Алексей Муравьев.
Массово застройщики пока что не отказываются от отделки (она выгодна и строителям, и покупателям, и банкам), но скорее всего будет все больше появляться вариантов в рамках одного проекта без отделки, с предчистовой или чистовой отделкой.
Еще резервы, которые могут высвободить застройщики для борьбы с кризисом, – это снизить качество благоустройства. Большие доходы в том числе позволяли застройщикам не экономить – только стали появляться в рамках жилых проектов благоустроенные набережные, парковое озеленение, детские современные городки от ведущих дизайнеров. Ежели придется экономить, то кроме отделов пиар и продвижения под нож пойдут все эти обещания «садов, скверов и уникального благоустройства».
Самый негативный сценарий экономии – это сокращение объемов строительства и уход компаний с рынка новостроек. Снижение объемов стройки позволит легко повышать цены на фоне дефицита предложения.
Немного позитива
Радоваться, что застройщики испытывают сложности с реализацией проектов, – глупо. На стройке завязано огромное количество людей, в ней крутятся многие миллиарды рублей, что полезно для экономики и развития страны. Да и застройщики прекрасно умеют считать деньги и риски, чтобы не потерять свой бизнес.
«Да, безусловно, часть проектов сейчас застройщики будут придерживать, если есть такая возможность, но они все равно, чуть с отставанием, будут выводиться, – говорит Максим Ельцов, гендиректор компании «ПИА Недвижимость». – Несмотря на крайне непростую ситуацию, непонятно, что будет со спросом, с экономикой, с рублем, импортными поставками и так далее, девелопмент – это процесс долгосрочный, он длиннее, чем, можно предполагать, кризисное состояние экономики. Этот тезис подтверждается довольно высокой активностью застройщиков на рынке приобретения земельных участков. Да, они торгуются, да, они менее охотно обсуждают участки с низкой степенью готовности документации, но активные переговоры идут».
«После введения эскроу-счетов изменилась стратегия принятия решения. Сейчас застройщики после окончания проекта получают с эскроу-счета достаточно большой объем денежных средств, в том числе прибыль за весь срок строительства. Куда они побегут с этим деньгами? будут выводить за рубеж, вкладывать в другие инвестиционные виды деятельности? у нас, к сожалению, большой дефицит инвестиционных идей и некуда прятать капитал. Единственное логическое действие – это продолжать тот бизнес, который кормит, кормил и скорее всего будет кормить, то есть вкладывать в земельные участки, в стройку», – уверен Максим Ельцов.
И напоследок, без комментариев, просто заявление про рентабельность одного из крупнейших застройщиков. Как заявил управляющий партнер компании «ФСК» по проектам в регионах Алексей Алмазов, рентабельность в регионах – 12–15% против 30–40% московских. Так что как минимум столица может спать спокойно.
Комментарии