Между Люберцами и Москвой: Novostroy.ru проверил ЖК «Люберецкий»

ООО «РусСтройГарант», ведущее строительство жилого комплекса «Люберецкий», является достаточно молодой компанией, зарегистрированной 11.07.2013 года. Уставной капитал застройщика - 250 000 рублей.

На официальном сайте ЖК «Люберецкий» застройщиком обозначена Группа компаний «Мортон», которая, согласно проектной декларации, не имеет никакого отношения к строительству ЖК. Более того, на сайте самой ГК «Мортон» отсутствует информация о том, что «РусСтройГарант» входит в состав этой группы компаний.

В строительной отрасли России очень часто бывают случаи, когда компании, являющиеся застройщиками по документам, действуют в интересах каких-то лиц или организаций, формально никакого отношения к стройке не имеющих и не несущих ответственности за результат, в том числе и за своевременную сдачу жилых домов. В эти организации по разным основаниям «перекачиваются» денежные средства дольщиков, из-за чего строящиеся дома «замораживаются», превращаясь в «долгострои», а иногда и не достраиваются вовсе. Тот ли это случай?

Что такое ГК «Мортон»? 

В 2015 году компания, согласно информации, представленной на сайте, ввела в эксплуатацию 1,17 млн кв. м недвижимости, включая 947 тыс кв. м жилья, более 100 тыс. кв. м объектов коммерческой и социальной инфраструктуры, а также около 120 тыс. кв. м объектов промышленной недвижимости. Объем выручки ГК «Мортон» по итогам 2015 года составил 59,2 млрд рублей.

Упомянутые организации

Компания

Мортон

20 объектов

В 2016 году «Национальное Рейтинговое Агентство» подтвердило рейтинг ГК «Мортон» на уровне «А+», что означает высокую степень кредитоспособности. Уровень риска оценивается как незначительный, основные финансовые коэффициенты имеют адекватные значения. Репутация характеризуется высоким уровнем доверия со стороны клиентов и контрагентов. Способность своевременно и полностью выполнять обязательства оценивается как высокая.

Кроме того, на протяжении нескольких лет постановлением правительства ГК «Мортон» включается в список 200 системообразующих предприятий России. По объёму ввода жилья в 2015 году, эта группа стала застройщиком №1 в России.

Трудно ожидать, что столь крупная структура будет банально «выкачивать» деньги со стройки для решения каких-то своих проблем, оставит стройку без денег и тем самым организует армию обманутых дольщиков.

Значит необходимо найти юридическую связь застройщика с ГК «Мортон». И она находится. Согласно данным ЕГРЮЛ, учредителем застройщика является ООО «Правовой центр недвижимости А-РИЭЛТИ» (100% доли в уставном капитале). В свою очередь, единственным учредителем ООО «Правовой центр недвижимости А-РИЭЛТИ» с долей в 100% является АО «МортонСтройГрад». Таким образом, можно считать установленным, что застройщик «РусСтройГарант» имеет отношение к ГК «Мортон». Кроме того, ещё одним подтверждением этому служит то, что генподрядчиком строительства ЖК является ООО «Мортон-РСО».

Обгоняя сроки

В рамках строительства ЖК «Люберецкий», застройщик осуществляет возведение корпусов №№ 1, 2, 2а, 10, 11. 

Таким образом, по корпусам №№2, 10, 11 планировалось осуществлять строительство в период с начала 2014 года по 2 квартал 2017 года. Однако, согласно изменениям  в проектную декларацию корпусов №№2, 10, 11 от 1 июля 2015 года, срок окончания строительства и срок сдачи объектов в эксплуатацию определен как 3 квартал 2016 года. 

Согласно изменениям в проектной декларации корпуса № 2а от 28 марта 2016 года, срок окончания строительства и срок сдачи объекта в эксплуатацию перенесен на 4 квартал 2017 года, то есть уменьшен на 6 месяцев по отношению к первоначальному.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Люберецкий»

ПИК

Согласно изменениям в проектную декларацию от 22 июля 2016 года, срок действия разрешения на строительство был изменен до 22.03.2017 года, то есть уменьшен на 5 месяцев по отношению к первоначально фигурировавшему в документе. 

Таким образом, застройщик планирует закончить строительство этого объекта (не сдачу в эксплуатацию, а именно строительство) весной 2017 года.

Значит финансовые и организационные возможности застройщика позволяют ему рассчитывать на окончание строительства и сдачу объектов в эксплуатацию на срок от 6 до 9 месяцев ранее, чем было заявлено изначально в разрешительной документации, как минимум по четырём корпусам из пяти.

И только по корпусу № 1 такие изменения отсутствуют, что понятно, имея в виду что строительство этого корпуса только началось, а первая проектная декларация датируется 3 августа 2016 года.

Поддержка от «Сбербанка»

Следующая информация очень важна для понимания и оценки степени риска вложения денежных средств в строительство этого ЖК. В проектных декларациях и изменениям к ним корпусов № 2, 2а, 10, 11 до мая 2015 года была представлена информация о том, что строительство объектов этого ЖК осуществляется за счёт заключения договоров долевого участия в соответствии с нормами ФЗ № 214.

Начиная с мая 2015 года, в изменениях к проектным декларациям перечисленных выше корпусов поменялась формулировка. Теперь застройщик информирует, что строительство вышеуказанных объектов осуществляется за счёт привлеченных кредитных ресурсов «Сбербанка России» на основании договора, заключенного между застройщиком и банком 12 мая 2015 года, и в рамках этого договора произошла передача в залог земельного участка, на котором осуществляется строительство.  

На сайте Росреестра можно найти запись о залоге, подтверждающую информацию, размещённую в проектных декларациях. Таким образом, начиная с мая 2015 года при осуществлении строительства объектов этого ЖК финансирование этого строительства не зависит от того, каким образом и в нужном ли количестве будут заключаться договоры долевого участия. Иметь в непростое время кризиса возможность получить доступ к кредитным ресурсам - значит при строительстве не зависеть от денег дольщиков.

Строительный рынок испытывает непростые времена. За его сужающийся «пирог» денежных средств дольщиков среди застройщиков идёт ожесточённая борьба. Застройщики готовы предлагать различные дисконтные программы, чтобы привлечь средства дольщиков. Скидки дают меньшие цены для покупателей, но вызывают проблемы у строителей. Чтобы обеспечить стройку нужным количеством денег, требуется больше дольщиков, чем обычно. А их нет. Значит нужно давать новые скидки. Замкнутый круг, чреватый тем, что скидка ниже определенного предела не позволит обеспечить денежной массой, достаточной для достройки объекта. Так что низкие цены и значительные скидки лишь с одной стороны хороши для покупателей квартир — они позволят купить им квартиры дешевле. Но при этом значительные скидки, навязывание любой ценой квартир покупателям может свидетельствовать об определенных проблемах у застройщика, связанных с нехваткой денежных средств на строительство.

Застройщик «РусСтройГарант» не имеет никаких проблем с финансированием строительства, потому что на официальном сайте ЖК «Люберецкий» и на официальной сайте ГК «Мортон» отсутствует информация о каких-либо скидках при покупке квартир в этом ЖК.

Из-за наличия своевременного и полного финансирования строительных работ застройщик имеет возможность строить быстро. Кроме того, у застройщика появляется еще одна «опция». Он может делать цены невысокими и привлекательными для покупателей квартир. Привлекательные цены — много договоров, много договоров — отсутствие проблем с финансированием строительства. То есть помимо кредитных денежных средств в виде бонуса, застройщик получает доступ к бесплатным денежным ресурсом дольщиков.

Застройщик работает «на обороте»

Подтверждением этому может являться следующий факт. Согласно проектным декларациям, общее количество квартир во всех 5 корпусах ЖК «Люберецкий» составляет 4031 шт.

Согласно данным Росреестра, было заключено 1965 договоров долевого участия, то есть реализовано около 50% квартир. Это количество договоров было заключено в период с 24.10.2014 года по 16.08.2016 года, то есть менее чем за 2 года. Это хорошие темпы продаж.

Причём очевидно, что только часть дольщиков из заключивших договора долевого участия могли оплатить полную сумму, прописанную в договоре. Застройщик не даёт стимулов к этому. Вот если бы разовая полная оплата предполагала значительную скидку стоимости квартиры, то у дольщиков возникла бы экономическая мотивация к этому. Но так как застройщик таких скидок не предлагает, вряд ли сколько-нибудь значимое количество участников долевого строительства пошли на этот шаг. Вероятнее скорее синхронизация платежей со сроками строительства, согласно условиям договора. А это означает, что получено значительно меньше 50% денежных средств участников долевого строительства.

Почему это так важно? Дело в том, что, согласно фотоотчётам, в корпусах №№ 2, 2а 10, 11 выполнено от 50% до 60% объёма всех работ (50% в строительстве — это «голая» коробка здания без остекления, фасадов и кровли).

Между тем, согласно фотографиям, в корпусе № 2 заканчиваются работы по наружному фасаду здания, в корпусах № 2, 10, 11 работы по остеклению фасадов, в корпусе № 2а закончено сооружения коробки здания. Видно, что возле корпусов, где ещё не начались работы по наружному фасаду, складирован утеплитель, который используется в вентилируемом фасаде, то есть материал уже закуплен, а значит затраты на него понесены. Можно также видеть различную номенклатуру труб для теплоснабжения и водоснабжения, которые закуплены (то есть затраты понесены) и складированы возле некоторых корпусов. Кроме того, можно наблюдать, что выполнена часть земляных работ по рытью траншей для наружных коммуникаций. Очевидно, что в корпусе № 2, где заканчиваются фасадные работы, перед этим были выполнены работы по кровле, для того, чтобы не промочить фасады.

Резюмируем. Объём работ выполненных на этих корпусах можно оценить минимум в 50% и до 60% максимум от всех затрат на строительство этих домов. Возможное количество денежных средств, полученных от участников долевого строительства, значительно меньше, чем объёмы выполненных работ, что подтверждает тезис, о том что строительство корпусов этого ЖК никак не зависит от денег, поступивших в рамках заключенных договоров долевого участия, а значит проблем с финансированием этого строительства у застройщика нет, потому что финансирование строительства осуществляется в первую очередь за счёт кредитных ресурсов, предоставленных в рамках кредитных договоров «Сбербанка России» и лишь частично за счёт продажи квартир по ФЗ № 214.

Можно предположить, что если в проектной декларации корпуса № 1, который начал строиться в последнюю очередь, отсутствует пункт о том, что финансирование его строительства осуществляется за счёт кредитных ресурсов, а упоминается лишь о заключении договоров в рамках ФЗ № 214, то его финансирование и будет осуществляться за счёт заключенных и оплаченных договоров долевого участия.

Страхование и аккредитация 

Также важно отметить, что обязательства девелопера по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика путём его участия в Некоммерческой организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (адрес: г. Москва, ул. Авиамоторная д. 10 к. 2) и заключением соответствующего договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилых помещений по договорам в пользу участников долевого строительства.

Некоммерческая организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» входит в число трёх крупнейших игроков по страхованию застройщиков на рынке страхования, поэтому в случае нарушения застройщиком условий договора и несдаче объектов ЖК дольщики смогут рассчитывать на получение компенсационных страховых выплат.

Аккредитация строительной компании и проекта ЖК «Люберецкий» в банках:

Сбербанк (1-е место по активам в стране);

«Россельхозбанк» (4-е место по активам в стране);

ВТБ 24 (5-е место по активам в стране);

«ВТБ Банк Москвы»;

«Ханты-Мансийский Банк Открытие»;

«Промсвязьбанк»;

«Банк «Возрождение»;

«Связь-банк»;

«Московский индустриальный банк» и других.

Внушительный список банков говорит о надёжности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, а также изучают экономику проекта и определяют степень его риска. 

Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2015 году не зафиксировано. Гражданских, административных и банкротных исков к ООО «РусСтройГарант» не отмечено. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся.

Вывод

«РусСтройГарант» является молодой компанией, созданной одним из крупнейших застройщиков России ГК «Мортон», вероятно, для осуществления проекта строительства ЖК «Люберецкий».

Компания не испытывает проблем с финансированием строительства, поскольку располагает достаточным количеством денежных средств, полученных в рамках кредитного договора с ОАО «Сбербанк». Кроме того, хорошими темпами осуществляется заключение договоров долевого участия, а значит и привлечение денежных средств участников долевого строительства.

Своевременное, осуществлённое в полном объёме финансирование позволило застройщику увеличить темпы строительства по сравнению с заявленными. Изменениями в разрешительной документации сроки окончания строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию перенесены на срок от 6 до 9 месяцев ранее как минимум в отношении 4 корпусов из 5.

Факт аккредитации компании в банках из числа Топ-10 банков России говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объектов этого ЖК. Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Компания работает без нарушения строительных норм. Не имеет в отношении себя иски в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств.

Все перечисленное выше позволяет сделать единственный вывод: риски при вложении денежных средств в рамках заключённых договоров долевого участия в ЖК «Люберецкий» отсутствуют.