ЖК «Раменский»: перспективы туманны

Новострой проверил 4 4921 11 ноября 2016 в 14:33 Вячеслав Ярных
ЖК «Раменский»: перспективы туманны

Руководители Раменского района обещали, что четыре готовые дома ЖК «Раменский» будут сданы в эксплуатацию осенью этого года. Конец осени близится, а актов ввода всё нет. 

Неясно будущее и других девяти не сданных домов проекта, чьё строительство было заморожено на разных стадиях. Что не так с ЖК «Раменский» и сможет ли проблема разрешиться в ближайшее время? Попробуем разобраться.

Упомянутые объекты
«Новый Раменский»
Жилой комплекс
«ФСК «Лидер»
Упомянутые организации
Гарантия Строй
Компания
Рейтинг B/3 объекта

Застройщиком ЖК «Раменский» является ООО «ГарантияСтройИнвест», сравнительно молодая компания, зарегистрированная 27 сентября 2010 года. Её уставный капитал равен 10 000 рублей. Генеральный директор застройщика - Кузин Родион Викторович.

Единственным учредителем компании, согласно данным проектной декларации, является ООО «Группа компаний «Гарантия-Строй». С 09 декабря 2014 года эта компания носит название ОАО «Промстройпроект». Уставный капитал «Промстройпроект» равен 285 010 000 руб.

В свою очередь, в качестве единственного учредителя «Промстройпроекта» выступает Международная коммерческая компания «ЭйЭфЭс Девелопер, ИНК» (Британские Виргинские острова). То есть застройщик контролируется лицом с иностранной юрисдикцией.

До начала строительства объектов ЖК «Раменский» «ГарантияСтройИнвест», не принимала участия в строительстве других объектов недвижимости.

Что осталось достроить?

Согласно проектным декларациям, по состоянию на середину октября 2016 года застройщиком ведётся строительство многоквартирных жилых домов №№ 10, 12, 13, 14А, 14Б, 21, 24А, 24Б, 24В.

Номер корпуса Дата принятия проектной декларации Период действия разрешения на строительство Начало строительства Окончание строительства Количество квартир (шт.) Сметная стоимость (тыс. руб.)
Корпус №10 12 марта 2014 г. 11 марта 2014 г. - 1 августа 2016 г. 1 квартал 2014 г. 3 квартал 2016 г. 602 1 045 322
Корпус №12 12 марта 2014 г. 11 марта 2014 г. - 1 октября 2015 г. 1 квартал 2014 г. 1 квартал 2016 г. 210 450 675
Корпус №13 12 марта 2014 г. 11 марта 2014 г. - 1 октября 2015 г. 1 квартал 2014 г. 3 квартал 2016 г. 210 450 549
Корпус №14А 1 сентября 2014 г. 20 августа 2014 г. - 1 июля 2016 г. 3 квартал 2014 г. 4 квартал 2017 г. 292 602 489
Корпус №14Б 1 сентября 2014 г. 20 августа 2014 г. - 1 июля 2016 г. 3 квартал 2014 г. 4 квартал 2017 г. 265 600 570
Корпус №21 12 марта 2014 г. 11 марта 2014 г. - 1 октября 2015 г. 1 квартал 2014 г. 1 квартал 2016 г. 210 450 877
Корпус №24А 4 июля 2014 г. 24 июня 2014 г. - 1 января 2016 г. 3 квартал 2014 г. 4 квартал 2017 г. 215 450 087
Корпус №24Б 4 июля 2014 г. 24 июня 2014 г. - 1 января 2016 г. 3 квартал 2014 г. 4 квартал 2017 г. 215 450 087
Корпус №24В 4 июля 2014 г. 24 июня 2014 г. - 1 января 2016 г. 3 квартал 2014 г. 4 квартал 2017 г. 215 450 087

Согласно размещённым на официальном сайте данным проектных деклараций, строительство ЖК осуществляется путём привлечения денежных средств на основании заключённых застройщиком договоров долевого участия. Иные источники финансирования отсутствуют. На официальном сайте отсутствуют фотографии и описание хода строительства.

Замороженный проект

Обычно мы делаем анализ проекта, исходя из информации о финансовом положении застройщика, наблюдения за ходом строительства, данных о количестве проданных квартир и темпах продаж, а также сведениях об участии застройщика в судебных процессах по административным, гражданским и банкротным делам. На этот раз ничего подобного мы делать не будем. Всё, что нужно было выяснить по этому застройщику и этому ЖК, уже сделали дольщики этого объекта. Итоги своего расследования они выложили в интернете. Информации, которую они получили, достаточно для выводов относительно ЖК «Раменский». Но обо всём по порядку.

Строительство жилых домов ЖК «Раменский» практически не осуществляется в течение нескольких месяцев. Стройка стоит.

Были и значительные сроки задержки уже сданных домов. Например, согласно проектной декларации от 26 июля 2011 года, ввод корпусов №5 и №6 в эксплуатацию должен был состояться во втором квартале 2013 года. В реальности свидетельство на ввод было получено 31 декабря 2014 года. Задержка составила полтора года.

В настоящий момент несколько строящихся корпусов находятся в высокой степени готовности, но акты ввода по этим домам не получены, сроки сдачи практически готовых домов переносятся.

Корпус 7А. Срок сдачи, согласно проектной декларации, 4 квартал 2014 года. Не сдан до сих пор. Задержка составила уже 2 года.

Корпус 7Б. Срок сдачи 1 квартал 2016 года. Не сдан до сих пор. Задержка превысила полгода.

Корпус 8. Срок сдачи 2 квартал 2013 года. Не сдан до сих пор. Задержка составила 2,5 года.

Корпус 9. Срок сдачи 4 квартал 2014 года. Не сдан до сих пор. Задержка составила 2 года.

Дольщики корпусов №№ 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В, строительство которых находится на более ранних этапах, обеспокоившись медленными темпами строительства, провели встречу с руководством компании-застройщика. Результат этой встречи был оформлен в виде протокола.

ПРОТОКОЛ

совещания Инициативной группы дольщиков ЖК «Рaменский» (корпусов 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В) и представителей Застройщика ЖК «Рaменский» ГК ООО «Гaрантия-Строй»

г. Жукoвский                                                                                                                                24 сентября 2016 года

Присутствовали: 15 человек.

Повестка дня: обсуждение проблем строительства и ввода в эксплуатацию домов ЖК «Рaменский» (корпуса 12,13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В)

Обсуждение следующих вопросов:

1). Сроки ввода в эксплуатацию корпусов ЖК «Рaменский»:

Номер корпуса  Год ввода в эксплуатацию
Корпус №12, №13,№21,№10  2017
Корпус №14А, №14Б 2018
Корпус №24А, №24Б, №24В 2019

2) Сроки и возможность подключения к инженерной инфраструктуре, в частности к котельной, корпусов 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В ЖК «Рaменский»:

По заявлению Кузина Р.В. работа над строительством котельной идёт. Сложности заключались в том, что участок, выделенный городом, для прохождения газопровода котельной находился в землях лесного фонда, на территории объекта культурного наследия. И для ГПЗУ этого участка необходимо согласование Министерства культуры, что будет стоить около 400 тыс. руб. и n-го количества времени после ввода в эксплуатацию корпусов 7, 8, 9 и ул. Мира, 1. Также Администрация города заявила о том, что проблем с подключением к системам водоснабжения, электроснабжения и канализации не возникнет и застройщику будет предоставлена скидка.

3) Сроки получения технических условий к инженерной инфраструктуре на подключение корпусов 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В ЖК «Рaменский»: см. выше

4) Источники инвестирования средств для строительства корпусов 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В и строительство новой котельной:

Кузин Р.В. заявил, что дальнейшее строительство корпусов и котельной будет осуществляться за счёт, собственно, Застройщика (продажа нежилых помещений и коммерческой недвижимости, а также продажа квартир из 14-ых корпусов после их согласования проектной документации в отношении перепланировки 3-х комнатных квартир). Также Кузин Р.В. сообщил, что передать котельную в государственную собственность не представляется возможным, так как у властей нет средств для её строительства. Необходимо около 200 млн руб. Представитель Администрации города заявил, что в конце каждого года происходит закладка средств в бюджет и так как котельная не находится у них на балансе, они не могу заложить её финансирование.

5) Стадия готовности документации технических условий подключения к инженерной инфраструктуре на настоящий момент

Документация по строительству котельной находится на стадии согласования.

6) Сроки возобновления строительства 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В ЖК «Рaменский»

В 2017 году возобновятся работы по строительству всех корпусов, кроме 14-ых и 24-ых, но строительство будет медленное и по ходу поступления финансирования.

7) Наличие страхового поручительства корпусов 12, 13, 21, 10, 14А, 14Б, 24А, 24Б, 24В ЖК «Рaменский»

Кузин Р.В. заявил, что корпуса, по которым есть ДДУ, застрахованы в страховой компании «Ринкo» Обращаться туда можно в случае банкротства застройщика, но он абсолютно уверен, что если произойдет банкротство застройщика, то немедленно произойдет и банкротство страховой компании, так как она не выдержит страховых выплат.

8) Сроки ввода охраны территории строительства

Кузин Р.В. заявил, что проблемы с финансированием не позволяют охранять объект должным образом, но в настоящее время Застройщик ведёт переговоры с ЧОП «Кобальт», которые в качестве платы примут квадратные метры. Деньгин А.О. заявил, что в течение следующей недели работники закроют в корпусах все открытые ветром окна.

9) Сроки заключения договоров с дольщиками корпуса 14А ЖК «Рaменский. Предоставление разрешения на строительства корпуса 14А ЖК «Рaменский».

Кузин Р.В. заявил, что основные договора с дольщиками обязательно будут заключены. Задержка происходит из-за того, что в настоящее время Застройщик произвёл корректировку проектной документации, а именно осуществил перепланировку 3-комнатных невостребованных квартир в 1 и 2-х комнатные с целью скорейшей продажи. Данная процедура требует регистрации принятых изменений в регпалате. И как только документация будет согласована, Застройщик начнёт заключение основных договоров. По срокам Кузин Р.В. заявил о 2-х месяцах.

10) Сроки и регулярность проведения встреч Инициативной группы ЖК «Рaменский» и Застройщика

Кузин Р.В. выразил готовность встречаться с представителями дольщиков на регулярной основе и выразил надежду, что дольщики будут выступать единой инициативной группой, а не разрозненными группировками, с которыми трудно вести диалог. При этом он выразил пожелание, чтобы разгневанные дольщики не выражали свои протесты менеджерам отдела продаж, так как: 1. Те не виноваты в сложившейся ситуации. 2. Из-за агрессивно настроенных дольщиков им крайне трудно найти людей в отделы продаж, в результате, тонкая струйка денег на финансирование работ становится ещё тоньше.

Кузин Р.В. оставил свои контакты представителю инициативной группы дольщиков и обещал, что будет доступен в любое время предоставлять информацию из первых рук. Инициативная группа и Застройщик договорились встречаться 1 раз в квартал.

Разбираем протокол

Итак, что мы имеем по итогам этой встречи инициативной группы дольщиков с генеральным директором компании-застройщика?

У застройщика очень серьёзные финансовые и организационные проблемы со строительством.

Насколько предложенные сроки (которые не факт, что застройщик сможет соблюсти при наличии существующих проблем) отличаются от заявленных в разрешительной документации?

Корпуса 12 и 21. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод эксплуатацию объектов с 1 квартала 2016 года предлагается изменить на неопределенный период 2017 года. То есть задержать почти на 2 года.

Корпуса 10 и 13. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод эксплуатацию объектов с 3 квартала 2016 года предлагается изменить на неопределенный период 2017 года. То есть задержать более чем на год.

Корпуса 14А и 14Б. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод эксплуатацию объектов с 4 квартала 2017 года предлагается изменить на неопределенный период 2018 года. То есть задержать на год.

Корпуса 24А, 24Б, 24В. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод эксплуатацию объектов с 4 квартала 2017 года предлагается изменить на неопределенный период 2019 года. То есть задержать на срок от 1,5 до 2 лет.

Из протокола следует, что подключение к сетям теплоснабжения невозможно без строительства котельной, на которую необходимо около 200 млн руб. Генеральный директор застройщика сообщает дольщикам о том, что он заинтересован в строительстве этой котельной за счёт бюджетного финансирования, а также о том, что администрация отказывает в бюджетном финансировании из-за отсутствия средств.

Далее гендиректор говорит, что финансирование строительства котельной будет осуществляться за счёт средств застройщика, но при этом в следующем абзаце сообщает, что у застройщика нет денег даже на оплату охраны строительных объектов. Компания-застройщик предлагает в качестве оплаты охранной компании квадратные метры площадей в строящихся домах.

Генеральный директор также сообщает, что финансирование строительства будет осуществляться за счёт продажи коммерческих площадей в строящихся домах, а также продажи квартир в корпусах 14А и 14Б, после согласования изменений в проектной документации и получения разрешения на строительство корпусов 14А и 14Б. Из этого можно сделать два вывода: во-первых, разрешение на строительство ещё не получено, а, во-вторых, во всех остальных корпусах квартиры в основном уже распроданы. Но нужно понимать, что на денежные средства от продажи коммерческой недвижимости и продажи квартир в корпусах 14А и 14Б, нужно построить не только корпуса 14А и 14Б, но и корпуса №№ 12, 13, 21, 10, 24А, 24Б, 24В, а также подстанцию.

Неясна ситуация с финансированием окончания работ по корпусам высокой готовности, которые почему-то не сдаются в эксплуатацию. Вызывает большой вопрос, хватит ли денег с продажи квартир в корпусах 14А и 14Б для финансирования строительства по всем остальным?

Кроме того, выясняется, что отсутствие финансирования - лишь часть проблемы. До сих пор застройщиком не получено разрешение на прокладку газопровода котельной, потому что территория, по которой должна проходить труба, находится в зоне культурного наследия.

Для решения этой проблемы необходимо время. Причём застройщик не обозначил, сколько времени ему на это понадобится. Без такого согласования ни о каком строительстве, даже при наличии финансовых возможностей (которые в настоящее время отсутствуют) не может быть и речи.

Застройщик предупреждает, что строительство в 2016 году вестись не будет. Возобновлено оно будет в 2017 году, причём только по корпусам №№12, 13, 21. Также делается интересная оговорка, что и по ним строительство будет вестись медленно, по ходу поступления финансирования.

Далее идёт ещё одна оговорка, которую нужно привести дословно: «При этом он (прим. авт.: то есть генеральный директор застройщика) выразил пожелание, чтобы разгневанные дольщики не выражали свои протесты менеджерам отдела продаж, так как: 1. Те не виноваты в сложившейся ситуации. 2. Из-за агрессивно настроенных дольщиков им крайне трудно найти людей в отделы продаж, в результате, тонкая струйка денег на финансирование работ становится еще тоньше».

Для финансирования работ по окончанию строительства корпусов, застройщик ориентируется на деньги дольщиков. Возникает вопрос, а если денег новых дольщиков, ввиду остановки строительства, будет ещё меньше, чем планирует застройщик, не скажется ли это на ещё большем оттягивании сроков сдачи?

«Рaменская теплосеть» и «Мособлэнерго»

Из представленного документа ясно, что и во время этой встречи руководитель застройщика не был искренен с представителями дольщиков, когда сообщал о том, что администрация заверила его в отсутствии проблем с подключением к системам водоснабжения, электроснабжения и канализации. Как минимум в отношении энергоснабжения проблема не решена.

Это следует из ещё одного документа: ответа Рaменского филиала АО «Мособлэнерго» на запрос одного из дольщиков относительно получения застройщиком техусловий электроснабжения корпуса № 10.

Ответ Рaменского филиала АО «Мособлэнерго» от 23 сентября 2016 года: «Рaменским филиалом АО «Мособлэнерго» рассмотрено Ваше обращение Вх.№1334 от 20.09.2016 года о запросе информации касаемо обращения застройщика ООО «ГарантияСтройИнвест» на технологическое присоединение энергопринимающего объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Рaменское, Северное шоссе, ЖК «Рaменский», корп.10., сообщаем что заявка на технологическое присоединение энергопринимающего объекта в Рaменский филиал не поступала, соответственно технические условия не подготавливались и договор не заключался.

Начальник управления технологического присоединения и взаимодействия с организациями Рaменского филиала АО «Мособлэнерго» Н.Н.Кондюков».

Кроме того, этим же дольщиком был подготовлен запрос в ОАО «Рaменская теплосеть» для прояснения ситуации с теплоснабжением строящегося корпуса №10. Вот ответ на него, данный ОАО «Раменская теплосеть» 8 сентября 2016 года: «На Ваше письмо (Вх.№979 от 01.09.2016 года) ОАО «Рaменская теплосеть» сообщает о невозможности подключения корпуса 10 по Северному шоссе г.Рaменское (ЖК «Рaменский») к существующим сетям теплоснабжения из-за отсутствие свободных мощностей на котельной «Холодово». В схеме теплоснабжения городского поселения Рaменское на период до 2030 года для компенсации перспективной тепловой нагрузки на котельную «Холодово» планируется строительство новой котельной на Северном шоссе в 2019 году.

Застройщик ООО «ГаранияСтрoйИнвест» не обращался в ОАО «Рaменская теплосеть» с заявкой на получение технических условий на подключение к тепловым сетям данного жилого дома.

Генеральный директор А.М. Синицкий».

Иначе говоря, застройщику не дадут, из-за отсутствие мощностей, подключиться к существующей котельной, и при этом, если «ГарaнтияСтройИнвест» не найдёт денежных средств для строительства собственной котельной или не получит согласование на прокладку газопровода к этой котельной, то коммунальное предприятие планирует строить свою новую котельную не раньше 2019 года. При этом не факт, что эта работа вообще начнётся, потому что возможный период строительства определён до 2030 года, и если у ОАО «Рaменская теплосеть» возникнут проблемы с финансированием в 2019 году, то оно может, не нарушая графика, перенести эти работы на более поздний срок.

«Источники финансирования не определены»

И последний документ. Это ответ Министерства строительного комплекса Московской области от 07.09.2016 года на обращение одного из дольщиков с пояснением ситуации, сложившейся вокруг строительства ЖК «Рaменский». Под ответом стоит подпись первого заместителя министра А.В. Куприянова.

Тезисы из него звучат следующим образом:

Проектом планировки территории, утвержденным Постановлением Главы Рaменского района №3643 от 29.03.2010 года предусмотрено строительство 19 многоэтажных жилых домов.

В период с 2011 по 2014 годы 6 домов введены в эксплуатацию (поз.№№1, 2, 3, 4, 5, 6). Гражданам переданы квартиры.

По оставшимся 13 домам (№№ 7А, 7Б, 8, 9, 10, 12, 13, 14А, 14Б, 21, 24А, 24Б, 24В) строительство не ведётся, источники финансирования до настоящего времени не определены.

Также проблемой при завершении строительства жилых домов является отсутствие средств на строительство энергоцентра, предусмотренного проектом, на строительство которого администрацией Рaменского муниципального района 28 июля 2013 года застройщику выдано разрешение.

С целью решения проблемы, застройщиком ведутся переговоры с потенциальным инвестором по вопросу финансирования строительства объекта за счёт свободных площадей в жилом комплексе, а также согласовывается вопрос с ОАО «Раменская теплосеть» о возможности выделения свободных мощностей от действующей котельной. Министерство строительного комплекса Московской области совместно с администрацией Раменского муниципального района и застройщиком будет вырабатывать решение по выходу из создавшейся ситуации.

Иначе говоря, в этом ответе говорится о том что у застройщика нет денег не только на строительство строящихся корпусов №№ 10, 12, 13, 14А, 14Б, 21, 24А, 24Б, 24В, но даже и на сдачу в эксплуатацию построенных корпусов №№ 7А, 7Б, 8, 9. Комментарии излишни.

Вывод

Мы не рекомендуем вкладывать денежные средства в покупку квартир в ЖК «Рaменский» и застройщика ООО «ГарантияСтройСервис», потому что риски не сдачи домов ЖК этим застройщиком слишком высоки.

Комментарии 4

Последний написан 8 месяцев назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
26 апреля 2017 в 00:09
ситуация тяжелая, верим в чудо. Вихарев А.Г., Демин В.Ф. - как госслужащие - обязаны найти средства для завершения строительства! ЭТО ИХ ДОЛГ!
0 -1 +1
5 марта 2017 в 00:46
Как встретиться с инициативной группой по корпусу 13?
0 -1 +1
1 марта 2017 в 10:30
Подскажите как встретится с инициативной группой.И когда ,где будет собрание по домв14а
0 -1 +1
12 мая 2017 в 10:39
Группа ЖК Раменский в ВК. Там найдете координаты инициативной группы. Ссылку не дает поставить, говорит, что похоже на спам
Похожие статьи по данной теме