Обычный косметический ремонт часто не удовлетворяет собственников жилья, особенно новоиспечённых. В новой квартире хочется фонтанов, павлинов и арок. И, если вместо фонтана можно поставить бидэ, то сделать новую арку в стене или вообще убрать стену может быть противозаконно.
Novostroy.ru: В каких домах проще всего сделать перепланировку и в каких сложнее всего?
Алексей Титов, директор службы технического заказчика ЖК «Мечта»: Проще всего перепланировку делать в каркасных домах. Поскольку у них несущими элементами являются колонны, у которых очень маленькое сечение, а все остальное в этих домах – перегородки, которые можно менять как угодно.
Сложнее всего делать перепланировки в панельных домах. Так как в них несущими элементами являются абсолютно все стены – продольные и поперечные. И их нельзя ни менять, ни полностью убирать.
Михаил Киселев, эксперт по жилищному законодательству: Здесь можно вести речь не о том, где сложнее согласовать перепланировку, а где будет больше всего ограничений по конфигурации перепланировки. Больше всего ограничений в панельных домах. Это связано с конструктивной особенностью данных домов. Так проем в несущей стене возможен только в определенных, автором проекта дома, местах, а не том месте где вам хочется или нарисовал ваш дизайнер, и ширина проема будет ограничена 90 см. В остальном, процедура согласования перепланировки одинаковая. Только если затрагиваете несущие стены, надо сделать Техническое заключение о возможности перепланировки у автора проекта дома. В Москве еще может давать такое уполномоченная организация правительства Москвы ГБУ Экспертный центр.
N.RU: Что можно менять в квартире и что строго запрещено?
А.Т.: Нельзя трогать фасады и иные элементы, относящиеся к общедомовому имуществу. Все остальное меняется на основании проектной документации и технических обследований.
М.К.: Основные запреты:
- Размещать кухни на месте жилых комнат и наоборот;
- Размещать санузлы на месте жилых комнат и кухонь, запрещено делать прямой выход из санузла в кухню или комнату, но если в квартире два санузла, то можно сделать прямой выход из ванной в одну из спален.
- Запрещено устраивать теплые полы от общедомовых коммуникаций, выносить радиаторы отопления на балкон.
- Объединять балконы и лоджии с квартирой. Здесь есть тонкость, согласно ст.15 ЖК РФ балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, а на общем собрании всех собственников многоквартирного дома, голосуют пропорционально общей площади. Если ты присоединил лоджию, то у тебя увеличилось количество голосов, а у остальных оно осталось неизменным, что ухудшило их положение на общем собрании. Поэтому, теоретически, проведя собрание и получив 100% голосов, можно присоединить балкон или лоджию, но тут встает новое препятствие, на каждый дом выделено определенное количество тепловой энергии. А присоединяя балкон или лоджию, мы увеличиваем тепловой контур дома, учитывая запрет выносить радиаторы отопления на балкон, может возникнуть ситуация, что соседи останутся с холодными батареями.
N.RU: Какие документы нужны при перепланировке и каков порядок законной перепланировки?
М.К.: Перечень документов перечислен в 26 ст. ЖК РФ:
- Правоустанавливающие документы на помещение (выписка ЕГРН);
- Технический паспорт БТИ;
- Согласованный в установленном порядке Проект перепланировки.
Если затронуты несущие стены обязательно представляется Техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома. В некоторых районах Московской области, проект согласуется с управляющей компанией. Если квартира в социальном найме, то предоставляется согласие всей нанимателей. Этот пакет документов подается в уполномоченный муниципальный орган, в Москве это Мосжилинспекция, которая дает Разрешение. После выполнения работ по перепланировке подписывается Акт завершения перепланировки. И как полное окончание перепланировки вносятся изменения в кадастровый паспорт помещения.
А.Т.: В каждом районе Московской области есть своя межведомственная комиссия, у которой есть свой регламент, на основании которого она действует.
Процедура перепланировки выглядит следующим образом: сначала делается техническое обследование, которое разрешает демонтаж, перепланировку, снос и перенос стен или перегородок. На основании технического обследования выполняется проект перепланировки. После чего, вместе с полным пакетом документов, либо через портал РПГУ, либо через МФЦ нужно подать заявку на перепланировку. После чего документы поступают на межведомственную комиссию того или иного района и в течение 16 календарных дней заявление рассматривается, после чего принимается решение.
В случае положительного решения, производятся строительные работы, после завершения которых изготавливается новый технический паспорт с новыми конфигурациями стен. В самом конце подписывается акт о завершении перепланировки.
N.RU: Как владельцу узаконить уже случившуюся перепланировку?
А.Т.: Все на усмотрении межведомственной комиссии. В случае, если в перепланировке уже отказали, на основании того, что она уже фактически выполнена, можно сделать техническое заключение в специализированной организации, которое подтвердит то, что незаконно выполненная перепланировка по факту не нарушает никаких прочностных характеристик здания.
М.К.: Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ, суд имеет право оставить помещение в перепланированном состоянии, если данная перепланировка не несет угрозу жизни и здоровью либо не нарушает права и законные интересы граждан. Если вы сделали перепланировку, и вам ее не узаконил уполномоченный муниципальный орган (это очень частая ситуация в Московской области), то вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением об оставлении помещения в перепланированном состоянии. Суд рассмотрит ваши документы, если у суда есть сомнения, назначит судебно-строительную экспертизу и по ее результатам примет решение удовлетворить иск или отказать в удовлетворении иска, если экспертиза дала отрицательное заключение. На практике, если особых нарушений нет, то суд идет на встречу истцу.
Существует и другой вариант, Мосжилинспекция выдает Акт завершения перепланировки без разрешения (некоторые районы М.О. также дают Акт без разрешения), но выписывает штраф 2000 руб.
N.RU: Сколько это может стоить?
М.К.: Стоимость согласования перепланировки «под ключ» в Москве начинается от 60 000 рублей если не затронуты несущие стены.
N.RU: Вам известно, сколько может составить взятка для проверяющих, при попытке узаконить неправильную перепланировку?
М.К.: Это секретная информация.
N.RU: Чем могут закончиться неправильные перепланировки в разных типах домов (монолитный, панельный, хрущёвка, брежневка)?
А.Т.: Самый негативный вариант – это обрушение дома. Когда сносятся несущие стены, и может произойти обрушение тех или иных конструкций. Также, при неправильной перепланировке может наступить преждевременная аварийность дома. Сам дом не обрушится, но тем не менее, несущий элемент, например, перекрытие или стена выше расположенного этажа может получить дефект и не сможет нести заданные нагрузки. Поэтому перепланировку лучше всегда узаконить и советоваться перед ее выполнением с проектными и строительными организациями.
Комментарии 1
Автор не пишет, что в соответствии со ст 26,36, 40 если при ремонте будет затронуто общее имущество, то потребуется согласие Всех собственников многоквартирного дома.