Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Москва-затоварная: наступит ли ценовой беспредел?

Что на рынке 4 801 25 апреля 2017 в 19:57 Олег Воронин
Москва-затоварная: наступит ли ценовой беспредел?

В столичном регионе резко выросло предложение в новостройках. Спрос «не догоняет» объемы выхода свеженьких квартир, что может привести к затовариванию рынка и к сокращению темпов реализации многих проектов. Будут ли в этой связи застройщики демпинговать, развязав ценовую войну на фронтах первичного рынка?

О том, что цены на жилье в столичном регионе «задраны» выше некуда, говорят уже не один год. Подсчитывать маржинальность, себестоимость и то, сколько оседает в карманах ушлых застройщиков, нет смысла. Если продажи идут, значит, есть спрос. Некоторые эксперты уже предрекают, что ценник неминуемо будет снижаться. Новые объемы буквально заваливают столичных рынок и он не успевает переваривать миллионы свежеиспеченных квадратных метров. По логике застройщики должны были бы приостановить свою активность, но стройка работает, как доменная печь, которую нельзя просто так взять и выключить.

Доступность на грани

В прошлом году в столичном регионе было введено более 9 млн кв. м жилья, годом ранее — еще больше. Дефицита никакого нет. Кто хочет, может приобрести себе квартиру если не в старых границах Москвы, так в новых, или в области. Стоимость вполне демократичная — от 1,4 млн рублей в подмосковном Видном. Более того, не только область, но и сама Москва легко переключилась на более дешевое (застройщики всегда просят, чтобы писали не дешевое, а доступное) жилье. «Если до 2014 года в пределах МКАД найти новостройку дешевле 170 тыс. руб. за метр было практически нереально, то в последние годы появляются проекты стоимостью около 100 тыс. за кв. м и даже дешевле. И когда строительство завершится, они ведь будут стоить не 170 тыс. руб. за «квадрат», а 120 тыс. – 130 тыс.», - пишет руководитель IRN.ru Олег Репченко. И действительно, теперь можно легко встретить предложения в границах Москвы до 3 млн рублей. В огромной Некрасовке квартирки идут чуть дороже - от 3,2 млн рублей. В Новой Москве, пожалуйста, жилье со столичной пропиской от 2 млн рублей. Куда ж еще меньше? Все возможно. По словам Олега Репченко, уже к 2021 году жилье может потерять в цене 20-30%.

«Сейчас мы уже наблюдаем отрицательную динамику цен в экономклассе за последний год (-5,6% по сравнению с мартом 2016 года). В комфорт-классе на протяжении года цена стагнирует (-0,1%) в связи с большой конкуренцией и постоянным выходом новых проектов и корпусов на более низком ценовом уровне», - отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Эксперты говорят, что рынок начинает жить по другим законам, не тем, что раньше. Уже все заметили, что колебания стоимости нефти не влияет напрямую на курсы иностранных валют к рублю. Теперь оказывается, что и спрос не способен заставить цены на недвижимость скакать галопом.

«Спрос на новостройки в Москве не сокращается. В 2016 году в среднем каждый месяц на столичном рынке заключалось 3 тысячи ДДУ, тогда как в 2015 году – 1 600, а в 2014 – 2 000. То есть в прошлом году спрос на первичную недвижимость в Москве восстановился, и даже превысил докризисные показатели. В марте 2017 года вовсе был побит очередной рекорд по количеству зарегистрированных ДДУ – 5 418», - рассказывает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19) Андрей Колочинский.

Упомянутые объекты
«Кварталы 21/19»
Жилой комплекс
ДСК №1
Упомянутые организации
ВекторСтройФинанс
Компания
1 объект

«Совокупный спрос 2016 года оказался выше показателя 2015 года более, чем на 80%. За январь - ноябрь 2016 года в Москве (с учетом Новой Москвы) по данным Росреестра спрос был выше на 82,8%, чем за аналогичный период 2015 года», - отмечает руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлия Сапор.

При всех рекордах застройщики не поторопились увеличить цены на жилье.

«По итогам I квартала 2017 года минимальная стоимость студии массового сегмента жилья в Москве составила 2,4 млн рублей, однокомнатной квартиры – 3,4 млн рублей, двухкомнатной – 4,2 млн рублей, трехкомнатной – 6,4 млн рублей. Кроме того, застройщики по-прежнему выводят новые проекты на рынок с дисконтом, а также не повышают цены в новых очередях. Это позволяет удерживать цены на привлекательном уровне и сохранять стабильный поток покупателей», - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

«С учетом тенденции перетекания спроса из области в Москву, говорить о дальнейшем глобальном снижении цен на первичном рынке Москвы по крайней мере преждевременно, - замечает Юлия Сапор. - Также нельзя забывать о программе переселения и сноса старых домов панельных серий. До тех пор, пока программа переселения не начнет действовать, нельзя предсказать ее эффект на ценовую политику девелоперов». В то же время в зависимости от реализации программы переселения, цены на первичном рынке в границах «старой» Москвы действительно могут снизиться, в случае появления на рынке большого объема предложения массового сегмента (а именно такой и предполагается возводить в рамках программы), однако снижение цен с высокой долей вероятности будет определяться скорее локацией, масштабом и стадией строительства, резюмирует эксперт.

Новая реальность

Застройщикам приходится жить, а иногда и выживать в новой реальности. По логике должны были бы упасть объемы нового строительства. Но этого не происходит. Конвейер стройки остановишь, вылетишь с рынка. Тем более в последние годы бизнес смог начать осваивать лакомые кусочки промышленных земель в границах столицы. Подготовительные работы завершены, и теперь время снимать сливки с проектов. А в скором времени стартует очередной этап борьбы с хрущевками, на месте которых возникнут новые панельные и монолитные высотные хоромы для москвичей и гостей столицы. Тут пахнет миллиардами, которые смогут честно заработать активные застройщики.

Некоторые эксперты поговаривают о затоваривании рынка, мол, все-таки спрос не поспевает за предложением. Но столица способна поглотить больше, чем кажется, и тут прогнозы делать, как гадать на кофейной гуще.

«В 2014 году из 3,36 млн кв. м жилья, выставленного на продажу в Москве, было реализовано 1,24 млн кв. м (37%). В 2015 году из 3,83 млн кв. м в экспонируемых новостройках 1,07 млн кв. м (1,07%) нашли своего покупателя. В 2016 году имел место взрывной рост объема предложения (до 4,92 млн кв. м), который, тем не менее, был поддержан мощным ростом спроса (2,04 млн кв. м, или 41% от общего объема предложения за год). То есть несмотря на увеличение числа представленных на рынке новостроек спрос даже в условиях нестабильной экономической ситуации «поглощает» порядка 35-40% объема предложения. Учитывая стабильное состояние цен, а также дальнейшие шаги банков и регулятора к снижению стоимости ипотечного кредита, полагаю, что спрос продолжит увеличиваться и никакой катастрофы мы не увидим», - считает Мария Литинецкая.

Сам бизнес в будущее также смотрит с оптимизмом и вполне успешно адаптируется к новой реальности.

Упомянутые организации
ПИК
Компания
Рейтинг A+/74 объекта
ФСК «Лидер»
Компания
Рейтинг A+/21 объект

«Девелоперский бизнес отвечает на кризисную турбулентность слияниями и укрупнениями. К примеру, в прошлом году ГК ПИК приобрела «Мортон», а ФСК «Лидер» закрыла сделку по покупке ДСК-1, -напоминает Андрей Колочинский. - Таким образом происходит консолидация активов на рынке, которая позволяет проводить более продуманную политику, в том числе и вывода новых проектов на рынок. То есть в долгосрочной перспективе укрупнение игроков на рынке способствует усилению контроля над динамикой объема предложения». Кроме того, отмечает эксперт, несмотря на увеличение числа новостроек в кризисных экономических условиях, в Москве за последние два года не появилось ни одного нового проблемного объекта. Это означает, что даже самые неликвидные проекты сумели сохранить устойчивость в жесткой конкурентной среде и при ограниченном покупательском спросе.

«Застройщики стимулируют спрос, прежде всего, с помощью ценовой политики. Например, застройщики выводят новые проекты и корпуса по цене ниже рыночной, чтобы иметь дополнительное конкурентное преимущество, - говорит Наталья Шаталина. - Еще один метод – повышение качества проекта. Во многих проектах сейчас качественные характеристики чуть выше, чем требуют того стандарты сегмента. Именно поэтому все более распространяются такие деления как комфорт+ или бизнес+. Также возможно различное внедрение акций и скидок. Сейчас в 90% проектов на московском рынке предлагаются скидки при 100% оплате». После отмены льготной ипотеки застройщики стали активно использовать такие продукты как беспроцентную рассрочку или совместные программы банков. В условиях, когда платежеспособность граждан по-прежнему находится на низком уровне, такие продукты помогают охватить более широкую аудиторию покупателей, добавляет она.

Упомянутые объекты
«ЗИЛАРТ»
Жилой комплекс
Строительная компания ЛСР. Недвижимость-Москва

«Пожалуй, главная стратегия сейчас – это мягкая ценовая политика, - говорит Мария Литинецкая. - Она проявляется по-разному: в частности, застройщики снижают бюджет покупки за счет сокращения площади во всех типологиях, а также выведении в продажу квартир с объединенными гостиными и кухнями». Как пример — ЖК «ЗИЛАРТ». Недавно управляющий «ЛСР. Недвижимость – Москва» Иван Романов заявил, что в рамках новых очередей строительства компания не собирается сокращать площади квартир, «что сегодня распространено на рынке, а немного увеличивает долю однокомнатных и двухкомнатных предложений, при этом минимальная площадь новых квартир будет начинаться от 40 кв. м».

Немного резюме

Столица становится вполне себе доступным городом для тех, кто хочет стать москвичом. Стоимость жилья — чуть выше, чем в Петербурге. Занятный факт: себестоимость строительства согласно Росстату в столице составляет 40,8 тысяч рублей — в полтора раза ниже, чем в Питере.

Цены скорее всего падать откровенно не будут, но проекты с очень дешевым жильем никуда не денутся. В Подмосковье ситуация не столь радужная. Конкурировать областным проектам со столичными становится все сложнее - спрос постепенно перетекает поближе к Кремлю.

Комментарии 4

Последний написан 2 месяца назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
5 мая 2017 в 09:59
Забавно, что себестоимость ниже, чем в Питере, а цены выше.
0 -1 +1
Фрэнк Галлагер
# cкрыть ответы (1)
10 мая 2017 в 14:05
Поэтому застройщики и рвутся в Москву - тут навар больше. Значительно больше.
0 -1 +1
15 мая 2017 в 15:17
Тут и конкуренция - мама не горюй.
0 -1 +1
Мирослав
#
4 мая 2017 в 12:09
Всегда можно вложиться в жилье на этапе строительства, это экономически более выгодно, чем перед сдачей
Похожие статьи по данной теме