Novostroy поговорил с риэлторами и девелоперами об их ожиданиях от хода событий на рынке недвижимости.
Сейчас рынок жилой недвижимости находится в замершем состоянии. В апреле спрос на первичное и вторичное жилье в Москве и Петербурге просел в среднем в два раза. Льготная ипотека и сниженная ставка на готовую недвижимость в мае, по предварительным оценкам, не изменили тенденцию. Покупатели, как рассказывают эксперты, откладывают решение жилищного вопроса, рассчитывая на еще большее падение ставок. В то же время девелоперы замораживают старты новых проектов, а цены на жилье остаются на месте, некоторые аналитики, даже отмечают их снижение.
Разберемся, как долго на рынке может продолжаться такая стагнация.
Ипотека
Сейчас банки, как отмечает Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», уже предлагают ставки ниже ключевой (напомним, она на данный момент 14%): 11,7%, 12,25%, 13,5%. Такие ставки уже можно считать приемлемыми, оценивает аналитик.
«Впрочем, о рефинансировании в будущем, конечно, нельзя забывать. Март по консультациям по ипотеке был ниже февральских значений на 20%, а начало апреля — первые три недели — показало по России еще более слабую динамику. Ожидания по снижению были — минус 40% к марту. Но последняя неделя апреля была подобна цунами — в ряде городов спрос вырос в 2-3 раза и по итогу снижение составило 16%. Май, за исключением праздничных длинных выходных, идет почти на том же уровне конца апреля», — отмечает Решетникова.
Этот спрос, говорит аналитик, сформировался за счет отложенного ожидания более низких ставок, как по вторичному жилью, так и по новостройкам — по льготной субсидированной программе они упали с 12 до 9%. К тому же благодаря комбинированию рыночной и льготной ипотечных программ сейчас охватывается еще одна категория покупателей — покупатели более дорогих квартир. Лимиты по «сдвоенным» программам составляют 15 и 30 млн рублей.
«Возврат спроса к прежним цифрам будет более затяжным, так как быстрого возврата ставок ждать не приходится и потребуется корректировка ценообразования. Такую корректировку мы уже сейчас наблюдаем — повышается и размер торга, и средняя стоимость квадратного метра по предложению. По объему выдач кредитных средств 2022-й может превысить 2021 год, но по количеству выданных кредитов — скорее нет. В данном 2022 году стимулируются именно крупные суммы покупок», — полагает эксперт.
По мнению Наталии Кузнецовой, генерального директора АН «Бон Тон», льготная программа ипотеки с новыми условиями будет способствовать поддержанию спроса, но макроэкономическая неопределенность, рост инфляции, колебания курса рубля, опасения граждан по поводу перспектив занятости и собственной платежеспособности могут проявиться спадом покупательской активности.
«При условии снижения ключевой ставки до уровня 10-12%, мы ожидаем оживление спроса к концу третьего квартала 2022 года, когда ипотечные ставки окажутся на более приемлемом психологическом уровне. При этом девелоперы продолжат развивать свои субсидированные ипотечные программы и альтернативные механизмы приобретения в виде рассрочек», — полагает Кузнецова.
Ключевая ставка
Напомним, 28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20%. Затем, в апреле, начал ее опускать сначала до 17%, затем до — 14%. То, что ключевая ставка будет снижаться и дальше, нет сомнений у большинства из экспертов.
По ожиданиям Татьяны Решетниковой, уже летом базовая ставка снизится до 13%, осенью — до 12%, к концу 2022 и началу 2023-го возможно снижение до 11%, в 2023 году она достигнет 10% и, возможно, будет даже ниже. Ипотечная ставка, по мнению аналитика, по лучшим предложениям будет опережать ключевую на 1-2%.
Менее оптимистичный прогноз у Марины Лашкевич, ведущего эксперта BuyBuyHouse: «Как только геополитическая ситуация изменится, рынок вступит в фазу стабилизации. Но она не произойдет мгновенно. Отсюда и изменения ключевой ставки. Исходя из того, что ЦБ РФ ожидает инфляцию в 4% не ранее конца 2023 года, думаю, что в течение полугодия мы не увидим ставку ниже 14%. Далее возможно последовательное снижение до прошлогодних показателей — 9-12%», — комментирует специалист.
Впрочем, есть и риск роста ключевой ставки. Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development, отмечает, что до разрешения геополитической ситуации на размер ключевой ставки будут влиять многие факторы, один из которых — запрет на продажу ценных бумаг иностранным инвесторам, а также вывод ими средств из России. «После снятия данного запрета, есть вероятность возвращения ЦБ к мерам сдерживания инфляции и повторным подъемам ключевой ставки», — полагает участник рынка.
Новые стройки
После начала событий на Украине и разразившегося кризиса получение проектного финансирования для девелоперов усложнилось, пишет «Ъ» со ссылкой на опрошенных игроков рынка. Это подтвердили и в совете Российского союза строителей, и опрошенные нами представители компаний. Банки пересматривают условия и повышают ставки. Большинство сложностей с получением денег пришлось на март и апрель. Как отмечают аналитики, проблемы с кредитованием строителей могут привести к уменьшению числа новых проектов жилья на рынке и росту цен.
Как отмечает Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп», 2022 год ожидался годом активного пополнения нового предложения на рынке новостроек,
«Но уже очевидно, что этого не произойдет. Пока новые проекты выпускают в продажу осторожно, многие проекты, скорее всего, ждет перепроектирование. Сужение предложения компенсирует сужение спроса», — комментирует аналитик.
«Девелоперы действительно отложили запланированные старты и пересматривают финансовые модели проектов. Пересмотр продиктован желанием сориентироваться в рыночной ситуации, понять уровень расходной части при стремительно растущей себестоимости строительства», — комментирует Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Цены
Как отмечают эксперты, в марте 2022 года наблюдался скачок цен как на вторичном рынке, так и на первичном. Произошло это из-за оттока предложений готового жилья: многие собственники сняли с продажи свои лоты, а оставшиеся продавцы подняли цены.Такой искусственно созданный дефицит возник из-за паники. По ожиданиям, уже к концу 2022-го и началу 2023-го и в Москве, и в Петербурге произойдет снижение цен на вторичном рынке до предкризисного уровня, а новостройки будут дорожать в пределах инфляции.
По прогнозу Наталии Кузнецовой, в среднесрочной перспективе уровень цен, выйдет на более равновесный уровень прироста, не выше 0,8-1,2% в месяц. Все это, по словам эксперта, создаст более благоприятные условия для покупки жилья.
«Вероятно, что цены в ближайшей перспективе стабилизируются. И корректировка в меньшую сторону произойдет за счет акций от застройщиков, субсидий и индивидуальных условий для клиентов. Но в долгосрочной перспективе снижения стоимости на новостройки ожидать точно не стоит, так как цены зависят от поставок импорта увеличения логистических цепочек строительных материалов и оборудования. К концу года ожидается достаточно высокая инфляция. А недвижимость тот продукт, который также подвержен инфляции. Так что по итогам года прирост по стоимости на новое жилье все таки будет — как минимум на уровень инфляции. Этот фактор нельзя не учитывать, застройщики просто не дадут обесценить свои активы», — комментирует Максим Смирнов, ведущий эксперт департамента новостроек компании Gorod.Estate.
«Если ситуация внешнеполитическая не стабилизируется, то уровень официальной годовой инфляции может достигнуть 20%. Это означает рост себестоимости, а значит увеличение стоимости квартир не менее чем на тот же процент. Пока это можно назвать осторожными оптимистическими прогнозами. Рынок недвижимости не функционирует автономно, он в условиях ограничения импорта нуждается в перестройке экономики», — полагает Ольга Ульянова.
«Мы не видим предпосылок к снижению цен в текущей ситуации. Невозможно говорить о снижении цен на жилье при подорожании некоторых основных строительных материалов на 80% с начала года. И действительно не стоит забывать и про почти 20% инфляцию, о которой публично заявляют власти страны», — резюмировала Мария Черная.
Ситуация в цитатах
Максим Смирнов, ведущий эксперт департамента новостроек компании Gorod.Estate: Если исходить из существующей геополитической и экономической реальности, то оправдано ожидать сдержанный спрос на любое жилье в следующие 4-6 месяцев. Люди уже находятся в поиске устойчивых и ликвидных активов, которые могут сохранить накопления, но финальное решение принимают не сразу, многократно взвесив все за и против, цикл сделки сейчас более растянут. Недвижимость как актив всегда имеет тенденцию к росту, что уже доказано ни одним кризисом в России. Поэтому можно ожидать спрос на недвижимость, в особенности на рынке бизнес- и премиум-новостроек.
Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development: Можно выделить главный тренд — объем предложения сокращается, а в перспективе цена на старте проекта будет близка к стоимости метра готового жилья. Этому способствует переход на проектное финансирование и ситуация с льготной ипотекой. За последние два года рынок жилья существенно вырос именно благодаря субсидированным ипотечным ставкам. Некоторые застройщики за это время увеличили стоимость недвижимости в своих объектах вдвое. Эта ситуация была бы невозможна без низких процентных ставок по ипотечным кредитам – особенно в сегментах «стандарт» и «комфорт».
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: На мой взгляд, на рынке строящегося жилья можно ожидать спад и затяжной кризис. Спрос на первичном рынке из-за геополитической ситуации и падения доходов населения продолжит снижаться. При этом сохранится дефицит качественного предложения.
Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser: Ставки по ипотеке снизятся до 10-12% годовых и должны значительно оживить рынок вторичной недвижимости. В противном случае, цены на вторичном жилье будут постепенно снижаться. Немного оптимистичнее обстоит ситуация на первичном рынке недвижимости. Программа субсидирования ставок по ипотеке в новостройках позволяет кредитоваться под 9% годовых. Это означает, что новостройки в текущий реалиях больше интересны для покупателя. В связи с этим тенденции к снижению стоимости не прослеживается, более того, стоимость данной категории недвижимости будет сохранять небольшой рост.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»: Второй квартал 2022 года может стать для рынка жилой недвижимости непростым периодом адаптации в новых реалиях. В первую очередь, это касается спроса, часть которого была реализована в конце февраля и в марте, на фоне падения курса рубля, увеличения ключевой ставки и в ожидании роста ставок по ипотеке. В этот период на рынке наблюдался кратковременный рост цен, почти 87% проектов пересмотрели свои ценники «в моменте» с повышением до 5-15%. Однако к концу марта произошла коррекция и прирост по рынку составил 1,8%.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse: Если говорить о рынке недвижимости в целом, то он продолжит развиваться текущими темпами. Государство не допустит падения темпов строительства на первичном рынке, а он автоматически будет подстегивать вторичный сегмент. Плюс количество альтернативных сделок не уменьшается — люди хотят жить здесь и сейчас, улучшать условия проживания семьи.
Ольга Ульянова, директора по маркетингу ГК «Полис Групп»: Крупные города, такие как Петербург и Москва, имеют всегда бОльший запас прочности в плане спроса на жилье, поэтому здесь рынок недвижимости будет функционировать относительно стабильно.
Комментарии 4
Умеляют эксперты которые смотрят и анализирует то что уже произошло и выдают это за прогноз на будущее, именно они во время панндемиии рвали на себе волосы и грозились крахом всего и всея, а что было дальше ...
Как в сказке с золотой антилопой еще, еще, еще!
Не снижайте цены! Люди не берите ипотеки кредиты ждем их разорения и банкротств. Сейчас только сумасшедший берет кредиты
Одно плохо, наши деньги тратят на них, не спрашивая нас. Без этого ценник был бы ниже минимум втрое.