В рамках крупных девелоперских проектов так называемой «комплексной застройки», как правило, возводится и социальная инфраструктура. В частности, школы и детские сады. Как показали подсчёты novostroy.su, практический любой из таких проектов «в чистом поле» удовлетворяет современным градостроительным нормативам по числу школ и детсадов, в лучшем случае, наполовину. В нашем обзоре – ЖК Одинцовского района Подмосковья до 15 км от МКАД (от 10 и более жилых корпусов).
4 к 1: о методике подсчёта
Дефицит школ и особенно детских садов в Московской области стал притчей во языцех. Об этом рассуждают уже не только эксперты-урбанисты, но и руководители реализующих новостройки риелторских компаний. Например, по данным исследования «Метриум групп», детских садов не хватает в 85% областных городов.
Оценить масштаб проблемы в отдельно взятых жилых комплексах (что прежде всего интересует покупателей новостроек) можно с помощью конкретных цифр. По действующим нормативам градостроительного проектирования региона, необходимое число мест в детских садах – 65 на 1000 жителей, в школах – 135 на 1000 жителей. В свою очередь, по оценкам заведующего кафедрой экономики города Высшей школы урбанистики профессора Александра Пузанова, в новостройках эконом- и комфорт-класса ближнего Подмосковья на одного жителя приходится от 20 до 25 квадратных метров общей площади жилых помещений. В новостройках бизнес-класса чуть больше.
Опираясь на эти данные, мы проанализировали 9 ЖК комплексной застройки Одинцово и Одинцовского района Московской области на расстоянии до 15 км от МКАД c числом жилых корпусов от 10 и более. В качестве расчётного показателя числа жителей мы приняли 24 «квадрата» на человека для эконом- и комфорт-класса и 28 «квадратов» для бизнес-класса.
ЖK «Одинцовский парк»
Застройщик – ОАО «Гратис». Класс – эконом/комфорт. Жилых корпусов – 10. Общая площадь квартир в возведённых и строящихся домах – 224793,26 м2 (по данным проектных деклараций и разрешений на ввод в эксплуатацию). Рассчитанное по нашей методике число жителей комплекса– 9366 чел.
Девелопер построил и ввёл в эксплуатацию детский сад на 200 мест и начальную школу на 380 мест. Это всё, что предусмотрено проектом ЖК. Таким образом, потребность жителей в детских садах удовлетворена на 33%, в школах – на 30%.
ЖK «Гусaрская баллaда»
Застройщик – ГК «Жилищный капитал». Класс – комфорт. Жилых корпусов – 29 (в перспективе ещё 1). Общая площадь квартир в возведённых и строящихся домах – 568338,94 м2 (по данным проектных деклараций, разрешений на ввод в эксплуатацию и официального сайта комплекса). Рассчитанное число жителей – 23681 чел.
В настоящее время, как сказано на официальном сайте ЖК, в «Гусарской балладе» функционирует 1 детский сад на 110 мест, и строятся ещё 4 на 110 мест каждый. Всего в планах – строительство 6 детских садов в сумме на 760 мест. Ведётся подготовка к строительству школы на 1000 мест, в планах – строительство ещё одной школы на 1750 мест.
Если учитывать только ту инфраструктуру, которая уже есть, строится или готовится к строительству, то показатель обеспеченности детскими садами ЖК «Гусарская баллада» – 36%, школами – 32%. Если же приплюсовать данные о планируемых объектах, то эти показатели вырастут до 49% и 86% соответственно.
ЖK «Новaя Трёхгоркa»
Застройщик – ГК «СУ-155». Класс – эконом. Жилых корпусов – 38. Общая площадь квартир – 629733,49 м2 (согласно генеральному плану ЖК на официальном сайте комплекса). Рассчитанное число жителей – 26239 чел.
Согласно генплану ЖК «Новая Трёхгорка», в пределах комплекса предусмотрено 5 детских садов в сумме на 610 мест и 2 школы в сумме на 1450 мест. Тем самым, потребность жителей в детсадах удовлетворена на 36%, в школах – на 48%.
ЖK «Лeсной горoдок»
Застройщик – ОАО «Трест Мособлстрой №6». Класс – комфорт. Число корпусов – 20. Общая площадь квартир – 182336,83 м2 (по данным проектных деклараций, разрешений на ввод в эксплуатацию и генерального плана комплекса). Рассчитанное число жителей – 7597.
Как пояснил директор по маркетингу компании-застройщика Дмитрий Иванов, вместе со строительством жилых домов также планируется возвести школу на 1100 мест (срок сдачи в конце этого года) и открыть детский сад общей площадью 1260 м2. Число мест в дошкольном учреждении г-н Иванов не назвал.
Одна из важных особенностей ЖK «Лeсной горoдок» в том, что комплекс интегрирован в уже существующую многоэтажную жилую застройку одноимённого посёлка вместе с работающей школой и детским садом. Если условно допустить, что комплекс строится «в чистом поле», то его показатель обеспеченности местами в школе – 107%.
Что касается необходимых мест в детском саду (при том же допущении и подсчёте числа жителей по нашей методике), то комплексу нужно было бы дошкольное учреждение на 500 мест. Может ли оно разместиться менее чем на 1300 м2 – большой вопрос. Отметим, в частности, что общая площадь каждого из трёх строящихся детских садов на 110 мест в ЖК «Гусарская баллада» превышает 3200 м2, а ещё одного на те же 110 мест – чуть больше 2800 м2.
ЖK «Скoлковский»
Застройщик – ФCK «Лидep». Класс – комфорт. Жилых корпусов – 13. Общая площадь квартир – ок. 400 000 м2 (данные предоставлены коммерческим директором ФCK «Лидep» Григорием Алтуховым). Рассчитанное число жителей – примерно 16700 чел.
По словам г-на Алтухова, на территории квартала «Сколковский» будет построено 2 детских сада на 200 мест каждый и общеобразовательная школа на 1350 мест. Строительство планируется закончить до 2019 г. Следовательно, потребность жителей в детских садах будет удовлетворена на 37%, в школах – на 60%.
ЖK «Запaдное Кунцевo»
Застройщик – ФCK «Лидep». Класс – комфорт. Жилых корпусов – 23 (в т. ч. 4 малоэтажных). Общая площадь квартир – 121511 м2 (данные предоставлены коммерческим директором ФСК «Лидep»). Рассчитанное число жителей – 5063.
По словам Григория Алтухова, в сентябре этого года на территории ЖК будет открыт детский сад на 140 мест. Также в «Западном Кунцево» уже работает школа на 450 мест. Тем самым, показатель обеспеченности ЖК местами в детсадах – 43%, в школах – 66%.
Однако стоит учесть, что оба объекта – негосударственные. Стоимость посещения детского сада – 25 000 руб. в месяц, стоимость обучения в школе – 30 000 руб. в месяц (для покупателей квартир в ЖК «Западное Кунцево»).
МЖK «Вaль д’Эмерoль»
Застройщик – ЗАО «Ипотечная компания М-6». Класс – комфорт. Жилых корпусов – 95 (в три и четыре жилых этажа). Общая площадь квартир – 129755,9 м2 (по данным проектных деклараций в актуальной редакции). Рассчитанное число жителей – 5406.
По данным официального сайта МЖК «Валь д’Эмероль», на территории жилого комплекса будет построен детский сад на 250 мест, рядом – школа на 825 мест. С такими показателями детсад и школа удовлетворяют потребностям жителей в данной инфраструктуре на 71% и 113% соответственно.
Но нельзя не учесть, что сроки строительства домов уже переносились неоднократно, что, в свою очередь, делает перспективы возведения социальной инфраструктуры не столь радужными.
К тому же, в процессе строительства застройщик увеличил число и общую площадь квартир в 30-ти домах первой очереди, изменив проект и превратив технические этажи в жилые мансарды. Если подобную операцию проделают с оставшимися жилыми корпусами, столь высокие показатели обеспеченности школами и детсадами могут ощутимо снизиться.
ЖK «Ромaшкoво»
Застройщик – ООО «Ронд». Класс – бизнес. Жилых корпусов – 11. Общая площадь квартир – 83621,7 м2 (по данным проектной декларации на официальном сайте комплекса). Рассчитанное число жителей – 2986 чел.
Как сказано на официальном сайте комплекса и в проектной декларации, в МЖК «Ромашково» работает один детский сад на 60 мест, ещё один на 60 мест будет построен в IV квартале этого года. Школу на 550 мест возведут в IV квартале 2017 года.
Тем самым, показатель обеспеченности местами в детских садах – 62%, местами в школе – 136%.
Резюме
Покупатели квартир практически во всех из вышеназванных ЖК «комплексной застройки» рискуют столкнуться и с очередями в детский сад, и с переполненными классами в школах (включая пресловутую «вторую смену»). Возможная альтернатива – негосударственные учреждения с высокой стоимостью посещения или обучения.
На этом фоне выделяются в лучшую сторону разве что два девелоперских проекта малоэтажной комплексной застройки «Ромашково» и «Валь д’Эмероль» (если обязательства по социальной инфраструктуре девелопером будут выполнены ).
В остальных случаях приведённые нами цифры – скорее дополнительный критерий для сравнения вышеназванных ЖК между собой. «Инфраструктурного рая» в виде муниципальных детских садов, всегда готовых принять детей с трёх лет, и современных удобных государственных школ с классами по 20 человек в одну смену не стоит ожидать нигде.
Хотите привлечь новую аудиторию? Размещайте статьи в самых просматриваемых блоках сервиса!
Комментарии