Аналитики начали фиксировать снижение цен на рынке недвижимости. Застройщики и государство всеми силами пытаются не допустить, чтобы это падение стало очевидным и приобрело неуправляемый характер. В ход идут любые схемы, но правду не скроешь.
В последние годы новостройки позиционировались не только для улучшения жилищных условий, но и для инвестирования. И честно говоря, заработать на перчике можно было немало – некоторые проекты могли принести 200% дохода за пару лет. «Халявные» доходы разогнали чаяния спекулянтов-инвесторов – так, что рынок стал захлебываться от желающих выгодно пристроить не только свои средства, но и кредитные – банки подначивали брать дешевую ипотеку. После 24.02 все изменилось.
Все – инвесторы
До появления эскроу-счетов все дольщики являлись инвесторами стройки, сами того не желая, поскольку вкладывали деньги в воздух, в будущий, материализованный объект. Они же несли основные риски и логично имели право по умолчанию на некоторый доход от реализации жилого комплекса. Доход этот выражался в разнице между ценой на котловане (самая рискованная точка входа) и стоимостью в момент сдачи. Понятно, что основными выгодополучателями были застройщики, которые ничем особо не рисковали (вспомним, что руководство и «СУ-155», и «УНИСТО Петросталь», и O2 Development в результате банкротства не пострадало).
Разве не рисковали в 2014 году покупатели квартир в ЖК «Светлый мир «Я — Романтик» от компании Seven Suns Development, которая вышла на петербургский рынок с первым проектом, не рисковали в это же время пайщики ЖК «Силы природы» от компании O2 Development? Студия за 1,8 млн рублей на Васильевском острове (в Василеостровском районе) в то время казалась слишком нереальным предложением. С отделкой и даже какой-то мебелью (эксперты кричали: «Караул! Обманут!»). И квартира за 1,1 млн рублей в ЖК «Силы природы» выглядела заманчиво. В первом случае дольщикам повезло, и они получили и свои квартиры, и изрядный рост цен (в три раза на текущий момент) в этой локации, во втором – стали обманутыми дольщиками. А рисковали все.
Обманутые дольщики, сами того не желая, держали рынок новостроек в напряжении, не позволяя ему разгоняться. Риск покупки в новостройке был слишком велик, чтобы покупать оптом «воздушные замки». Не спасала ни «надежность», ни величина компании, любой монстр мог в миг превратиться в тыкву, как случилось с «СУ-155», нет никаких надежных застройщиков, а есть сомнительные схемы, по которым работает большинство стройкомпаний, без зазрения совести используя чужие деньги, деньги дольщиков.
Ужесточение российского законодательства лишило застройщиков возможности безнаказанно распоряжаться деньгами дольщиков, а потом после внедрение системы эскроу-счетов и вовсе отвадило их от денег покупателя. Покупатель теперь не несет никаких рисков – в худшем случае получит свои деньги, которые лежат в банке.
И тут случилось странное: оказались, что цены можно повышать, если грамотно разгонять спрос, запугивать постоянно покупателей, создавать нервозность. В помощь пришел коронавирус и государство со своей душеспасительной ипотекой. Новостройки стали дорожать как акции на бирже – не по дням, а по часам. Инвесторы-спекулянты понеслись зарабатывать миллионы. И их понять можно. За полгода цены могли вырасти на 20-30% – где еще можно заработать столько, ничем не рискуя.
«На протяжении всего прошлого года на первичном рынке элитной жилой недвижимости наблюдалось ускорение темпов роста цен, за счет чего фиксировалась исторически рекордная динамика: за II полугодие 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках показала прирост в размере 32%, а в целом за 2021 год – в размере 51%. За год (июнь 2021 – июнь 2022) средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости показала прирост в размере 44%», – комментирует Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia. Такая динамика была свойственна не только элитному сегменту.
Динамика продаж в ЖК «Стрижи в Невском» (с июля по декабрь средняя цена квадратного метра выросла более чем на 20%). Источник: ДОМ.РФ
Прохладный душ
Ситуация кардинально поменялась после 24.02 – на рынок вновь вернулся риск и страх за свои вложения. Безусловно, свою роль сыграло и повышение ипотечных ставок, но брать даже дешевую ипотеку в ситуации неопределенности, сокращения рабочих мест и экономической нестабильности – опасно. Спад продаж не заставил себя долго ждать.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2022 года. Почти все показали существенный спад продаж
| Проект | Район | Число ДДУ в I кв., ед. | Число ДДУ во II кв., ед. | Динамика спроса во II кв. к I кв. | |
| 1 | Люблинский парк | Люблино | 660 | 329 | Снижение в 2 раза |
| 2 | Матвеевский парк | Очаково-Матвеевское | 433 | 449 | 3,7% |
| 3 | Амурский парк | Гольяново | 375 | 268 | -28,5% |
| 4 | Бусиновский парк | Западное Дегунино | 261 | 328 | 25,7% |
| 5 | Митинский лес | Митино | 246 | 322 | 30,9% |
| 6 | Волжский парк | Текстильщики | 347 | 214 | -38,3% |
| 7 | Руставели 14 | Бутырский | 324 | 234 | -27,8% |
| 8 | Profit | Нижегородский | 326 | 228 | -30,1% |
| 9 | Мичуринский парк | Очаково-Матвеевское | 275 | 207 | -24,7% |
| 10 | Никольские луга | Южное Бутово | 283 | 198 | -30% |
| 11 | Лосиноостровский парк | Метрогородок | 343 | 137 | Снижение в 2,5 раза |
| 12 | Перовское 2 | Нижегородский | 257 | 206 | -19,8% |
| 13 | Второй Нагатинский | Нагатино-Садовники | 251 | 204 | -18,7% |
| 14 | Михайловский парк | Рязанский | 265 | 183 | -30,9% |
Источник: «Метриум»
В Петербурге ситуация столь же «упадническая». В июне прошлого года было заключено более 5,5 тыс. ДДУ, в нынешнем июне – 3 тысячи. На вторичном рынке ситуация еще хуже: 4,6 тыс. договоров купли-продажи против 10 тысяч годом ранее.
Все это не могло привести к снижению цен, которое все-таки зафиксировали смелые аналитики. По данным БН, средняя цена в новостройках в июне снизилась (минус 3,57%), но после такого бурного роста это снижение выглядит только как начало более глубокого падения.
Динамика цен на квартиры в Петербурге (с июня 2021 года)
Источник: БН.ру
«Снижение цен уже произошло, – утверждает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». – Весь вопрос в том, в какой момент отдельные участники рынка признают, что оно произошло, и тогда цены предложения «дорастут» до цен реальных сделок. Это касается не только вторичного рынка. В новостройках, знаю, особенно в мае застройщики согласовывали индивидуальные цены даже по типовому жилью».
Комментарии