Сервисные апартаменты - что это?

Интервью 487 17 декабря 2018 в 14:09
Сервисные апартаменты - что это?

Апарт-лихорадка, начавшись с Москвы, к нынешнему моменту захватила все крупные города России. Законы за спросом не поспевают, даже общепринятой классификации у сегмента до сих пор нет. Но некоторый сегмент «особенных» апартаментов на рынке выделяется. Аналитики и маркетологи назвали их «сервисными». Что это такое и можно ли на них заработать Novostroy.ru спросил у экспертов.

Novostroy.ru: Все чаще маркетологи, аналитики и журналисты используют термин «сервисные апартаменты». Что это такое?

Лесков Борис Валерьевич
Представитель застройщика

Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ»: Зачастую под этим термином подразумевают меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. Это понятие подразумевает под собой обязательное наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу (химчистка, доставка продуктов, вызов такси). Сервисные апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, часто под этим подразумевается тренажерный или фитнес-зал, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и аптеки.

Екатерина Румянцева
Представитель застройщика

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: Это апартаменты под управлением единого оператора — управляющей компании или гостиничного бренда, в которых постояльцам предоставляют различные дополнительные услуги: прачечная, уборка номеров, ресепшн, меблировка и так далее.

Константин Сторожев
Представитель застройщика

Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-отеля VALO): С юридической точки зрения, в настоящий момент понятия «сервисные» или «несервисные» апартаменты не существует. Де-юре, застройщик получает разрешение на строительство либо жилого дома, либо отеля. Инвестор приобретает квартиру (в жилом доме) или помещение (гостиничный номер или апартамент) в гостинице. Понятие «сервисные» и «несервисные» апартаменты ввели в использование эксперты по недвижимости для анализа рынка. Под «несервисными» понимаются проекты, которые для обхода градостроительных ограничений воспользовались нормативами для гостиниц, но на самом деле и по цели строительства, и по проектным решениям являются жилыми. Их еще называют «псевдожилье».

С точки зрения рынка, «сервисные апартаменты» – это объекты, приобретаемые инвесторами для последующей сдачи в аренду. В сервисных апартаментах предлагают скорее базовые услуги, присущие отелям, чем полный цикл обслуживания проживающих. Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов, в которой я представляю Экспертный совет по апарт-отелям и сервисным апартаментам, делит сегмент на три группы: апарт-отели (апарт-комплексы), сервисные апартаменты и псевдожилье.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон»: Под определение сервисных апартаментов подходят проекты, в которых набор предлагаемых услуг сопоставим с сервисом отелей высокого класса – то есть от 4 звезд.

N.RU: На какую категорию покупателей рассчитаны такие апартаменты?

Б.Л.: Целевая аудитория – это частные лица в возрасте от 35-50 лет, часто владельцы малого и среднего бизнеса, которые приобретают подобного рода недвижимость в инвестиционных целях. Среди покупателей сервисных апартаментов, особенно в центральных деловых частях города, встречаются юридические лица - иностранные и российские компании, которые используют их для проживания своих сотрудников.

Е.Ч.: Целевую аудиторию сервисных апартаментов в значительной степени составляют бизнесмены – на них в общем объеме приходится порядка 70%. Кроме того, данный формат недвижимости интересен юридическим лицам, которые совершают приобретение с целью инвестиций и получения рентного дохода.

Сервисные апартаменты рассчитаны на долгосрочную аренду сроком от трех месяцев. Собственно, это интересно инвесторам-рантье, привлекающим состоятельную аудиторию на более длительный период.

N.RU: В чем отличие от традиционных апартаментов? Существуют ли локации, в которых сервисных апартаментов больше, чем обычных?

Б.Л.: Прежде всего сервисом, статус сервисных апартаментов подразумевает наличие круглосуточно работающей стойки ресепшн. Также управляющие компании, которые специализируются на обслуживании сервисных апартаментов, имеют большой опыт в управлении недвижимостью – собственнику достаточно заключить договор с УК и он стабильно будет получать доход от аренды. Все имущественные риски и возможные проблемы с арендатором за фиксированное вознаграждение УК берет на себя.

Упомянутые объекты
«Новый Арбат»
Жилой комплекс
Трест МСМ-1, ЗАО
«Звезды Арбата»
Жилой комплекс
Балтийская строительная компания
«Сады Пекина»
Жилой комплекс
Галс-Девелопмент
«Ханой-Москва»
Жилой комплекс
Инцентра
VALO
Жилой комплекс
Лемминкяйнен Рус

Если говорить о Москве и сегменте – бизнес, премиум и элит, то сервисные апартаменты расположены в деловых (ММДЦ «Москва-Сити», ВТБ Арена Парк) и центральных районах города (комплекс «Звезды Арбата» (МФК «Новый Арбат, 32»), «Сады Пекина» (управляющий – гостиница «Пекин»).

Комфорт- и экономкласс сосредоточен в северо-восточной, восточной и южной части города – МФК «Ханой-Москва», Just M. Локация для этих объектов выбрана не случайно – удобные пересадочные транспортные узлы, развитая инфраструктура, высокая плотность населения, близость к МКАД и ТТК, а также крупным торговым центрам.

Е.Ч.: Сервисные апартаменты в основном сосредоточены в центральных районах Москвы. Локализация – пределы Садового кольца, а также привлекательные территории недалеко от ТТК.

По классам это высокобюджетные проекты – от уровня бизнес+ до элит-класса. В качестве примера можно назвать ЖК «Звезды Арбата» - ценовой диапазон варьируется от 118 500 000 до 788 000 000 руб. В этом проекте 30 апартаментов площадью от 70 до 200 м2 выделены под длительную аренду (от 6 месяцев) с возможностью покупки.

N.RU: Можно ли купить сервисные апартаменты для постоянного проживания?

Б.Л.: Конечно, здесь вопрос только удобства и договоренностей с собственниками объекта. Проблемы могут быть с постоянной регистрацией, необходимо учитывать, что это вид коммерческой, а не жилой недвижимости.

К.С.: По законодательству – нельзя, если объект не прошел классификацию, если прошел – можно.

Е.Ч.: Сервисные апартаменты предназначены для временного проживания /сдачи в аренду. С учетом того, что это собственность, для владельцев нет особых ограничений по времени местонахождения.

В случае необходимости здесь можно оформить регистрацию по месту пребывания, но не на постоянной основе.

N.RU: Реально ли заработать на сдаче в аренду сервисных апартаментов больше, чем на сдаче обычных?

Е.Р.: Во-первых, сервисные апартаменты очень популярны у инвесторов, покупающих их для сдачи в аренду, в том числе через управляющую компанию апарт-комплекса. Доходность такой недвижимости в среднем начинается от 5% годовых. Во-вторых, покупают сервисные апартаменты и для постоянного проживания, особенно жители регионов.

Е.Ч.: Процент доходности является сопоставимым, однако нужно отметить, что аудиторию, которой интересно снимать сервисные апартаменты, составляют более состоятельные люди. Это бизнесмены, представители регионального топ-менеджмента, госслужащие высшего звена, которым апартаменты интересны на более длительный период.

N.RU: Какова сейчас доля сервисных апартаментов?

Б.Л.: На столичном рынке не более 15% от общего числа предложений. В перспективе эта цифра может увеличиться, однако это все-таки штучный товар, который зачастую приобретается не для личного проживания, а в инвестиционных целях. Но даже для инвесторов имеет место быть высокий входной порог, поэтому большинство покупателей отдают предпочтение традиционному жилью.

К.С.: В большинстве своем апартаменты сдаются с полной отделкой (на данный момент с отделкой продают 64% находящихся в предложении апартаментов), многие так же предусматривают меблировку и оснащение бытовой техникой.

N.RU: Имеет ли смысл приравнивать такие апартаменты к жилью?

К.С.: Нет, мы считаем, что это должна быть отдельная категория недвижимости. По информации от Экспертного Совета Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов, в Министерстве Культуры России в настоящий момент разрабатывается новое Положение по классификации гостиниц, в котором предполагается ввести в правовой оборот понятие «сервисных» апартаментов. Пока эта категория вне закона, и приравнивать ее к жилью – решение неправильное, на наш взгляд.

Б.Л.: Нет, это другая история, как с точки зрения психологического комфорта (так называемое присутствие гостиничного атрибута), так и со стороны налогового регулирования (налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения). Это непростая ниша, в которой на маржинальность каждого отдельно взятого объекта влияет много внешних факторов.

Е.Ч.: Приравнивать такие проекты к жилью особого смысла нет – они функционируют в формате четырехзвездочного отеля.

Б.Л.: Такая возможность есть, разница может доходить до 15-20% в зависимости от сегмента (бизнес, премиум) и расположения.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме