Новостройка под залог старой квартиры - есть ли смысл?
Ипотечная скрепа для рынка недвижимости основная уже который год. По мере снижения ставок число сделок с привлечением кредитов в отдельных новостройках достигло 80%. Но под конец года случилось непредвиденное, почивающие на заёмных лаврах застройщики с ужасом узнали о повышении ЦБ ключевой ставки. На аналогичное осеннее решение регулятора банки отреагировали немедленно, ставки поползли вверх. Нетронутыми остались избранные ипотечные программы, вроде со скрипом работающей ипотеки «в обмен на детей». Относительно стабильно ведут себя и банковские продукты требующие от заёмщика залога. Ведь для банка — это один из самых надёжных кредитов, в случае чего можно будет компенсировать потери имуществом. Насколько популярны такие программы и чем они чреваты для покупателей Novostroy.ru узнал у экспертов.
Novostroy.ru: Насколько сейчас распространены у банков и популярны у заёмщиков кредиты под залог старого жилья?
Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Такие программы есть, но чаще к ним прибегают от безысходности. Например, при покупке строящегося коттеджа, где нет других вариантов кредитования, либо при покупке новостройки, если застройщик не аккредитован в том банке, где клиент получил одобрение. А в других банках-партнерах застройщика получить положительное решение по ипотеке не получилось.
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development: На сегодня существуют покупатели, которые интересуется кредитом под залог имеющейся у них недвижимости. Обычно это люди с устойчиво высоким ежемесячным доходом, порядка 200-300 тысяч на семью. Покупка жилья с кредитом под залог старой недвижимости происходит в том случае, когда нет первоначального взноса, либо, наоборот, нужен большой первый взнос на покупку новой квартиры, которая существенно дороже старой.
В последнее время программы без первого взноса не работают. Хотя банки и заявляют о таких программах, но одобряют их не всем, обычно это либо сотрудники банка, либо постоянный потребитель банковских продуктов, которого они знают.
Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН»: Сделки под залог имеющейся недвижимости довольно распространены, хоть и занимают относительно небольшую долю на рынке – порядка 12% от общего объема сделок с привлечением заемных средств.
N.RU: Как банк оценивает старое жильё? Насколько оценка банка отличается от среднерыночной цены?
Е.С.: Старое жилье в среднем банк оценивает на 30% ниже цены продажи, так как опирается на данные кадастра и других объектов в регионе согласно площадкам аля-циан. А на таких площадках часто размещают преувеличенные объекты. Например, таунхаусы по документации площадью 100-120 кв. метров, в рекламе могут указываться, как таунхаусы площадью 200 кв. метров. Это происходит потому, что собственник пытается показать минимальную цену за кв. метр.
А.К.: У покупателей такая схема приобретения нового жилья не очень популярна прежде всего в связи с довольно грубой оценкой имеющегося жилья – средний дисконт здесь порядка 10-15% ниже рынка, а если требуется провести сделку в максимально короткие сроки то цифра может увеличиться до 30%.
С.Д.: Люди, пользуясь кредитами под залог старого жилья, подвергаются многим сложностям. Чаще всего одобряют только половину стоимости жилья, и эта процедура сложная в использовании, необходимо с сотрудником банка и оценщиком выехать на квартиру и оценить ее стоимость для дальнейших переговоров и заключения договора.
Из-за возникающих сложностей покупатель чаще всего работает самостоятельно.
N.RU: Насколько такие кредитные программы рискованы для заёмщика по сравнению с другими банковскими предложениями?
С.Д.: Кредитные программы под залог старого жилья рискованны. Риск заключается в том, что придется платить два кредита - один ипотечный, второй кредит под залог. Должна быть уверенность в себе и в своих пассивных дохода. Или при непредвиденных случаев должно быть то, что можно продать, чтобы погасить кредиты.
Е.С.: Все аналогично, единственное, что в данном случае процедура оформления чуть сложнее и дольше, но риск не в самой программе, а в получении недостроя со стороны покупки. Как и в ипотеке под строящийся объект.
А.К.: Может случиться так, что застройщик новостройки может заморозить строительство, обанкротиться и т.д. Поэтому важно максимально внимательно выбирать и проект, и строительную компанию.
Есть и преимущества – возможность оперативно получить средства на нужную понравившуюся квартиру в новостройке в том случае, когда не успеваете найти покупателя для своего старого жилья. Или можно получить часть средств, чтобы забронировать лот в новом доме до момента одобрения ипотеки.
N.RU: Услугу кредитования под залог имеющегося жилья предлагают практически все крупные банки, процентная ставка начинается от 11% годовых. Какое старое жильё наиболее выгодно закладывать банку?
Е.С.: Все зависит от оценки, некоторые объекты банки не принимают. Например, очень сложно бывает по такой программе с домами.
N.RU: Подойдёт ли для залога старая дача, таунхаус или нежилые помещения: эллинги, гаражи, коммерческие помещения?
Е.С.: В данном случае все индивидуально и зависит от региона и требований банка, в каждом банке они свои. В Москве многие даже не знают, что такое эллинги.
С.Д.: Для залога не подойдут гаражи и старые дачи, также с трудом рассматривают коммерческие помещения, так как чаще всего они оформлены на ИП или на юридические лица. С большей вероятностью для залога банк рассмотрит таунхаусы или нежилые помещения, но гарантии на одобрение нет.
N.RU: В каких случаях банк может отказать в приёме недвижимости в качестве залога?
Е.С.: Одобрение объекта - это тоже процесс, он требует многих документов. Случаи отказа бывают редко и чаще всего они действительно обоснованы. Например, несогласованная перепланировка, перенос мокрой зоны без разрешения, перенос газового оборудования и т.д. Также имеет значение год постройки дома. Отказ можно получить и при отсутствии каких-либо документов на объект, например, объект не стоит на кадастровом учете.
N.RU: Откажутся ли банки в обозримом будущем от таких программ?
Е.С.: Не думаю, что откажутся, так как практически нет аналогов для взятия крупного кредита на индивидуальную стройку. Либо же ставки кусаются. Для банка не принципиально какой объект будет залогом, главное, что бы объект был и стоил столько, сколько надо по оценке.
Комментарии