В декабре прошлого года стартовали продажи в ЖК «Нoвые Кoтельники», новом квартале на месте отработанного песчаного карьера на окраине п. Кoтельники. Проект и реализующая его команда стали объектами бурной дискуссии среди пользователей нашего портала. Novostroy.ru решил провести проверку и оценить риски вложения средств в покупку жилья в этом комплексе.
Общество с ограниченной ответственностью «Кoтельники», являющееся застройщиком ЖК «Новые Котельники» было зарегистрировано сравнительно недавно — 30 апреля 2015 года. Его основной учредитель с долей 99,99% — ООО «Единая транспортная система», учредителем и генеральным директором которого в свою очередь является Домарев Станислав Васильевич. Он также владеет оставшимся 0,01% процента уставного капитала компании «Кoтельники».
До начала реализации проекта ЖК «Новые Котельники», компания-застройщик не участвовала в строительстве многоквартирных жилых домов. А вот подрядчик проекта — компания «Русич» — имеет огромный опыт участия в строительстве жилья. В особом представлении не нуждается и эксклюзивный продавец квартир ЖК «Новые Котельники» - АН «НДВ-недвижимость».
Изучаем проектные декларации
На март 2017 года ведётся строительство трёх первых домов проекта: четырёхсекционных корпусов 1 и 4, а также трёхсекционного корпуса 2. Все эти здания будут 25-этажными. Последние редакции проектных деклараций домов были опубликованы 18 ноября 2016 г. Посмотрим на информацию, представленную в них.
| Номер корпуса | Срок действия разрешения на строительство | Дата ввода в эксплуатацию | Количество квартир (шт.) | Планируемая стоимоть (тыс. руб.) |
| Корпус №1 | 18.11.2016 - 18.02.2019 | 4 квартал 2018 | 552 | 1 773 342 |
| Корпус №2 | 18.11.2016 - 18.09.2018 | 4 квартал 2018 | 432 | 1 288 835 |
| Корпус №4 | 18.11.2016 - 18.02.2019 | 4 квартал 2018 | 552 | 1 828 759 |
Суммарная сметная стоимость строительства домов ЖК составляет 4,89 млрд руб. Общее количество квартир - 1 536 шт.
Бодрый старт продаж
В проектных декларациях сказано, что деньги для строительства домов ЖК «Новые Котельники» привлекаются исключительно на основании договоров об участии в долевом строительстве. Других источников финансирования нет. Посмотрим, как у девелопера обстоят дела с продажей квартир. Возможно ли финансирование за счёт средств дольщиков?
Согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра (которая отражает только договоры долевого участия, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 25.02.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 50:22:0000000:108670 (то есть в строящихся домах ЖК «Новые Котельники»), было заключено 25 ДДУ. За исключением первого договора, который подписанного в декабре 2016 года, все остальные были заключены в интервале с 13 января по 22 февраля 2017 года.
За месяц с небольшим было заключено 25 договоров с привлечением ипотечного банковского финансирования.
Между тем, существуют не только ипотечные договоры, но и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком. Кроме того, часть ДДУ дольщики заключают по переуступке с подрядными организациями, которым эти квартиры попадают в качестве расчёта со стороны застройщика за выполненную строительную работу.
Все эти договоры не находят отражение в справочной информации на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир выглядит неполной. Но очевидно, что как минимум прямые договоры были заключены. Практика показывает, что таких договоров заключается не меньше, а зачастую больше, чем договоров с ипотечным финансированием.
С учётом того, что общее количество квартир составляет 1 536 шт., а строительство первой очереди будет осуществляться вплоть до 4 квартала 2018 года, можно предположить, что такие темпы продаж способны к окончанию строительных работ полностью обеспечить застройщика необходимыми средствами.
Что построено зимой?
Первые фотографии строительства на официальном сайте ЖК «Новые Котельники» датированы 12 декабря 2016 года, последние — 07 марта 2017 года. Они дают определённое представление о ходе строительных работ.
Корпус 1
На 12.12.2016 года вырыт котлован, ведутся работы по вязке арматуры для монолитной фундаментной плиты и технического цокольного этажа по одним частям секций этого корпуса и котлованные работы по другим частям.
На 07.03.2017 года вылиты технический цокольный этаж и первый этаж. Производятся вязка арматуры и монтаж опалубки для залития стен второго этажа.
Объём освоенных работ можно оценить в 6-7% от общего объёма строительства.
Корпус 2
На 28.12.2017 года смонтирован и установлен башенный кран, параллельно ведутся котлованные работы.
На 07.03.2017 года закончены котлованные работы, ведётся подготовка к вязке арматуры для формирования фундаментной плиты.
Объём освоенных работ можно оценить в 2-3% от общего.
Корпус 3
На 12.12.2016 года ведётся рытьё котлована и вывоз грунта.
На 07.03.2016 года новых фотографий нет. Можно предположить, что закончено рытьё котлована, но дальнейшие работы ещё не начаты.
В этом случае, объем освоенных работ можно оценить не более чем в 2% от общего объёма работ.
Так как основные работы только начались, трудно давать прогноз относительно соблюдения застройщиком заявленных сроков строительства. Но очевидно, что в целом объём привлечённых в рамках ДДУ денежных средств соответствует освоенному объёму строительства.
Застройщик и его возможности
В опубликованных на официальном сайте проектных декларациях отражены следующие финансовые показатели застройщика на 18.11.2016 года (в тыс. руб.)
Прибыль - 0
Кредиторская задолженность - 366 013
Дебиторская задолженность 38 019
Обращает на себя внимание значительное превышение кредиторской над дебиторской задолженностью. Иначе говоря, подрядные организации выполнили объём работ на 366 млн рублей, а застройщик с ними не рассчитался. В свою очередь он оплатил 38 млн руб. подрядным организациям, но они либо не отработали это финансирование, либо работа была выполнена, но акты выполненных работ пока не были подписаны сторонами. Это соотношение не в пользу застройщика. Получается, по состоянию на ноябрь 2016 года он работает в долг.
Изучим более подробные показатели, которые можно получить по запросу на сайте Россреестра. Они отражают финансовые возможности ООО «Кoтельники» по состоянию на начало 2016 года (в тыс. руб.):
| Оборотные активы | Запасы | Дебиторская задолженность | Уставный капитал | |
| 3 293 | 3 132 | 219 246 | ||
| Краткосрочные обязательства | Кредиторская задолженность | Чистые активы | Чистая прибыль | |
| 1 574 | 227 692 | 0 | ||
| Денежные потоки от текущих операций | Поступления | Платежи (всего) | Платежи поставщикам и подрядчикам | Прочие платежи |
| 8 450 | 8 443 | 5 490 | 2 377 | |
Мы видим, что к началу 2016 года эта компания ничего из себя не представляла как хозяйственная единица. Эти показатели не соответствуют компании, которая способна строить жилой комплекс стоимостью в несколько миллиардов рублей.
Также мы видим значительный размер уставного капитала, который составил почти 220 млн руб. То есть застройщик был на первоначальном этапе обеспечен учредителем достаточным количеством денежных средств для подготовки проектно-исполнительной документации, обустройства строительной площадки и даже для активной работы на старте.
Однако 220 млн руб. в общем объёме сметной стоимости в размере 4,89 млрд руб. - не столь значительная сумма. При активных работах она закончится довольно быстро, что и подтверждает накопленный перед контрагентами уже к ноябрю 2016 года долг в размере почти 370 млн руб. Означает ли это то, что в дальнейшем застройщик может испытывать проблемы и должен будет ориентироваться только на привлечённые по договорам денежные средства дольщиков? Нет.
Дальнейшее исследование документов, имеющихся в свободном доступе, расставляет всё по своим местам. В ноябре 2016 года застройщик был должен подрядчикам значительную сумму денег, а в декабре ситуация изменилась. В базе данных ЕГРЮЛ от 22.12.2016 года появляется запись об изменении размера уставного капитала ООО «Кoтельники». Он увеличился до 1 592 638 553 руб.
Кроме того, в проектных декларациях от 18.11.2016 года указано, что земельный участок на котором осуществляется строительство корпусов ЖК передан в залог ПАО «Банк «Возрождение» на основании договора №002-098-К-2016-3-5 от 29.09.2016 года. На официальном сайте ЖК сказано, что участником строительства является ПАО «Банк «Возрождение». Также представлена информация о том, что банк обеспечивает проектное финансирование строительства.
Иначе говоря, в декабре 2016 года учредителем в уставный капитал было внесено около 1,4 млрд руб., уставный капитал увеличился почти до 1,6 млрд руб. А 1,6 млрд руб. - это 33% от сметной стоимости строительства!
К началу активных строительных работ у застройщика появились финансовые возможности за счёт собственных средств обеспечить финансирование трети объёма строительства.
К финансированию строительства также подключился банк «Возрождение», а с начала января застройщиком начали активно заключаться договоры долевого участия. Это очевидным образом может привести к ускорению темпов строительных работ.
Чистая репутация
Партнёрство с крупным банком говорит и о том, что риски этого строительного проекта незначитальны. Перед предоставлением проектного финансирования ПАО «Банк «Возрождение», очевидно, проверил экономику проекта и гарантии возврата денежных средств. Если специалисты ПАО «Банк «Возрождение» определили риски для банка как незначительные, то и участники долевого строительства могут быть спокойны.
Все документы на строительство оформлены застройщиком надлежащим образом. Осуществляется страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
В отношении застройщика не ведутся никакие гражданские, административные и банкротные производства в судах. Судебные заседания по искам в которых участвовал застройщик в качестве истца незначительны и не могут сказаться на ведущихся строительных работах. В отношении застройщика не ведутся исполнительные производства службой судебных приставов.
Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир в ЖК «Нoвые Кoтельники». Риски при подобном вложении минимальны.
Комментарии