Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Становиться ли горожанином? Novostroy.ru проверил ЖК «Город»

Проверено лично 1 3603 21 октября 2016 Вячеслав Ярных
Становиться ли горожанином? Novostroy.ru проверил ЖК «Город»
https://www.novostroy.ru/articles/complaints/stanovitsya-li-gorozhaninom-novostroyru-proveril-zhk-gorod/
Становиться ли горожанином? Novostroy.ru проверил ЖК «Город»
Становиться ли горожанином? Novostroy.ru проверил ЖК «Город»
Проверено лично
2016-10-21 13:11:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/5809f1b48b77e.jpg
Novostroy.ru
211
21
Строительство ЖК «Город» в Дмитровском районе ведёт застройщик «Град-Инвест», компания молодая и неизвестная. Что это за организация и способна ли она сдать проект, презентуемый как «город в городе», качественно и без задержек? Novostroy.ru разобрался.

Строительство ЖК «Город» в Дмитровском районе ведёт застройщик «Град-Инвест», компания молодая и неизвестная. Что это за организация и способна ли она сдать проект, презентуемый как «город в городе», качественно и без задержек? Novostroy.ru разобрался.

Загадочный застройщик

ООО «Град-Инвест» было зарегистрировано 13.05.2015 года. Его уставный капитал составляет 1 млн рублей.

Учредители застройщика — два частных лица:

Романюк Геннадий Сергеевич — 50% доли в уставном капитале

Стукало Наталия Михайловна — 50% доли в уставном капитале

Упомянутые объекты
«Город»
Жилой комплекс
Град Инвест, ООО

Застройщик до начала работ над ЖК «Город» не принимал участия в строительстве других объектов. Компания-застройщик существует меньше полутора лет, поэтому и в хорошем, и в негативном свете, она не успела нигде «засветиться».

Прямой информации, позволяющей оценить её финансовые и организационные возможности, в открытом доступе просто нет. Нет данных финансовой отчётности, позволяющих оценить её благополучие. Нет построенных и сданных объектов, а значит невозможно понять, какая у этой компании практика строительства и сдачи жилых комплексов. Нет даже никаких хозяйственных споров, которые являются непременными атрибутами в условиях реальной, «живой» работы, решения по которым позволяют понять, какими административными возможностями располагает компания. А раз ничего этого нет, то только по косвенным признакам можно определить, возможно ли возникновение каких-либо проблем при строительстве домов этого ЖК.

Успеют ли в срок?

ЖК «Город» представляет собой три жилых дома.

Номер дома Количество секций Количество квартир (шт.) Площадь квартир (кв. м)
Корпус 1 5 291 14 697
Корпус 2 5 320 18 496
Корпус 3 12 1 057 53 430

Квартиры от застройщиков с акциями

Общее количество квартир - 1 668 шт. Общий метраж квартир - 86 624 кв. м. Общая площадь помещений общественного назначения в составе жилых домов - 2 582 кв. м. Количество помещений общественного назначения 41 шт. Проектом была предусмотрена двухэтажная подземная автостоянка на 1 219 машино-мест, которая позднее была изменена на одноэтажную подземную автостоянку на 1 008 машино-мест. Застройщиком предполагается строительство и сдача этого ЖК одной очередью.

Начало строительства Срок разрешения на строительство Ввод в эксплуатацию
4 квартал 2015 г. 16 ноября 2017 г. 3 квартал 2018 г.

Инвестиционная стоимость реализации строительства - 9 863 841 тыс. руб. Финансирование строительства официально осуществляется за счёт продажи строящихся квартир по ФЗ №214.

Согласно фотоотчётам хода работ, которые застройщик обновляет каждые две недели, описаниям работ, а также данным с камеры видеонаблюдения, информация с которой транслируется на сайте ЖК, на конец сентября 2016 года выполнены следующие работы: в секциях корпуса №1 монолитные работы по строительству коробки здания ведутся на уровне 13-14 этажей, либо полностью закончены. Кроме того ведётся кладка наружных стен (до 6 этажа включительно), также, согласно описанию застройщика, производится кладка внутренних стен на первых этажах корпуса.

В секциях корпуса № 2 монолитная коробка здания вылита от уровня 7 до 12 этажа. Кладка наружных стен ведётся с 2 по 6 этаж. В корпусе № 3 монолитные работы по коробке здания ведутся в разных секциях на уровнях от 2 до 9 этажа. Производится кладка наружных стен на уровне первого и второго этажей. Работа по сооружению подземных парковок практически завершена. Объём выполненных работ можно оценить приблизительно в 25% от общего объёма, не больше.

Согласно информации, представленной на сайте, начало работ по рытью котлована для одного из домов приходится на ноябрь 2015 года. Таким образом, эту дату можно считать началом работ по строительству ЖК. По состоянию на сентябрь 2016 года, то есть за 10 месяцев строительства, освоено около 25% объёма. Темпы строительства нельзя назвать выдающимися, но они нормальные.

Если ориентироваться на эти темпы, то становится понятно, что за 14 месяцев, то есть до ноября 2017 года, когда закончится срок действия разрешения на строительство, 100% строительного объёма застройщику, вероятно, освоить будет очень трудно, а значит можно ожидать продление разрешения на строительство. Это не страшно, потому что срок окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, застройщиком в проектной декларации определён на 3 квартал 2018 года. При существующем темпе строительства это выглядит выполнимым.

Откуда деньги?

В проектной декларации застройщик информирует, что строительные работы ведутся за счёт привлечённых средств участников долевого строительства, согласно нормам ФЗ №214. Так ли это? Посмотрим, насколько успешно идёт реализация квартир?

Кадастровые номера земельных участков, на которых осуществляются строительство домов, прописаны в проектной декларации: 77:09:0002009:22 и 77:09:0002009:113. Если зайти на сайт Росреестра, нажать на иконку: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме он-лайн», ввести по очереди кадастровые номера земельных участков, указанные выше, после этого сформировать запрос, на выведенной после этого форме нажав на значок «ЕГРП», а в следующей форме, появившейся за этим действием на графу «права и ограничения», то можно увидеть количество зарегистрированных в Росреестре ипотечных договоров долевого участия.

Разумеется это только зарегистрированные договора. Их может быть больше, так как возможна ситуация, что они уже подписаны, но не прошли регистрацию. Так вот, если исходить только из официально зарегистрированных договоров, то можно увидеть, что по состоянию на 28.09.2014 года, согласно данным представленным на сайте Росреестра, в строящихся домах, расположенных на участке с кадастровым номером 77:09:0002009:22 зарегистрировано 133 ДДУ, а на участке с кадастровым номером 77:09:0002009:113 - 232 ДДУ.

Таким образом, общее количество договоров составило 365 шт., причём все они были зарегистрированы в 2016 году. Общее количество квартир в домах ЖК - 1 668 шт. То есть было законтрактовано менее 22% квартир. Напомним, речь идёт только о квартирах, приобретённых в ипотеку.

Упомянутые организации

При этом, судя по информации с официального сайта проекта, в продаже от застройщика остаётся порядка 170 квартир. В пресс-службе компании «НДВ-Недвижимость», занимающейся продажей квартир в ЖК «Город», нам сообщили, что в комплексе реализовано порядка 75% от общего объёма продаж.

Показатели неплохие, но очевидно, что застройщик ограничился не только деньгами дольщиков. Возможно он располагает собственными средствами? В изменениях в проектную декларацию, которые были выложены на официальном сайте ЖК, застройщик указал, согласно закону, изменения трёх показателей: дебиторской задолженности, кредиторской задолженности и прибыли (или убытков) в процессе строительства.

Дата отётности Прибыль/убыток (+/-) Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность
30.09.2015 г. + 175 000 руб. 210 510 000 руб. 350 892 000 руб.
30.12.2015 г. - 127 000 руб. 507 525 000 руб.  715 139 000 руб.
31.03.2016 г. 0 447 045 000 руб. 728 631 000 руб.
30.06.2016 г. + 3 790 000 руб. 328 573 000 руб. 351 815 000 руб.

Приведённые цифры позволяют сделать однозначный вывод. Застройщик не располагает сколько-нибудь значительной прибылью, чтобы за счёт собственных средств осуществлять строительство домов стоимостью около 10 млрд руб.

Документов и фактов, которые позволили бы определить наверняка, откуда у застройщика дополнительные деньги и в каком размере, обнаружить не удалось. Существует только косвенная информация о том, что такие деньги есть. В проектной декларации от 23 ноября 2015 года в разделе 19 сказано, что на момент публикации проектной декларации, помимо договоров долевого участия, денежные средства привлекаются на основании договора инвестирования строительства многофункционального жилого комплекса переменной этажности. Иначе говоря, застройщик сообщил, что у него с кем-то заключён договор инвестирования строительства, по которому он может получать на строительство инвестиционные деньги.

В официальной группе «В Контакте» этого жилого комплекса 26 ноября 2015 года было опубликовано сообщение, о том что «НДВ-Недвижимость» является соинвестором проекта ЖК «Город». Возможно, как вариант, существует ещё один источник поступлений денежных средств. Речь идёт о финансовой помощи со стороны «родственных» компаний. Здесь остаётся только гадать, потому что документов подтверждающих это предположение, нет.

«Грaд» и «Град-Инвест»

Застройщик объявляет о том, что он входит в группу компаний «Град». Что такое ГК «Град» в юридическом смысле не совсем понятно. Например, существует застройщик ООО «Град», который очень успешно осуществляет строительство ЖК «Красногорский» и также, как и застройщик ООО «Град-Инвест», объявляет, что входит в эту группу компаний. При этом юридически он никак не связан с компанией «Град-Инвест». Если учредителями застройщика «Град-Инвест» являются физические лица Романюк Г. С. и Стукало Н. М., то учредителем «Град» - частная компания с ответственностью, ограниченной акциями «Джонедо Лимитед» (Республика Кипр). Если директором «Град-Инвест» является Мдивани З.В., то директором компании «Град» - Мещеряков Г. Д. Даже юридические адреса у организаций разные. У застройщика «Град-Инвест», согласно данным ЕГРЮЛ, это г. Москва, ул. Староалексеевская дом 5, пом. 650, а у застройщика «Град» - Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д.1а, пом.3.

Упомянутые организации
Град
Компания
2 объекта

Тем не менее, кое-что общее у этих компаний есть. Первое и самое простое - это товарный знак. Он одинаковый. Второе и гораздо более существенное — и в проектной декларации ЖК «Город», застройщиком которого является «Град-Инвест», и в проектной декларации ЖК «Красногорский», проекте «Града», указано одно и то же место фактического нахождения застройщика: Московская область, г. Красногорск, Ильинское шоссе, д. 1а, пом. 3. Иначе говоря, оба застройщика не только находятся в одном помещении, но и подчеркивают это в юридических документах, которыми являются проектные декларации. Таким образом видно, что эти компании все-таки, друг с другом связаны.

Но если по ООО «Град-Инвест» информации минимум, то по ООО «Град» - значительно больше. Эта компания значительно дольше существует и ведёт хозяйственную деятельность, в том числе и по строительству ЖК «Красногорский». Согласно информации, имеющийся в открытом доступе и проанализированной ранее, этим застройщиком в 2014 году были получены денежные средства, отражённые в финансовой отчётности как целевые взносы за отчётный год в размере 2 263 707 тыс. руб. и прочие поступления за отчётный год - 367 621 тыс. руб., то есть 2,6 млрд руб.

Упомянутые объекты
«Красногорский»
Жилой комплекс
Град

Кроме того, проведенный анализ показал, что застройщиком 24 июня 2016 года были сданы в эксплуатацию дома №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 первой очереди строительства ЖК «Красногорский». Причём после сдачи этих корпусов, то есть после выполнения всех обязательств застройщика перед дольщиками, часть квартир в них осталась нераспроданной.

Эта информация говорит о том, что во-первых, у застройщика ООО «Град» перед началом строительства ЖК «Красногорский» был доступ к финансовым ресурсам, помимо средств дольщиков. Во-вторых, дома построены, а квартиры нераспроданы, то есть размер освоенных средств больше, чем денег полученных от инвесторов, то есть та же ситуация, что и у застройщика ООО «Град-Инвест» на начальной стадии строительства в ЖК «Город».

После распродажи нереализованных квартир, у застройщика ООО «Град» появятся свободные денежные средства, которые он может направить на строительство 2 и 3 очередей строительства ЖК «Красногорский», но часть (почему бы не предположить это), например, на помощь «родственной» организации на начальном этапе строительства ею ЖК «Город»

Аккредитация и документация

ЖК «Город» аккредитован значительным количеством банков. Особо важным обстоятельством является то, что четыре из них входят в Топ-10 банков России: «Сбербанк», ВТБ 24, «Россельхозбанк», «Возрождение». При аккредитации банки тщательно проверяют финансовые возможности застройщика и просчитывают экономику проекта, поэтому аккредитация такими серьезными финансовыми организациями говорит о том, что с этим у застройщика всё в порядке.

Застройщиком на официальном сайте ЖК самым подробным образом представлена документация: проектная декларация, ежеквартальные изменения к ней, разрешение на строительство объектов ЖК и другие документы.

«Град-Инвест» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году не зафиксировано. Гражданских, административных и банкротных исков к компании «Град» не отмечено. Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Вывод

В отношении застройщика ООО «Град-Инвест» и ЖК «Город» трудно делать определенные выводы по причине отсутствия какой-либо значимой информации. Это связано с малым сроком существования и деятельности этой компании. Предположения, основанные на косвенных данных, оставляют впечатление, что застройщик располагает возможностями построить объекты ЖК «Город».

Не предположением является только то, что застройщик указал сам, а именно, что помимо договоров долевого участия, он привлекает денежные средства в рамках договора инвестирования строительства. Не предположением является и то, что одно из крупнейших агентств недвижимости «НДВ-Недвижимость» объявляет себя соинвестором проекта строительства ЖК. А также то, что у «родственных» структур застройщика денежные средства есть, причём в значительном количестве.

Трудно давать определённые рекомендации, основываясь на предположениях. Мы не можем разубедить тех, кто готов рисковать, вкладывая деньги на ранней стадии строительства, потому что никаких объективных факторов, которые говорят хоть о каких-нибудь потенциальных угрозах, нам обнаружить не удалось.

С другой стороны, если кто-то захочет подождать и понаблюдать за ходом строительства, соблюдением застройщиком графика строительства и не будут рисковать, вкладывая на раннем этапе свои средства, он тоже будет прав - слишком рано делать какие-нибудь выводы относительно этого проекта. В случае с ЖК «Город» каждый для себя должен принять решение сам.  

Похожие статьи по данной теме
  • Грозит ли «Первому кварталу» от Брусники стать последним на территории Московской области?
    26 апреля 2018 5179

    «Первый квартал» — название с подтекстом. Это дебютный проект малоизвестного в Московской области застройщика, поэтому многие потенциальные покупатели сомневаются в его успешном воплощении. Есть ли почва для недоверия или обвинения напрасны? Проверим надежность застройщика и потенциал жилого квартала, строящегося посреди поля, между деревнями Ермолино и Сапроново.

  •  МФК «Citimix»: пока вполне надежно
    13 ноября 2017 2548

    В МФК «Citimix» цены невысоки, и за два года до ввода в эксплуатацию корпуса находятся на высокой стадии готовности. Тем не менее апартаменты - «зверь» особый на нашем рынке, и лишняя проверка не помешает.

  • ЖК «Марьино Град»: замороженные надежды
    10 июля 2017 7492

    Компания «МарьиноСтрой» существует уже почти 10 лет (она была учреждена 6 декабря 2007 года), но за всё это время участвовала в реализации только одного проекта жилищного строительства и тот до конца не завершила. Строительство ЖК «Марьино Град» заморожено уже более года. Novostroy.ru попытался разобраться, что привело к долгострою и что может спасти проект и его дольщиков.

Комментарии 1

Последний написан 4 месяца назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
30 июня 2019 в 12:01
Приобрели квартиру в Ипотеку в ЖК Город. Дом сдали в самые последний момент, но сдали. При этом на приёмке квартиры творился полный цирк, нельзя без доверенности приходить со специалистом, который поможет принимать квартиру. Где-то доходило до обращения в полицию. На все неудобные вопросы, ответ был в грубой форме. Но самое интересное, что дом сдан 7 месяцев назад, а на кадастровый учёт всё ещё не поставлен!!!! Т.е. по сути мы не имеем собственности, не можем прописаться и передать в банк оценку БТИ, которая скоро просрочится и придётся платить опять. Застройщик игнорирует все вопросы на эту тему. Так же Застройщик навязывает УК, которая просто отвратительная по качеству. За любой чих хочет денег, вписывает в услуги вещи, которые не выполняет. Если есть возможность, избегайте покупки жилья у данного застройщика, т.к. пока что он оставляет только негативное впечатление.

Самое читаемое за месяц