Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский в интервью Novostroy.ru рассказал, как московские девелоперы справляются с проблемой высокой конкуренции, и объяснил, почему система частного страхования ответственности застройщиков не оправдала доверия.
Novostroy.ru: Что будет с ценами на строящееся жильё? Стоит ли спешить с покупкой или из-за строительного бума стоимость квартир в новостройках расти не будет?
Андрей Колочинский: Никогда не рано покупать квартиру, если вы ищете по-настоящему ликвидный жилой комплекс. Сегодня покупатель должен ясно сознавать, что даже если средняя температура по больнице снижается, это не значит, что в отдельных случаях нет лихорадки. Иными словами, действительно, средний «квадрат» в столичных новостройках то идет вверх, то опускается вниз и, скорее, топчется на месте, нежели снижается. Однако в наиболее ликвидных проектах строящихся домов цены растут, причем ощутимыми темпами.
С мая по сентябрь 2016 года средняя стоимость «квадрата» в массовых новостройках Москвы выросла с 141 200 тыс. рублей до 148 450 тыс. рублей, после чего данный показать снизился к февралю до 144 740. Однако продолжают дорожать отдельные новостройки, которые находятся в пределах МКАД и характеризуются хорошей транспортной доступностью, высоким качеством благоустройства, а также богатым инфраструктурным наполнением. К примеру, в ЖК «Кварталы 21/19», который реализуется нашей компанией, за неполный год (с мая) цены выросли на 12%. Причем это не предел: в Москве есть примеры проектов, которые показали за прошедший год увеличение цен на 15-20%. Проще говоря, хорошие новостройки не дешевеют, а только дорожают.
Novostroy.ru: Как небывалый объём предложения сказывается на работе девелоперов?
А.К.: Такая обстановка заставляет быть в тонусе: предлагать скидки, привлекать к партнерству все новые банки, запускать военную ипотеку. Иногда в ход идут и вовсе оригинальные инструменты, такие как социальные арт-проекты.
Тем не менее, не стоит драматизировать ситуацию с конкуренцией: где-то продажи идут лучше, а где-то хуже, но вовсе выдавленных с рынка жилых комплексов нет. Проще говоря, покупателей хватает на всех, лишь немногие привлекают большую часть платежеспособного спроса. А он существенно вырос в 2016 году и продолжает оставаться на высоком уровне. Поэтому я полагаю, что массового банкротства проектов из-за острой конкуренции ожидать не стоит.
Novostroy.ru: В конце зимы — начале весны ипотечные ставки ведущих банков страны начали снижаться. Как сильно они могут снизиться в дальнейшем?
А.К. На самом деле, никто точно не знал, как поведет себя рынок ипотеки после отмены субсидирования ставок. Стоимость ипотечного займа зависит от множества факторов – от темпов инфляции до международной политической обстановки. Их невозможно точно предугадать, а вот ошибиться, преувеличив значение одного и недооценив важность другого, легко. Пожалуй, консенсус сложился только по поводу того, что ипотека дорожать не будет, и так оно и случилось.
Рубеж 2016-2017 гг. оказался знаковым: ставки по жилищным кредитам опустились ниже 11% – небывалый уровень для отечественного рынка. Отмечу, что Сбербанк, даже не дожидаясь решения ЦБ об уменьшении ключевой ставки, снизил цену предложения по своим ипотечным программам до 10,4-10,9%. Затем вопреки ожиданиям большинства экспертов, ЦБ сократил ключевую ставку до 9,75%, тем самым открыв путь для дальнейшего удешевления кредита в экономике.
Novostroy.ru: В последнее время идёт активное обсуждение компенсационного фонда долевого строительства, который начнёт свою работу. Насколько создание компенсационного фонда необходимо?
А.К.: Убежден – компенсационный фонд станет эффективным инструментом профилактики и ликвидации последствий нарушений в сфере долевого строительства. К сожалению, система частного страхования ответственности застройщиков не выдержала проверку на прочность кризисом. Когда произошли крупные банкротства, страховые компании оказались неготовыми к покрытию рисков, за которые они когда-то поручались. Да и сама сфера долевого строительства страховщикам была не очень интересна: соглашения с застройщиками не превышали 6% от общего портфеля российских страховых компаний.
Novostroy.ru: Как по-вашему должны высчитываться взносы в фонд?
А.К.: На мой взгляд, она должна быть дифференцированной. Если застройщик демонстрирует высокую дисциплину в соблюдении закона, не имеет проблемных объектов и не был уличен ни в каких махинациях, то почему бы не снизить для него платежи в общий фонд, из которого будут покрываться риски от деятельности девелоперов, не обладающих такой же надежностью?
Комментарии 1
Да, перспективные проекты всегда в цене, к этому нужно быть готовым