Комплекс «MOS YARD Дубининская» несколько нетипичен: он малоэтажный и при этом многофункциональный (т. е. содержит апартаменты), он сдан, но продажи стартовали только-только. Смятения добавляет то, что застройщик ARPO Capital не известен рынку своими домами. Он также не попытался привлечь fee-девелоперов или генподрядчиков с именем. Про компанию мы знаем мало, но о первом сданном доме нам есть что сказать.
Застройщик решил совершать сделки посредством договоров купли-продажи. Это безопасная схема, в отличии, скажем, от допускающей лазейки схемы ПДКП — предварительных договоров купли-продажи. К тому же, аудитория будет чётко понимать, что именно покупает: просмотры возможны по договорённости. Неудобно то, что с документами можно ознакомиться только в офисе продаж. Важно, когда и кому выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, есть ли свидетельство о собственности, арендует ли застройщик участок или владеет им.
Выполнить чистовую отделку покупателям предлагается самим. Надо понимать, что в стоимость входят фактически голые стены, причём все лоты, мягко выражаясь, камерные. Минимальная площадь студий для бизнес-класс недопустимо мала — какие-то 20 кв. м! Самой «просторной» считается «однушка» площадью 32 кв. м. Их даже как-то неловко сравнивать с рядом расположенным конкурентом — апарт-комплексом бизнес-класса «Резиденции Замоскворечье», где площади колеблются от 45 до 520 кв. м.
Чем «MOS YARD Дубининская» может зацепить, так это апартаментами с мансардами. Смотреть из них не на что: на севере «окно в окно» расположено почтовое отделение, на западе — учреждение здравоохранения, на востоке — ещё один жилой дом, а на юго-востоке — складские помещения под хлебопродукты. Да, эти объекты непривлекательны, но не доставляют неудобств. А вот идущие от Павелецкого вокзала железнодорожные пути будут источником постоянного шума. Эту проблему частично снимает хорошая звукоизоляция дома, которую обеспечила монолитно-кирпичная технология.
Специалисты ARPO Capital посчитали, что обойдутся без подземного паркинга. Как находить места на открытых стоянках, каждый из 62 собственников должен решать сам. Вариант, предлагаемый застройщиком, — пользоваться машино-местами на открытой охраняемой парковке. Поскольку двор крохотный, зажатый соседними постройками, в борьбе за ограниченный ресурс победят те, кто расторопнее. Говорить о местах для машин гостей не приходится…
Транспортная доступность на высоком уровне: в 400 м от дома проходит Садовое кольцо, в 300 м находятся станция метро «Павелецкая» и Павелецкий вокзал. Несмотря на пробки, по сравнению с периферийными районами отсюда можно добраться до любой точки центра гораздо быстрее. К тому же, локация обеспечена, если не сказать, перенасыщена торгово-коммерческой инфраструктурой. Состоятельные люди могут баловать себя в ресторанах, брендовых бутиках и дорогих спа-салонах. В экологическом плане сохраняется проблема загазованности воздуха. ЦАО буквально задыхается от бешеного количества машин, и вряд ли когда-нибудь это изменится.
По сумме факторов мы считаем, что сам по себе МФК «MOS YARD Дубининская» не дотягивает до бизнес-класса. В его статусе главную роль сыграло престижное расположение. Если бы застройщик «докрутил» ряд параметров, уделив им большое внимание, он мог бы продавать апартаменты по гораздо более высоким ценам. Например, можно было бы увеличить квадратуру за счёт уменьшения количества лотов, построить подземный паркинг (который не требует большого земельного пятна), а также предложить услуги партнёров по премиальной отделке.
В качестве альтернатив покупатели могут рассмотреть МФК «Резиденции Замоскворечье» с минимальным бюджетом 8,6 млн рублей, МФК «I’M на Садовом» с бюджетом от 12,5 млн рублей.
4 отзывa