Первичный рынок Москвы: несмотря на кризис, спрос не упадёт

(Novostroy.ru) Каковы основные тенденции предложения и спроса на первичном рынке Москвы?

Владимир Богданюк: В I квартале этого года мы наблюдали заметный отток клиентов. Среди причин можно назвать и сокращение доходов людей, и «волну» увольнений, и установление «заградительных» ипотечных ставок (от 15-17% годовых). Затем рынок реанимировал запуск программ ипотеки с господдержкой: в апреле уровень реализованного спроса оказался на 31% выше по сравнению с мартом, а уровень потенциального спроса – на 20%. Однако в мае из-за традиционного сезонного спада на фоне праздников спрос опять сократился на 30-40%.

По моим оценкам, у ряда потенциальных покупателей новостроек остаётся неуверенность в завтрашнем дне, в первую очередь, в стабильности своего финансового положения. Они боятся потери работы или сокращения доходов, поэтому решают с оформлением ипотеки повременить. Ещё одна категория клиентов полагает, что рынок не достиг своего «дна» и, немного подождав, можно получить ещё большие скидки, чем предлагают застройщики сейчас.

Застройщики, в свою очередь, придерживаются очень острожной ценовой политики: повышение цен происходит только по мере роста стадии строительной готовности. С начала года девелоперы, в среднем, не повышают цены более чем на 10%, при этом уравновешивая этот тренд непрекращающимся потоком акций и скидок.

Средние цены по классам жилья снижаются вследствие высокой девелоперской активности: вопреки пессимистическим прогнозам, застройщики активно выводят на рынок новые проекты. За полугодие объём предложения в Москве вырос на 3,6%, в сегменте квартир прирост составил всего 0,2%, но в сегменте апартаментов – 11,4%.

(Novostroy.ru) Какова сейчас, в среднем, разница между номинальными ценами и ценами сделок?

В.Б.: Размер скидок сейчас достигает 15%, но в очень редких случаях. Однако при этом, помимо скидок, покупателям предлагаются и другие интересные условия покупки: субсидированные застройщиками ставки по ипотеке, длительные рассрочки, дополнительные опции (например, балкон или машиноместо с дисконтом или вовсе в подарок ).

(Novostroy.ru) Ряд экспертов не устают утверждать о неоправданно завышенных ценах на жилую недвижимость в Москве, в том числе основываясь на столичном показателе «Price-to-rent»*. По их расчётам, неизбежно падение номинальных цен чуть ли не на 40-60%...

В.Б.: «Price-to-rent» и расчёты на его основе имеют куда больше отношения к западным реалиям. В России люди привыкли владеть жильём, а не арендовать его. В западных странах зачастую ровно наоборот: доля арендного жилья составляет 40-70%. Поэтому для отечественного рынка такой коэффициент не самый показательный.

К тому же, цены на жильё в собственности у нас завышены еще и потому, что затраты по строительству социальной инфраструктуры ложатся на плечи инвесторов. Тогда как в Европе, например, такие расходы оплачиваются за счёт государства или муниципалитета.

(Novostroy.ru) Можете ли Вы назвать ситуацию на первичном рынке Москвы кризисной, или пока об этом говорить рано?

В.Б.: Потенциальный спрос на недвижимость по-прежнему высок, люди активно интересуются, идут звонки, однако конверсия в сделки довольно низкая. Срок оформления сделок вырос почти в два раза – с 2-3 недель до 1,5 месяцев, поскольку заметно увеличилось количество альтернативных сделок (в среднем, на 30%). Из-за стагнации на вторичном рынке люди долго не могут продать своё жильё и в обмен на полученные деньги приобрести квартиру в новостройке.

​(Novostroy.ru) Есть ли ещё источники дополнительного спроса и оживления рынка в ближайшее время?

В.Б.: На мой взгляд, есть. Во-первых, субсидированная ипотека. Возможность её получить ограничена объёмами выделенных государством средств, и опасения не успеть к завершению программы могут спровоцировать дополнительный спрос.

Во-вторых, в ноябре-декабре прошлого года многие предпочли «спрятать» деньги на банковских депозитах, минимальный срок которых истекает через полгода. Следовательно, летом ряд таких клиентов могут переложить деньги в недвижимость.

В-третьих, вследствие падения доходов населения ряд потенциальных клиентов отказываются от трат на отпуск в пользу более серьёзных покупок. В общем, лето может оказаться далеко не самым «тихим» периодом.

(Novostroy.ru) А если говорить о дальнейшей перспективе?

В.Б.: Во-первых, ипотека с господдержкой будет драйвером спроса и дальше. Запуск программ субсидированных жилищных кредитов продемонстрировал, как выгодные условия кредитования могут его стимулировать. Доля ипотечных сделок с конца марта постоянно росла и уже достигла докризисных показателей в 45% от общего объёма на первичном рынке. Во-вторых, стабилизация экономической ситуации и наступление делового сезона могут вернуть на рынок «отпускников», которые отложили решение своего жилищного вопроса до осени, а также сомневающихся покупателей, которые пока предпочитают наблюдать за развитием ситуации.

(Novostroy.ru) Кстати, об ипотеке с господдержкой. Необходимо ли увеличивать лимиты господдержки для банков, чтобы поддержать спрос до конца года?

В.Б.: Есть ощущение, что выделенных государством средств на субсидирование жилищных кредитов на новостройки до конца года может не хватить. Некоторые банки уже сейчас попросили увеличения собственного ежемесячного лимита в связи с большим числом заявок на ипотеку с господдержкой.

*Price-to-rent ratio (Р/R ratio) – коэффициент отношения медианной цены квартиры к медианному среднегодовому рентному доходу в пределах определённой территории, либо коэффициент отношения цены конкретной квартиры к стоимости её годового найма (аренды) без учёта расходов.