Предлагаем экспертные прогнозы для первичного рынка на будущий год. Вместе с профессионалами поговорим о том, что будет с ценами, спросом и предложением.
Что говорят застройщики
Монополизация рынка с сокращением числа ЖК
Следующий год может стать очень непростым для рынка недвижимости – считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, поясняя: «При сохранении высоких ставок на ипотеку спрос продолжит сокращаться. Застройщики, которые работают с проектным финансированием, могут оказаться на грани банкротства из-за невозможности выплатить кредиты банкам. По этой причине в более выгодном положении будут лидеры отрасли с разнообразными лотами в портфеле – какие-то объекты окажутся более ликвидными и смогут покрыть дефицит прибыли. Поэтому рынок продолжит монополизироваться».
Лучше всего, по замечанию собеседницы Novostroy, будут себя чувствовать девелоперы, работающие в бизнес-классе и элитном сегменте. Все потому, что спрос на такие проекты меньше зависит от стоимости ипотеки и реальных располагаемых доходов населения. «В обществе всегда остается узкий круг потребителей, которые в кризис финансово стабильны или даже богатеют. Поэтому доступность жилья для широкой целевой аудитории продолжит сокращаться, а рынок – сужаться до ограниченного числа проектов высокой ценовой категории», – полагает Ася Левнева.
Более оптимистичный сценарий развития рынка возможен. Для этого, по словам представителя «Балтийской жемчужины», ключевая ставка должна снизиться, а ипотека – подешеветь. Плюс требуются программы господдержки для покупателей и налоговые и кредитные льготы для застройщиков.
«А пока драйвером развития рынка остаются рассрочки и другие программы со сниженным порогом входа в сделку от застройщиков и банков, которые инициируются с надеждой на снижение ключевой ставки и появление возможности рефинансирования кредитов в будущем», – отмечает Ася Левнева.
Планомерный рост цен
В том, что объем предложения на первичном рынке продолжит снижаться, уверен и директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. По его словам, в условиях неопределенности со спросом и возросшими ставками банковского финансирования девелоперы будут реже выводить новые проекты на рынок. «По этой же причине цены на жилье вряд ли будут серьезно идти вниз. Скорее, наоборот, в 2025 году следует ожидать их планомерного роста», – полагает девелопер.
Ожидает Ян Фельдман и то, что большинство потенциальных клиентов в 2025 году возьмут паузу, ведь низкие ипотечные ставки сегодня доступны лишь немногим. При этом возможности сокращаются даже по семейной ипотеке, которая стала главной льготной программой страны после отмены в июле 2024-го господдержки на новостройки под 8% годовых. «Но и по ней (семейной ипотеке – ред.) есть сложности с лимитами финансирования, идет ужесточение условий – многие банки повысили размер первого взноса до 50% и т. д.», – обращает внимание главный маркетолог «Ленстройтреста».
Тем, кому нужно срочно решать квартирный вопрос, Ян Фельдман советует присмотреться к программам рассрочки от застройщиков: «Это возможность зафиксировать стоимость квартиры по существующей цене и возможность в любой момент перейти на ипотеку. Через год-два ставки, скорее всего, будут более дружелюбными к покупателю».
Мнения риелторов
Стагнация рынка с уменьшением предложения
Из-за высоких ставок и ограничений по семейной ипотеке «первичка» будет стагнировать, ведь «в целом ипотека для рынка закрыта» – отмечает ведущий эксперт АН «Этажи» Иван Золотарев.
Есть, конечно, еще и наличные, но тут риелтор задает риторический вопрос, насколько человеку нужно их переводить в бетон: «Как сейчас показывает практика, не все бегут и переводят деньги в бетон. Отчасти я считаю это правильной историей, потому что нужно понимать цель, для чего ты это делаешь».
К слову о цели, в случае с необходимостью улучшить жилищные условия сотрудник «Этажей» рекомендует решать этот вопрос здесь и сейчас, не откладывая на потом. «Если вы будете гоняться за какими-то призрачными супер-пупер предложениями, то можете попасть в ситуацию, когда рынок уйдет вверх, и ваши возможности станут недостаточными, чтобы взять то, что хотели до этого», – говорит Иван Золотарев.
Переходя же к ценам, риелтор убежден, что они будут сильно корректироваться: «Уже есть тренд на приостановку вывода новых проектов на рынок. И в этом плане я солидарен с застройщиками. Есть понимание, что перенасыщать рынок в тяжелый период, не распродав остатки, – это загонять себя дополнительными обременениями в виде платежей за коммунальные услуги, за налоги и т. д.».
К сказанному Иван Золотарев добавляет ложку меда в виде семейной ипотеки, вспоминая, что с 15 декабря межбанковские квоты по программе убираются, и остается общий лимит по объему средств. «И в этом плане будет спокойнее, не будет вот бешеного ажиотажа и мыслей, что семейная ипотека может закончиться, – комментирует специалист. – Учитывая, что больше 80% тех, кто имеет право на семейную ипотеку, ее еще не получали, велика вероятность, что этот продукт будет по-прежнему востребован».
Факторы удорожания новостроек
По словам руководителя АН «Партнер» Анастасии Крупко, где спрос – там цена будет держаться или вовсе расти. Причины тому – удорожание стройматериалов и кадровый дефицит. «Не стоит молчать, что рынок строительных услуг за последние два года претерпел самые неблагополучные изменения, – говорит риелтор, отмечая, – большинство подрядчиков потеряли и продолжают терять кадровый состав, который наполнялся за счет специалистов соседних стран».
Призывает собеседница Novostroy учитывать и существенные изменения на рынке ИЖС: «Теперь, чтобы построить дом с помощью ипотеки, необходимо тоже воспользоваться эскроу-счетами. А это говорит о том, что, как минимум 6 месяцев, застройщик должен строить дом за счет своих собственных средств. И только, когда дом будет построен, можно будет получить свои средства».
Резюмируя, Анастасия Крупко вторит коллегам, рекомендуя не ждать лучших времен и покупать: «Необходимо смотреть трезво на происходящие события и изменения, которые говорят исключительно о повышении цен».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии 1
Фельдман, как и прочие в статье - сказочные дэ. Будут цены расти у них, ага. Старые песни застроев о главном. Выдают свои фантазии за реальность.