Государство уже взвалило на себя больше трети ипотечного портфеля страны – эксперт

Расходы федерального бюджета на обслуживание льготных программ в 2024 году выросли до 6,25 трлн рублей, тогда как весь ипотечный портфель в РФ составляет 19,8 трлн – рассказал специалист.

Предлагаем мнение исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака о суровых реалиях льготного кредитования:

Развитие новых адресных льготных госпрограмм очевидно потребует расширения бюджетных вливаний. Но вероятно, что в текущей ситуации у государства кратно выросли расходы на субсидирование уже выданных льготных займов. Главная причина роста – инфляция и как следствие «взлет» ключевой ставки (КС) ЦБ. В итоге рыночные ипотечные проценты обогнали КС на 5-6%, а льготные – так и остались в диапазоне 2-6%.

Напомним, что государство компенсируют банкам разницу между рыночными и льготными ставками в виде субсидий. Получается, чем выше «потолок» рыночных процентов, тем больше приходится тратить бюджетных денег на разницу. Причем не только для субсидирования новых жилищных кредитов, но и на компенсацию в тех, которые взяли льготники за последнюю пятилетку. Неудивительно, что лимиты, выделенные на 2024 год, закончились раньше срока.

Мы видим, что с лета 2024 года банки регулярно ставят льготную ипотеку «на стоп», а потом ждут перераспределения госсубсидий или новых вливаний. А попутно закручивают гайки в условиях выдачи госпрограмм, чтобы в дальнейшем «растягивать» лимиты и кредитовать на льготных условиях лишь тех заемщиков, кто накопил первый взнос (ПВ) в размере 50%. Но, позвольте, разве можно считать мерой поддержки льготников сумму первого взноса в размере половины стоимости квартиры в 7,2 млн рублей (средняя цена квартиры в новостройке к началу октября) – вряд ли. Для льготников из городов-миллионников, где новостройки дороже 10 млн рублей ситуация еще более драматичная. Им приходится сначала накопить 5 млн рублей, а только потом «уложиться» в требования банков. Можно говорить, что из-за ПВ в 50% льготная ипотека перестала быть таковой, хотя кабмин не менял базовые требования госпрограмм.

Получается, что формально меры поддержки есть, но большинство новых заемщиков не могут ими воспользоваться, даже соответствуя параметрам госпрограмм. Тем более странно ожидать расширения линейки госпрограмм. Ведь денег едва хватает на действующие. Поэтому вполне понятна позиция вице-премьера Хуснуллина, который не видит возможности развивать ипотеку с господдержкой, пока инфляция остается высокой. Можно ли считать такую позицию справедливой по отношению к потенциальным заемщикам-льготникам – вероятно, нет.

Но оценим ситуацию и с другой стороны – то есть с позиции тех ипотечников, кто уже оформил льготные жилищные кредиты. По сути государство несет социальную ответственность перед ними. Ведь если гослимитов будет не хватать на компенсацию процентов по действующим договорам, то миллионы людей попадут в крайне сложную ситуацию. Нет, банки не смогут поменять им условия кредитования. Это прописано в договорах. Но вот сами кредитные организации могут посыпаться, так как их бизнес-модель в работе с льготными ипотеками завязана на деньгах из госбюджета.

Получается, что отсутствие бюджетных денег – прямой путь к нестабильности в банковской системе страны. Это чревато социальным взрывом, ведь банки не только выдают кредиты, но и хранят деньги миллионов вкладчиков.

Разумеется, если ЦБ спустя год или два возьмет под контроль инфляцию и сможет снизить КС, то и бюджетная нагрузка на субсидирование льготной ипотеки уменьшится. «Освободившиеся» ресурсы кабмин сможет перенаправить на развитие. Но как говорится, до этого еще нужно дожить.

Стоит отметить и то, что 31 октября Минфин заявил о новом транше из бюджета на лимиты по семейной ипотеке в размере 350 млрд рублей. Эта сумма увеличивает расходы на субсидирование в 2024 году с 5,9 трлн до 6,25 трлн рублей. Для понимания, по данным ЦБ, ипотечный портфель в стране вырос до 19,8 трлн рублей. Следовательно, треть от его объема (19,8 / 6,25 = 3,2) государство уже взвалило на себя, обслуживая льготную ипотеку.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.