СМИ сообщили о растущих в РФ объемах взысканий с застройщиков за срывы сроков сдачи жилья. Неужели от роста финансовых санкций девелоперов не спасают даже правительственные моратории и не ухудшится ли качество построенных объектов в контексте возросших неустоек? С такими вопросами Novostroy обратился к экспертам.
Чистая математика
На запрос редакции откликнулся Константин Ткаченко, руководитель практики сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре». Константин согласен, что процент удовлетворения заявленных дольщиками требований в целом повысился.
«Из анализа актуальной судебной практики следует, что суды в среднем удовлетворяют 50-60% заявленных требований о взыскании неустойки, – комментирует юрист, подчеркивая, – важно то, на какую сумму заявляются эти требования, и здесь нельзя согласиться, что принятые правительством меры по поддержке застройщиков не работают».
В подтверждение своих слов Константин Ткаченко напоминает про введенный 22 марта этого года мораторий на взыскание неустойки и штрафа за нарушение застройщиками сроков передачи объектов долевого строительства. «Этим же постановлением искусственно с 1 июля 2023-го установлен фиксированный верхний предел ставки рефинансирования на уровне 7,5% годовых. Кроме того, если последний день удовлетворения претензии дольщика о выплате неустойки приходится на период действия моратория, не подлежит взысканию и 50% штраф».
Для понимания, эксперт приводит пример: допустим, квартира стоила 10 млн рублей, застройщик должен был ее передать до 30 ноября 2023-го, но просрочил на три месяца, отдав ключи лишь 1 марта 2024-го. Без учета моратория неустойка составила бы 922 тысячи рублей. Мораторий же снизил эту сумму до 465 тысяч.
«Кроме того, ранее на отношения дольщиков и застройщиков распространял свое действие закон о защите прав потребителей, который предусматривал штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требования дольщика о выплате неустойки в размере 50% от присужденной судом суммы. При этом в целях взыскания штрафа учитывался еще моральный вред, взыскиваемый в пользу потребителя, обычно удовлетворяемый в размере около 10 тысяч рублей», – обращает внимание юрист.
На основании всего сказанного Константин отмечает, что без учета моратория дольщик в среднем заявлял бы исковые требования в размере 1 398 000 (922 000 + 10 000 * 1,5). Мораторий же снизил максимальную ответственность застройщика до 712 500 (465 000 +10 000 *1,5), а если претензия поступила застройщику после 12 марта 2024-го, то не подлежит взысканию 50%-ный штраф, что дополнительно снижает сумму исковых требований до 475 тысяч рублей.
«Поэтому даже с учетом того, что процент удовлетворяемых исковых требований дольщиков в целом поднялся до 50-60%, это все равно не приводит к увеличению издержек застройщиков. Так, 35% от 1 398 000 руб. составляет 489 300 рублей, 55% от 712 500 руб. – 356 250 рублей, 55% от 475 000 руб. – 261 250 рублей, – приводит расчеты эксперт, заключая, – таким образом, не подтверждается тезис о том, что принимаемые меры правительством не работают».
Стоит, по мнению эксперта, отметить и усилия законодателя по поддержке застройщиков: «Вступившие с 1 сентября изменения в 214-ФЗ существенным образом снижают издержки застройщиков от просрочки сдачи объектов, так как теперь штраф подлежит взысканию в размере 5%, а не 50%, как было ранее. Также снижена ответственность за нарушение сроков устранения недостатков передаваемых объектов: с 1% в день до 1/150 от ставки рефинансирования для граждан и 1/300 для иных субъектов. Важно, что новые правила расчета штрафных санкций применяются к договорам, заключенным до 1 сентября 2024-го».
Перспективы для рынка
Причины просрочек сдачи объектов могут быть самыми разными. В представлении Константина Ткаченко, существенное влияние на своевременную сдачу объектов оказали санкции и последовавший за ними уход производителей и поставщиков строительных материалов и оборудования с российского рынка. Эксперт убежден, что это обстоятельство должно учитываться судом в качестве основания для снижения ответственности застройщиков.
Переходя к перспективам рынка, собеседник Novostroy считает, что существующая политика защиты девелоперов не приведет ни к ухудшению качества строительства, ни к повальному срыву сроков.
«Ответственность застройщиков за срыв сроков все равно сохраняется на достаточном для их мотивации уровне, – говорит эксперт. – Поэтому принимаемые правительством и Государственной думой меры направлены не столько на однобокую защиту застройщиков, сколько на обеспечение справедливого баланса интересов в отношениях между дольщиками и застройщиками. Ведь не надо забывать, что высокие штрафные санкции в итоге ведут к увеличению стоимости квадратного метра жилья, так как экономисты девелоперов изначально закладывают возможные убытки в стоимость квадратного метра, и чем более они прогнозируемые, тем меньше покупатели будут переплачивать за возможные убытки застройщика. Поэтому происходящие сейчас процессы и изменения направлены, в конечном итоге, на защиту интересов всех сторон рынка жилья».
В заключение Константин Ткаченко рассуждает над причинами, которые привели к двукратному увеличению суммы неустоек и штрафов за срыв сроков сдачи объектов, взыскиваемых с ГК «Сaмолет» в пользу дольщиков. По мнению эксперта, увеличению этой суммы до почти 8 млрд рублей могла привести покупка «Самолетом» в прошлом году «проблемного застройщика ГК МИЦ».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии