Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

ЖК «Одинцово-1»: ищем слабые места

Проверено лично 3484 31 октября 2016 Вячеслав Ярных
ЖК «Одинцово-1»: ищем слабые места
https://www.novostroy.ru/articles/complaints/zhk-odintsovo-1-ishchem-slabye-mesta/
ЖК «Одинцово-1»: ищем слабые места
ЖК «Одинцово-1»: ищем слабые места
Проверено лично
2016-10-31 15:39:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/581748b28f85a.jpg
Novostroy.ru
211
21
Жилой комплекс «Одинцово-1» примечателен большим объёмом предложения и достаточно низкими ценами на фоне других новостроек Одиноцово. Постараемся разобраться, насколько этот проект надёжен.

Жилой комплекс «Одинцово-1» примечателен большим объёмом предложения и достаточно низкими ценами на фоне других новостроек Одиноцово. Постараемся разобраться, насколько этот проект надёжен.

Упомянутые объекты
«Одинцово-1»
Жилой комплекс
Группа компаний ПИК
Упомянутые организации
Группа компаний ПИК
Компания
Рейтинг A+/97 объектов

Акционерное общество «Первая Ипотечная Компания — Регион» (АО «ПИК-Регион»), реализующее ЖК «Одинцово-1», может похвастаться большим опытом работы. История застройщика насчитывает более двадцати лет — компания была зарегистрирована ещё 15 февраля 1995 года. Только в последние три года застройщик построил и сдал в эксплуатацию более 20 жилых корпусов.

Единственным учредителем застройщика, согласно данным проектной декларации от 13 мая 2016 года, является ПАО «Группа компаний «ПИК». Уставный капитал «ПИК-Регион» равен 33 400 000 руб.

«ПИK» и его дитя

Строительство объектов ЖК «Oдинцово-1» осуществляется застройщиком согласно следующему плану:

Номер корпуса Начало строительства Ввод в эксплуатацию Количество квартир (шт.) Площадь квартир (кв. м) Планируемая стоимость (тыс. руб.)
Корпус 1.14 Апрель 2016  Ноябрь 2017  264 13 157 1 048 109
Корпус 1.12 Май 2016  Декабрь 2017  471  23 041 1 834 454
Корпус 1.13 Май 2016  Декабрь 2017  376 20 534 1 629 644
Корпус 1.15 Июль 2016  Февраль 2018  264 13 210 1 071 842
Корпус 1.16 Июль 2016  Июнь 2018  264 13 210 1 117 848

Квартиры от застройщиков с акциями

Кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство всех корпусов ЖК: 50:20:0030206:2000

В течение апреля 2016 года — июня 2018 года, застройщиком в рамках строительства первой очереди ЖК «Одинцово-1» должно быть построено и сдано в эксплуатацию более 83 тыс. кв. м жилья или 1 639 квартир. Сметная стоимость строительства всех домов - 6,7 млрд руб.

Несмотря на всем известное название «ПИК», необходимо проверить, какие финансовые и организационные возможности скрываются именно за этим застройщиком, потому что в группу компаний очень крупного и серьёзного застройщика входит множество организаций с самыми разными возможностями. Понять возможности самого застройщика необходимо, чтобы не гадать, возьмётся ли достраивать головная контора, в случае неуспеха, за нерадивым застройщиком, входящим в группу.

В проектной декларации застройщик объявляет, что финансирование строительства осуществляется за счёт продажи строящихся квартир по договорам долевого участия. То есть застройщик строит на деньги дольщиков. Так ли это?

Ход строительных работ

Оценим объём выполненных застройщиком работ по состоянию на сентябрь 2016 года. На официальном сайте ЖК «Одинцово-1» можно наблюдать, на каком этапе идёт строительство. Имеющиеся фотографии позволяют констатировать следующее положение по состоянию на конец сентября 2016 года:

Во всех 5 корпусах закончены работы по фундаменту и сооружены цокольные этажи.

А вот литьё монолитных конструкций каркаса зданий находится на разной стадии готовности:

 Номер корпуса Стадия готовности
Корпус 1.12 Уровень 3 этажа
Корпус 1.13 Уровень 4 этажа
Корпус 1.14 Уровень 13 этажа
Корпус 1.15 Заканчивается сооружение цокольного этажа
Корпус 1.16 Уровень 1 этажа

Кроме того, в корпусе 1.14 идёт кладка наружных стен ячеистобетонными блоками на уровне 10 этажа. Объём выполненных работ по состоянию на конец сентября 2016 года по всем пяти корпусам можно оценить примерно в 15% от общего объёма.

Согласно архиву фотографий, представленному на официальном сайте ГК «ПИК», начало работ по рытью котлована и устройству фундаментов, приходится на апрель-май 2016 года.

За 4 — 4,5 месяца застройщик выполнил не менее 15% всех работ на объектах ЖК. Это хороший темп работ.

Источники финансирования

Посмотрим, насколько хорошо идёт реализация квартир в строящихся домах. Как это сделать? Кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого комплекса, мы взяли из проектной декларации. Он указан выше. Если зайти на сайт Росреестра, нажать на иконку: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме он-лайн», ввести кадастровый номер, сформировать запрос, на выведенной после этого форме, нажав сначала на значок «ЕГРП», а затем - на графу «права и ограничения», то можно увидеть количество зарегистрированных в Росреестре ипотечных договоров долевого участия.

Разумеется это только зарегистрированные договора. На самом деле их может быть больше, так как возможна ситуация, что договора уже подписаны, но не прошли регистрацию. Если исходить только из официально зарегистрированных договоров, то можно увидеть, что по состоянию на 29.09.2016 года их было 173 шт. Общее количество квартир во всех четырёх домах - 1 639 шт. Если верить имеющимся данным, законтрактовано чуть более 10% от общего количества квартир.

Таким образом, можно предположить, что сумма поступивших от дольщиков денежных средств по договорам долевого участия составила примерно 10% от необходимой суммы. Очевидно, что объёмы выполненных работ и затраты, понесённые на них, значительно больше, чем объёмы денежных средств, полученных от участников долевого строительства. То есть застройщик при строительстве этого ЖК ориентируется не только на средства дольщиков, но и на какие-то иные источники финансирования. Это очень важный момент, потому что ситуация для строительной отрасли сегодня сложная - покупателей квартир стало меньше.

Застройщик, который при нынешних рыночных условиях полагается только на деньги дольщиков, из-за недостаточного хороших темпов продаж квартир в строящихся домах, любую стройку способен превратить в долгострой. Но очевидно, что это не относится к АО «ПИК-Регион».

Что можно сказать о финансовых возможностях застройщика осуществить строительство домов сметной стоимостью более чем в 6,7 млрд руб.? Эту информацию, а также информацию о финансовых результатах застройщика (прибыли или убытках) в разный период времени, можно получить из проектной декларации и изменений в неё, которые застройщик опубликовал на официальном сайте ЖК. Эти данные подтверждают возможность осуществлять финансирование строительства из собственных средств, причём в значительном размере.

Согласно данным финансовой отчётности, опубликованным в проектных декларациях и изменениях к ним, застройщик на протяжении времени от начала строительства ЖК до настоящего момента демонстрировал следующие показатели (в тыс. руб.):

Дата отчётности Прибыль Кредиторская задолженность Дебиторская задолженность
31.12.2015  3 489 401  17 995 970 44 706 642
31.03.2016  446 738 12 156 517 40 389 903
30.06.2016  1 554 087 12 145 361 39 166 768

В различные периоды времени застройщик демонстрирует прибыль от нескольких сот миллионов, до нескольких миллиардов рублей. Если же посмотреть на более отдалённый период, то там ситуация ещё более благоприятная.

Согласно данным о финансовых результатах застройщика, размещённым на сайте Росстата, по итогам 2013 и 2014 годов ООО «ПИК-Регион» продемонстрировал следующие размеры прибыли (в тыс. руб.):

Дата отчётности Прибыль
31.12.2013  4 526 623
31.12.2014  3 602 569

Компания «ПИК-Регион» не просто прибыльна, она очень существенно прибыльна. Размер доходов позволяет ей в значительной степени самостоятельно финансировать строительство ЖК.

На этом можно было бы закончить, если бы все не было гораздо сложнее. Дело в том, что это крупный застройщик. Он строит не только объекты ЖК «Одинцово-1». Более того, этот жилой комплекс не самый крупный из тех, строительство которых ведёт «ПИК-Регион».

В настоящий момент помимо ЖК «Одинцово-1» застройщик строит возводит: ЖК «Новокуркино», ЖК «Левобережный», ЖК «Краснознаменская 17» и ЖК «Красная Горка» (Люберцы). Их сметная стоимость, согласно проектным декларациям, составляет 32,8 млрд руб.

Если добавить сюда 6,7 млрд руб., которые застройщик должен освоить на строительстве ЖК «Одинцово-1», то общая сумма затрат, которые необходимо понести застройщику при строительстве этих ЖК, приближается к 40 млрд руб. На их фоне, суммы годовой прибыли в размере 3-4 млрд руб. уже не кажутся столь значительными.

Что же это означает? Что застройщик АО «ПИК-Регион», как и многие другие, несмотря на громкое имя точно также зависит от денег дольщиков? Чтобы это понять, пробежимся по строительным объектам этой компании. 

ЖК «Нoвокуркино»

Упомянутые объекты
«Новокуркино»
Жилой комплекс
Группа компаний ПИК

Корпуса микрорайона 8:

Корпус 5. Срок ввода в эксплуатацию - ноябрь 2015 года. Стоимость - 937 млн руб. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 26.05.2016 года. Задержка по факту, по отношению к сроку прописанному в первоначальной проектной декларации, составила 6 месяцев.

Корпус 6. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2015 года. Стоимость 3 546 млн руб. Не сдан. Задержка по состоянию на сентябрь 2016 года составляет по факту 9 месяцев. Тем не менее, дом высокой степени готовности.

Корпус 7. Срок ввода в эксплуатацию - сентябрь 2015 года. Стоимость 793 млн руб. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 26.05.2016 года. Задержка по факту, по отношению к сроку прописанному в первоначальной проектной декларации, составила 8 месяцев.

Корпус 2. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2017 года. Стоимость - 998 млн руб.

Корпус 1. Срок ввода в эксплуатацию декабрь 2017 года. Стоимость 1 067 млн руб.

Корпуса микрорайона 7:

Корпус 1.1. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2018 года. Стоимость - 1 046 млн руб.

 Корпус 1.2. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2018 года. Стоимость - 1 031 млн руб.

Корпус 47Б. Срок ввода в эксплуатацию - апрель 2016 года. Стоимость - 1 150 млн руб. Не сдан. Задержка по состоянию на сентябрь 2016 года составляет по факту 5 месяцев. Тем не менее, дом высокой степени готовности.

Корпус 47В. Срок ввода в эксплуатацию - май 2017 года. Стоимость - 1 422 млн руб.

Корпус 47А. Срок ввода в эксплуатацию - апрель 2016 года. Стоимость - 1 150 млн руб. Не сдан. Задержка по состоянию на сентябрь 2016 года составляет по факту 5 месяцев. Тем не менее, дом высокой степени готовности.

Корпус 47Д. Срок ввода в эксплуатацию - май 2016 года. Стоимость 960 млн руб. Не сдан. Задержка по состоянию на сентябрь 2016 года составляет по факту 4 месяца. Дом высокой степени готовности.

Корпус 1.3. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2018 года. Стоимость - 1 146 млн руб.

Корпус 47Г. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2016 года. Стоимость - 1 024 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Сметная стоимость домов этого ЖК составляет около 16,3 млрдруб. При этом, сметная стоимость домов с близким сроком сдачи в эксплуатацию, а значит с уже понесенными затратами, составляет 9,6 млрд руб.  

ЖК «Левoбережный»

Упомянутые объекты
«Левобережный»
Жилой комплекс
Группа компаний ПИК

Корпус 15. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2016 года. Стоимость - 3 300 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Корпус 24.1. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2017 года. Стоимость - 1 116 млн руб.

Корпус 24.2. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2017 года. Стоимость - 1 043 млн руб.

Корпус 6. Срок ввода в эксплуатацию - июнь 2016 года. Стоимость 2 301 млн.руб. Не сдан. Задержка по состоянию на сентябрь 2016 года составляет 3 месяца. Тем не менее, дом высокой степени готовности.

Корпус 25. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2016 года. Стоимость - 977 млн руб. Находится в высокой стадии готовности.

Сметная стоимость домов этого ЖК составляет около 8,7 млрд руб. При этом, сметная стоимость домов с близким сроком сдачи в эксплуатацию, а значит с уже понесенными затратами, составляет 6,6 млрд руб.

ЖК «Краснoзнаменная 17»

Упомянутые объекты
«Краснознаменская 17»
Жилой комплекс
Группа компаний ПИК

Корпус 1. Срок ввода в эксплуатацию - сентябрь 2016 года. Стоимость - 1 031 млн руб. Объект находится в высокой степени готовности.

Cметная стоимость дома с близким сроком сдачи в эксплуатацию, а значит с уже понесенными затратами, составляет около 1 млрд руб.

ЖК «Крaсная горкa» 

Упомянутые объекты
«Красная Горка» (Люберцы)
Жилой комплекс
Группа компаний ПИК

Корпус 27. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2016 года. Стоимость - 1 299 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Корпус 29. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2016 года. Стоимость - 1 231 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Корпус 53. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2016 года. Стоимость - 833 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Корпус 30. Срок ввода в эксплуатацию - декабрь 2016 года. Стоимость - 2 227 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Корпус 28. Срок ввода в эксплуатацию - октябрь 2016 года. Стоимость - 1 231 млн руб. Дом высокой степени готовности.

Таким образом, сметная стоимость домов с близким сроком сдачи в эксплуатацию, а значит с уже понесенными затратами, составляет около 6,8 млрд руб. 

Грядущая прибыль

Как видно из приведенных данных, многие из строящихся корпусов в ближайшее время будут сданы в эксплуатацию, а нераспроданные квартиры будут поставлены на баланс застройщика. При этом после продажи сформируют выручку и прибыль, которую закладывал застройщик при планировании этих строительных проектов. Строители работают ради прибыли, поэтому, разумеется, в реализованных строительных проектах застройщиком она закладывалась. После реализации построенного жилья эта прибыль будет им получена.

Так как многие из домов планируется сдать в ближайшее время, то и прибыль после продажи построенного и проданного жилья, также начнёт формироваться в ближайшее время, иначе говоря, из объектов незавершённого строительства, то есть пассива, они превратятся в объекты для продаж, а значит активы. Активы формируют значительную прибыль, которая может быть направлена застройщиком, в том числе, и на строительство домов ЖК «Одинцово-1».

Отметим, правда, что застройщиком очень часто допускается задержка по окончанию строительства и введению построенных домов в эксплуатацию. Из приведенного списка видно, что срок задержки может быть от 3 до 9 месяцев. При заключении договора нужно иметь это ввиду.

Застройщиком надлежащим образом оформлены все документы на строительство. Им осуществлено страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

В отношении застройщика не ведутся сколь-нибудь значительные гражданские административные и банкротные судопроизводства. Из значимых судебных разбирательств, по которым решение вступило в силу в последние 3 года, можно назвать решение по иску АО «ПИК-Регион» к ООО «ЭкоТехПром» от 23 сентября 2016 года, принятому Арбитражным судом Московской области (Дело №А41-6995/16) о взыскании денежных средств в пользу АО «ПИК-Регион» суммы неосновательного обогащения в размере 13 059 433,94 руб. и расходов по уплате госпошлины в размере 88 297 руб.

Каких-либо других судебных разбирательств и судебных решений, результаты по которым могут сказаться на строительстве ЖК «Одинцово-1», не обнаружено. В отношении застройщика не ведутся исполнительные производства. Кроме того, не выявлены какие-либо предписания со стороны государственного строительного надзора, связанные с нарушением регламента строительных работ.

Делаем вывод

Стоит отдавать себе отчёт в том, что ранее застройщиком допускались задержки сроков окончания строительства и сдачи строящихся домов в эксплуатацию. Хотя корпуса ЖК «Одинцово-1» пока возводятся в хорошем темпе. В остальном можно констатировать, что риски вложения денежных средств в ЖК «Одинцово-1» отсутствуют.

Похожие статьи по данной теме
  • ЖК «Столичные поляны»: закончит ли «ПИК» начатое «Мортоном»?
    13 ноября 2017 3970

    ЖК «Столичные поляны» - самый видоизменённый проект из всех жилых комплексов, строительство которых было запущено компанией «Мортон», а после перешло в руки ГК «ПИК». Ранее продажи в комплексе велись по схеме ЖСК, а сейчас по 214 ФЗ. Безопасно ли теперь вкладываться в «Столичные поляны»? Давайте разберёмся.

  • Между Митино и парком. Novostroy изучил ЖК «Митино парк»
    13 июля 2017 2675

    Портал Novostroy.ru проверил надёжность ещё одного проекта ГК «ПИК», строящегося на окраине Красногорска. Судя по темпам продаж, стартовавших этой весной, ЖК «Митино Парк» вызвал большой интерес покупателей. Посмотрим, насколько он обоснован.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • Как сдать квартиру и не разориться
    31 октября 2019 2961

    Нанимателями жилья сегодня, по статистике Аналитического центра НАФИ, являются порядка 10 миллионов россиян. Как утверждает Росстат, почти половина всех сделок по аренде недвижимости проводится нелегально. Если вина нарушителя будет доказана, то он может понести не только административную, но и уголовную ответственность. Несмотря на бдительность налоговых органов и соседей арендодателям все равно удается заключать незаконные сделки и «наживаться» на своем имуществе. Novostroy.ru решил разобраться, в чем причина нарушений в этой сфере, и как можно сократить их количество.

  • Совершенно секретно: как покупатели обманывают продавцов квартир
    28 сентября 2019 14166

    Мошенники не перевелись еще на рынке недвижимости. Ежегодно они умудряются обмануть сотни, а может, и тысячи доверчивых граждан, обычно тех, кто покупает квартиру. Но на удочку могут попасться и продавцы.

  • Самые криминальные районы Москвы
    23 сентября 2019 9299

    Развитая инфраструктура, доступный транспорт, хорошая экология – такие требования предъявляет к месту проживания большинство людей. В крупных городах на первый план выходит и безопасность. Криминальная обстановка в густонаселенных мегаполисах, как правило, оставляет желать лучшего, и столица нашей Родины – не исключение.