Испанский дух Николо-Хованского: проверяем ЖК «Испанские кварталы»

Новострой проверил 2897 25 октября 2016 в 12:24 Вячеслав Ярных
Испанский дух Николо-Хованского: проверяем  ЖК «Испанские кварталы»

Жилой комплекс «Испанские кварталы», строящийся рядом с деревней Николо-Хованское, назван так не для красивого словца. Застройщик всячески подчёркивает ориентированность проекта на европейские стандарты. Комплекс возводится достаточно быстро и к числу проблемных объектов никак не относится. Но живём мы всё-таки не в Испании, а потому теоретически возможно всякое. Novostroy.ru решил рассмотреть проект подробнее и убедиться в его надёжности.

Упомянутые объекты
«Испанские кварталы»
Жилой комплекс
А101
Упомянутые организации
Авгур Эстейт
Компания
Рейтинг B+/4 объекта
А101
Компания
Рейтинг B+/6 объектов

Застройщик ЖК «Испанские кварталы» АО «А101-Девелопмент» - компания сравнительно молодая. Она была учреждена 03.11.2011 года, при чём до 10.11.2014 года носила название ЗАО «Масштаб». Сейчас компания-застройщик находится в процессе реорганизации — осуществляется присоединение к ней других юридических лиц.

Уставный капитал застройщика равен 5 195 862 руб. Генеральный директор компании - Сергей Анатольевич Качура. Он также является гендиректором ПАО «Авгур Эстейт» - единственного учредителя «А101-Девелопмент». Уставный капитал ПАО «Авгур Эстейт» по состоянию на 21.09.2009 составлял 1 000 000 000 руб.

О застройщике

АО «А101-Девелопмент» входит в группу «САФМАР», включающую активы целого ряда отраслей: нефтяные и угольные холдинги, торговые центры, гостиницы, строительные компании, логистические комплексы, банки (в том числе входящие в число крупнейших частных банков страны «БИН-Банк» и «МДМ-Банк»), пенсионные фонды. За застройщиком стоит семья Гуцериевых, которая в списке богатейших семей России журнала «Форбс» в 2016 году заняла первое место с состоянием 9,8 млрд руб.

Упомянутые объекты
«Вяземское»
Малоэтажный ЖК
Масштаб
«Кронбург»
Жилой комплекс
Масштаб
«Москва А101»
Жилой комплекс
А101
«Зеленая Линия»
Жилой комплекс
Авгур Эстейт
«Скандинавия»
Жилой комплекс
А101

Параллельно с работами на стройплощадке ЖК «Испанские кварталы» застройщик участвовал в реализации жилых комплексов «Москва А101», «Квартал А101», «Зеленая Линия» и «Скандинавия», а также таунхаусов «Вяземское» и «Кронбург». К настоящему времени «А101 Девелопмент» входит в Топ-15 по России и Топ-5 по Москве.

Тем не менее, если абстрагироваться от громких фамилий, больших сумм и мест «на подиуме», то можно обнаружить что у этого застройщика существуют некоторые проблемы со сдачей строящихся домов. Согласно первоначальной проектной декларации, опубликованной на сайте застройщика, срок ввода в эксплуатацию 1 очереди строительства ЖК «Москва А101» был определён мартом 2014 года. Затем срок ввода корпусов №3 и №4 был перенесён на март 2015 года, а корпусов №5, №6, №7 – на апрель 2015 года, что видно из опубликованных изменений в проектные декларации. Свидетельство на ввод в эксплуатацию корпуса №6 было получено в июле 2015 года, а корпусов №5 и №7 – в апреле 2015 года.

Задержка с получением разрешения свидетельства на ввод в эксплуатацию отдельных домов ЖК «Москва А101» составила от одного года и одного месяца, до одного года и четырех месяцев.

Согласно первоначальной проектной декларации, срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию объектов квартала «Кронбург» застройщиком ЗАО «Масштаб» (переименованного в АО «А101-Девелопмент» 10 ноября 2014 года) – II квартал 2014 года. Фактически, свидетельство на ввод в эксплуатацию было получено в мае 2015 года, то есть задержка составила один год.

Застройщик допускает довольно значительные задержки со сдачей в эксплуатацию некоторых своих объектов, сроки которой могут превышать один год.

Первая очередь

Теперь разберём, что из себя представляет строительство ЖК «Испанские кварталы» по состоянию на октябрь 2016 года. Но сначала посмотрим, что из себя представляет сам проект. ЖК «Испанские кварталы» - комплексная жилая застройка, которая осуществляется очередями. В октябре 2016 года в стадии реализации находятся три очереди строительства.

Первая очередь включает корпуса 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 и корпуса 2.1, 2.2 и 2.3. Высота домов — 7-15 этажей. Кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство домов: 77:17:0120114:2112.

Первая очередь строительства
Начало строительства Ввод в эксплуатацию Срок разрешения на строительство
4 квартал 2014 г. 4 квартал 2017 г. 5 февраля 2017 г.

Корпуса 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 включает в себя 460 квартир. Нежилых помещений общественного назначения - 2 782 кв. м. Стоимость строительства составляет 1 615 180 тыс. руб.

Дома 2.1, 2.2 и 2.3 включают 373 квартир. Нежилых помещений общественного назначения - 1 982 кв. м. Стоимость строительства - 1 188 220 тыс.руб.

Структура финансирования строительства домов первой очереди, согласно проектным декларациям:

Собственные средства застройщика — 15%

Кредитные средства Сбербанка — 46%

Средства участников долевого строительства — 39%

Наличие заёмного финансирования подтверждается данными финансовой отчетности застройщика за 2014 год (по состоянию на 31.12.2014 года), которая имеется на сайте Росстата:

Долгосрочные заёмные средства на конец отчётного года - 3 769 500 тыс. руб.

Краткосрочные заёмные обязательства на конец отчётного года - 2 431 877 тыс. руб.

Чистая прибыль за отчётный год - 1 225 774 тыс. руб.

Иные договора, кроме договоров долевого участия, согласно проектным декларациям:

Кредитные договора Сбербанка

Договора займов

Инвестиционные договора о финансировании строительства нежилых помещений с юридическими лицами

Очень важный вывод следует из этих документов. Застройщик помимо того, что сам является чрезвычайно прибыльной организацией, имеет доступ к заёмным денежным средствам.

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк

Строительный рынок испытывает трудности. Количество покупателей квартир значительно уменьшилось. Затраты на материалы растут из-за роста их стоимости, при этом продажная цена квадратный метр жилой недвижимости расти практически перестала. Прибыль, которую получают застройщики в результате своей деятельности, значительно упала, а значит зависимость от привлекаемых средств участников долевого строительства значительно увеличилась.

Застройщики, которые в своей деятельности ориентируются только на средства дольщиков, рискуют превратить свои строительные объекты в долгострой. Компании же, которые имеют доступ к финансированию извне, менее зависят от денег дольщиков и способны построить работу по строительству и вводу объектов в эксплуатацию согласно изначальному плану производства работ и не зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

Попробуем оценить, что нам дает описанная выше информация? Насколько активно идет строительство домов первой очереди 1 пускового комплекса и успевает ли застройщик построить ЖК к заявленному сроку?

Прежде всего оценим, что уже построено по состоянию на октябрь 2016 года. Согласно фотоотчётам хода работ, которые застройщик обновляет ежемесячно, а также согласно данным с камеры видеонаблюдения, информация с которой транслируется на сайте застройщика, на октябрь 2016 года выполнены следующие работы: в корпусах №1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.3 завершены монолитные работы по строительству коробок зданий; выполнена кладка наружных стен; ведутся работы по остеклению, утеплению, облицовке фасадов; ведутся работы по гидроизоляции кровли, монтажу ливневых водоотводов. Внутри зданий осуществляется кладка межквартирных стен и помещений общественного назначения. 

Общее количество квартир в домах первой очереди составляет 852 шт. Между тем, согласно данным информационного ресурса ЕГРП по состоянию на 12.10.2016 года было зарегистрировано 397 договоров долевого участия, что составляет 46% от общего количества квартир.

Вторая очередь

Другие дома, которые возводит застройщик в рамках реализации ЖК «Испанские кварталы» имеют более отдалённые сроки сдачи. Строительство домов второй очереди ведётся на едином земельном участке, имеющем кадастровый номер 77:17:0120114:2109.

Во вторую очередь входят корпуса 12.1,12.2,12.3, 13.1,13.2, 13.3, 14.1,14.2,14.3. Продажи в корпусах 14.1-14.3 ещё не начались, а их документы ещё не опубликованы в открытом доступе, а потому рассматривать их мы не будем.

Вторая очередь строительства
Начало строительства Ввод в эксплуатацию Срок разрешения на строительство
3 квартал 2016 г. Сентябрь 2018 г. 11 марта 2018 г.

Корпуса 12.1, 12.2, 12.3 имеют высоту 6-13 этажей. В них предусмотрена 321 квартира. Нежилых помещений общественного назначения - 1 967 кв. м. Количество машино-мест подземной автостоянки - 146 шт. Стоимость строительства корпусов — 1 017 000 тыс. руб.

Корпуса 13.1, 13.2, 13.3 имеют высоту 9-14 этажей. В них предусмотрено 339 квартир. Нежилых помещений общественного назначения - 1 967 кв. м. Подземный паркинг рассчитан на 146 шт. Стоимость строительства корпусов — 1 049 000 тыс.руб.

Структура финансирования проекта строительство корпусов 12.1,12.2,12.3, 13.1,13.2, 13.3:

Собственные средства застройщика — 15%

Средства участников долевого строительства — 85%

Согласно фотоотчётам хода работ, которые застройщик обновляет ежемесячно, и данным с камеры видео-наблюдения на октябрь 2016 года выполнены следующие работы:

Номер корпуса Стадия строительства Начало строительства
12.1 Литьё монолита коробки здания на уровне 3 этажа Май 2016 г.
12.2 Литьё монолита коробки здания на уровне 5 этажа Май 2016 г.
12.3 Литьё монолита коробки здания на уровне 5 этажа Май 2016 г.
13.1 Вырыт котлован Сентябрь 2016 г.
13.2 Строительство не началось -
13.3 Строительство не началось -

Объём выполненных работ по домам 12.1,12.2,12.3, 13.1,13.2, 13.3 не превышает 15% от общего объёма работ. Общее количество квартир в домах составляет 660 шт. По корпусам расположенным на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120114:2109, согласно данным из информационного ресурса ЕГРП по состоянию на 12.10.2016 года, было зарегистрировано 117 договоров долевого участия, что составляет менее 18% от общего количества квартир.

Необходимо отметить, что, согласно данным фотоотчётов, работы по рытью котлованов перечисленных выше корпусов начались в мае — сентябре 2016 года. Таким образом, из-за незначительности выполненных работ по некоторым корпусам, а также из-за того, что по отдельным корпусам строительство ещё не началось, трудно говорить, существует ли задержка относительно объявленного застройщиком срока окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию, который определен по домам как сентябрь 2018 года.

Третья очередь

1 пусковой комплекс третьей очереди строительства включает в себя 12-15-этажные корпуса 3.1, 3.2, 3.3. Они рассчитаны на 497 квартир. Нежилые помещения общественного назначения в домах займут 2 110 кв. м.

Третья очередь (1 пусковой комплекс)
Начало строительства Ввод в эксплуатацию Срок разрешения на строительство
2 квартал 2016 г. Август 2018 г. 29 апреля 2018 г.

Стоимость строительства - 1 410 000 тыс. руб.

Структура финансирования проекта:

Собственные средства застройщика — 15%

Средства участников долевого строительства — 85%

2 пусковой комплекс третьей очереди — это 12-15-этажные корпуса 4.1, 4.2, 4.3. и двухэтажная секция помещений общественного назначения. В корпусах будет 480 квартир. Нежилые помещения общественного назначения займут 6 841 кв. м.

Третья очередь (2 пусковой комплекс)
Начало строительства Ввод в эксплуатацию Срок разрешения на строительство
3 квартал 2016 г. Сентябрь 2018 г. 11 июля 2018 г.

Стоимость строительства - 1 368 800 тыс. руб.

3 пусковой комплекс третьей очереди строительства включает в себя корпуса 5.1, 5.2, 5.3, а также корпуса 6.1 и 6.2.

Третья очередь (3 пусковой комплекс)
Начало строительства Ввод в эксплуатацию Срок разрешения на строительство
4 квартал 2016 г. Ноябрь 2018 г. 4 октября 2018 г.

Корпуса 5.1-5.3 рассчитаны на 539 квартир и 2 155 кв. м площадей общественного назначения. Стоимость строительства - 1 368 793 тыс. руб.

В корпусах и 6.1, 6.2 будет 326 квартир и 3 199 кв. м встроенных и встроено-пристроенных коммерческих площадей. Стоимость строительства — 944 153 тыс. руб. Строительство домов 3 пуска, согласно проектной декларации, осуществляется за счёт денежных средств участников долевого строительства.

Согласно фотоотчётам хода работ, которые застройщик обновляет ежемесячно, а также согласно данным с камеры видео-наблюдения, на октябрь 2016 года выполнены следующие работы:

Номер корпуса Стадия строительства Начало строительства
3.1 Литьё монолита коробки здания на уровне 5 этажа Май 2016 г.
3.2 Литьё монолита коробки здания на уровне 5 этажа Май 2016 г.
3.3 Литьё монолита коробки здания на уровне 6 этажа Май 2016 г.
4.1 Вырыт котлован Октябрь 2016 г.
4.2 Вырыт котлован Октябрь 2016 г.
4.3 Вырыт котлован Октябрь 2016 г.
5.1 Строительство не началось -
5.2 Строительство не началось -
5.3 Строительство не началось -
6.1 Строительство не началось -
6.2 Строительство не началось -

Объём выполненных работ по домам третьей очереди от общего объема работ, который необходимо выполнить на строительстве этих зданий, не превышает 10%. Общее количество квартир в домах третьей очереди - 1 842 шт. По всем домам с кадастровым номером 77:17:0120114:2105 согласно данным из информационного ресурса ЕГРП по состоянию на 12.10.2016 года было зарегистрировано 437 договоров долевого участия, что составляет менее 24% от общего количества квартир.

Если исходить из очевидного предположения, что почти наверняка график поступления денежных средств участников долевого строительства синхронизирован с графиком строительства и сдачи домов в эксплуатацию (за исключения договоров ипотеки), а именно с концом 2018 года, а также из того, что строительство началось только полугода назад, становится ясно, что застройщиком получено менее 24% средств участников долевого строительства, а значит количество поступивших денежных средств соответствует темпам их освоения, то есть денежные средства используются по назначению, и значит экономика этих корпусов благоприятна. Необходимо отметить, что согласно данным фотоотчётов, работы по строительству перечисленных корпусов начались в мае — октябре 2016 года.

Таким образом, из-за незначительности выполненных работ по некоторым корпусам, а также из-за того, что по отдельным корпусам строительство ещё не началось, трудно говорить, существует ли задержка относительно объявленного застройщиком срока окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию, который определён как август-октябрь 2018 года.

Незначительные убытки

Можно сделать вывод, что строительство корпусов ЖК «Испанские кварталы» осуществляется финансово благополучным застройщиком, который очевидным образом не испытывает проблемы с финансированием строительства.

Строительство осуществляется либо за счёт средств участников долевого строительства, которых поступает в достаточном количестве, либо за счёт заёмного финансирования, данные о котором не только заявлены в проектной декларации, но и подтверждены имеющейся в свободном доступе финансовой отчетностью, а также за счёт собственных средств.

ЖК «Испанские кварталы» аккредитован значительным количеством банков, в том числе и банками входящими в Топ-10 банков России. При аккредитации банки тщательно проверяют финансовые возможности застройщика и просчитывают экономику проекта, поэтому аккредитация такими серьезными финансовыми организациями говорит о том, что с этим у застройщика всё в порядке.

Застройщиком на официальном сайте самым подробным образом представлена документация: проектные декларации, ежеквартальные изменения к ним, разрешения на строительство корпусов и другие документы. «А101-Девелопмент» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году не зафиксировано. Из исков, решения по которым могут сказаться на темпах (но не итоговом результате) строительства, можно отметь следующий.

Упомянутые организации

Инкассовым поручением от 28 января 2016 года № 983 на основании постановления от 26 января 2016 года по исполнительному производству №114/16/50049-ИП с банковского счета АО «А101 Девелопмент» открытого в АО «Россельхозбанке» списано 274 123 108 руб. 16 коп., в том числе исполнительский сбор в размере 17 933 287,45 руб.

Сумма в 274 млн руб. была списана на основании решения Десятого Арбитражного Апелляционного суда г. Москва от 09 декабря 2015 года по исковому заявлению ПАО «Московская объединенная электросетевая компания» к АО «А101-Девелопмент» о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости бездоговорного потребления электрической энергии.

Сумма понесённых убытков в размере 274 млн руб. очень значительная и может сказаться на деятельности любого самого крупного застройщика. Тем не менее, для застройщика который должен освоить только на строительстве домов ЖК «Испанские кварталы», согласно проектным декларациям, около 10 млрд руб., сумма внеплановых потерь в размере 274 млн руб. составляет менее 3% сметной стоимости строительства объектов ЖК «Испанские кварталы». Такие потери приведут лишь к незначительному увеличению сметной стоимости строительства, затраты по которому должен понести застройщик. А значит могут незначительно увеличить сроки строительства, но не более того.

Однако с учётом того, что застройщик «А101-Девелопмент» осуществляет строительство не только ЖК «Испанские кварталы», но и множества других ЖК, которые были перечислены выше, эта сумма незапланированных убытков «размажется» по всем стройкам и не будет оказывать никакого значительного эффекта на конечный результат строительства.

Также важна информация о том что отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Вывод

Застройщик является крупной и благополучной строительной организацией, входящей в один из крупнейших в России частный многопрофильный холдинг. Поэтому риски вложения денежных средств в строящиеся дома ЖК «Испанские кварталы» и застройщика АО «А101-Девелопмент» отсутствуют.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Столичные новостройки сентября: как стать москвичом за 2,4 млн рублей
    9 октября 2018 в 12:46 559

    Московские застройщики активно обновляют «портфель» новостроек. Минимальная цена столичной «прописки» — 2,4 млн рублей. Чтобы стать москвичом придется потерпеть два года. Купить квартиру в Подмосковье можно за 1,67 млн рублей. Ждать ее придется более двух лет.

  • Делаем ставки, господа. Ключевая или ипотечная — кто «в плюсе»?
    26 сентября 2018 в 14:11 999

    В сентябре ЦБ удивил россиян повышением мирно «дремавшей» с 2014 года ключевой ставки на четверть процента. Эксперты логично стали прогнозировать рост ипотечных ставок, часть банков подняла тарифы, а потребители смирились с неизбежным. Однако, глава «Сбербанка» Герман Греф поспешил заявить о возможной перспективе снижения процентов по кредитам, чем окончательно сбил с толку потенциальных покупателей. Чего ждать от «разыгравшихся» ставок и в чем причина столь неожиданных перемен выяснил Novostroy.su.