Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Как сдать квартиру и не разориться

Интервью 6698 31 октября 2019 Ирина Елисеева
Как сдать квартиру и не разориться
https://www.novostroy.ru/articles/interview/kak-sdat-kvartiru-i-ne-razoritsya/
Как сдать квартиру и не разориться
Как сдать квартиру и не разориться
Интервью
2019-10-31 18:17:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/5dbb079075fb6.jpg
Novostroy.ru
211
21
Нанимателями жилья сегодня, по статистике Аналитического центра НАФИ, являются порядка 10 миллионов россиян. Как утверждает Росстат, почти половина всех сделок по аренде недвижимости проводится нелегально. Если вина нарушителя будет доказана, то он может понести не только административную, но и уголовную ответственность. Несмотря на бдительность налоговых органов и соседей арендодателям все равно удается заключать незаконные сделки и «наживаться» на своем имуществе. Novostroy.ru решил разобраться, в чем причина нарушений в этой сфере, и как можно сократить их количество.

Нанимателями жилья сегодня, по статистике Аналитического центра НАФИ, являются порядка 10 миллионов россиян. Как утверждает Росстат, почти половина всех сделок по аренде недвижимости проводится нелегально. Если вина нарушителя будет доказана, то он может понести не только административную, но и уголовную ответственность. Несмотря на бдительность налоговых органов и соседей арендодателям все равно удается заключать незаконные сделки и «наживаться» на своем имуществе. Novostroy.ru решил разобраться, в чем причина нарушений в этой сфере, и как можно сократить их количество.

Novostroy.ru: Среди собственников очень распространена практика заключения договоров на 11 месяцев. Освобождает ли это их от уплаты налогов и регистрации сделки? Насколько оправдано заключение долгосрочного соглашения?

Лада Дмитриева, генеральный директор агентства недвижимости «ГорЖилФонд» в Москве: Практика заключения договоров на 11 месяцев распространена, потому что, во-первых, такой договор не нужно регистрировать, а во-вторых, если его составит грамотный юрист, то отпадет и необходимость платить налоги. В законодательстве есть определенные "лазейки" — заметьте, что в ГК РФ ничего не сказано про налоги, а говорится об обязательной регистрации договора сроком на год.

Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Срок договора никак не влияет на обязанность оплатить налог (налог на доходы физических лиц, НДФЛ - в размере 13%). Есть несколько вариантов, как можно оптимизировать налогообложение.

Первый способ — регистрация в качестве ИП и приобретение патента, такой метод выгоднее примерно в 2 раза, чем уплата НДФЛ, и выгоднее уплаты УСН (при упрощенной системе налогообложения 6% от выручки). Однако в случае с ИП также следует учитывать необходимость уплаты взносов в Пенсионный фонд РФ.

Второй способ – регистрация в качестве самозанятого. В случае сдачи квартиры налог для физического лица составит 4% от дохода. При этом не нужно платить взносы в ПФР, сдавать отчетность и налоговую декларацию – все оформляется через мобильное приложение.

Квартиры от застройщиков с акциями

Упомянутые организации
Азбука Жилья
Агентство

Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья»: При оформлении краткосрочного договора наймодатель все равно должен перечислять процент налоговикам. Даже если он сдал свою квартиру на 3 дня. Однако такой договор не регистрируется.

Долгосрочное соглашение, которое действует больше 1 года, не выгодно для собственника. К примеру, наниматель имеет приоритетное право съема жилья после окончания такого договора, может подселять к себе людей, просто уведомив об этом собственника, и т.д.

Novostroy.ru: Халатность собственников жилья часто приводит к появлению проблем у арендаторов. Причиной является юридическая неграмотность последних. Они не знают, как составлять соглашение между сторонами, что в нем прописывать. Какие обязательные пункты, по вашему мнению, должны быть в договоре найма?

Л.Д.: Хорошо, когда договор найма составлен юристами, специалистами именно в сфере недвижимости. Они обязательно учтут точный адрес, площадь квартиры, этаж/этажность, тип здания. Именно эти пункты и указание предмета сделки в соответствии с положениями ГК РФ являются единственным существенным условием при составлении договора найма. Все остальные пункты могут варьироваться, но при условии, что они будут прописаны согласно действующему законодательству РФ. Однако я бы посоветовала обязательно включить в договор найма дополнительные условия:

  1. Цена договора или арендная плата. Этот пункт включает в себя: величину арендной платы, периодичность ее внесения и способы оплаты. Должна быть указана сумма залога (она еще именуется страховым депозитом). Также необходимо прописать пункт о возможном повышении платы за наем, и как часто это повышение может происходить. Например, «не чаще 1 раза в год и не раньше, чем через три первых месяца проживания».
  2. Срок действия договора. Самый большой период — на 5 лет. Такой договор должен регистрироваться.
  3. Условия расторжения договора.
  4. Обязанность по оплате коммунальных платежей.
  5. Описание помещения и предметов, которые передаются вместе с помещением. Таковыми может быть мебель, бытовая техника и прочее. Можно также перечислить права и обязанности сторон. Например, проживание с животными или возможность субаренды.
Новость по данной теме15 августа 2019
Ну или почти бесплатно: за косметический или капитальный ремонт квартиры. По подсчетам аналитиков, число предложений «аренды за отделку» за последние четыре года увеличилось на 18%: каждая третья квартира из этого пула предложений сдается или бесплатно на период проведения работ, или со скидкой до 20%.

Янина Жевненко, юрист BN.ru: Договор найма жилого помещения не страхует съемщика от подъема ставок и выселения, а собственника – от задержек платежей и порчи имущества. По сути, это зафиксированная на бумаге договоренность между двумя физическими лицами, у каждого из которых могут измениться жизненные обстоятельства. Какие бы штрафные санкции и условия вы ни прописывали (не повышать ставку, не приходить чаще раза в месяц и т.п.) – нет таких пунктов, которые нельзя оспорить или нарушить.

Договор найма страхует только от «забывчивости» и конфликтов при расставании. Например, при отсутствии соответствующих пунктов в договоре владелец квартиры может «забыть», что при вселении ему был заплачен залог, а наниматель — прихватить хозяйские вещи.

Часто разногласия возникают, когда хозяин квартиры покупает имущество (мебель, бытовую технику) или делает ремонт в счет арендной платы. Все эти действия желательно также зафиксировать в виде расписок и приложений к договору.

И еще один момент. Ситуация, когда у квартиры один собственник (он же наймодатель) и в ней никто не прописан, — почти идеальная. Ведь чтобы сдать жилье, нужно письменное согласие всех собственников и проживающих. Если в квартире кто-то еще (кроме наймодателя) прописан или имеются другие собственники (даже миноритарные и такие, о которых все давно забыли), то договор просто не зарегистрируют. Поэтому родственники наймодателя, не поставленные им в известность, – мина замедленного действия для того, кто арендует жилье. Они в любой момент могут вспомнить о своих правах и потребовать расторжения договора.

Novostroy.ru: Некоторые наймодатели отказываются регистрировать проживающих в своей квартире. Обязательна ли процедура? Может ли наниматель обратиться в компетентные органы и отсудить свое право на временную регистрацию?

Л.Д.: Конечно, закон обязывает наймодателя регистрировать жильцов, если срок аренды превышает 90 дней. Почему собственники неохотно идут навстречу своим квартирантам? Если, к примеру, квартирант имеет долги, то судебные приставы придут и опишут имущество, включая вещи, принадлежащие хозяину квартиры. Бывают случаи, когда квартиросъемщики нарушают закон. При розыске первым делом проверяют место регистрации — а это лишние хлопоты и для хозяев, и для соседей.

Р.Б.: Если собственник не регистрирует жильцов по месту временного проживания, то на него накладывается штраф. Как правило, наймодатели стараются избегать данной процедуры – они попросту боятся вмешательства налоговой.

Отсудить право регистрации можно в том случае, если договор долгосрочный. Его нельзя расторгнуть без причины, собственник должен предупредить квартирантов заблаговременно. При заключении соглашения на непродолжительный срок хозяин жилья просто может сказать, что у него изменились планы, что он не будет сдавать квартиру и именно поэтому выселяет арендаторов.

Новость по данной теме20 августа 2019
Начиная с августа минувшего года стоимость месячной аренды столичного жилья выросла на 6,8% и составила в среднем 50 тысяч рублей. Эти цифры приводят аналитики портала о недвижимости «Мир квартир».

Я.Ж.: В регистрации по месту жительства заинтересован наниматель, он обязан встать на регистрационный учет по месту пребывания в 90-дневный срок. Это особенно актуально для иногородних.

Получить регистрацию он может и самостоятельно, в том числе в онлайн-режиме. Для этого достаточно заверенного письменного согласия собственника. То есть, если оба готовы и согласны, а наймодатель – единственный собственник, то никаких проблем.

Но здесь мы упираемся в проблему согласий сособственников и других прописанных. Если кто-либо из таковых пошел на принцип, то ни суд, ни компетентные органы не смогут его к этому принудить. Квартиросъемщику легче найти другую квартиру.

Novostroy.ru: На какие еще ухищрения могут пойти арендодатели, чтобы обойти закон? Каким будет являться максимальное наказание за подобные преступления?

Р.Б.: Арендодатели обходят закон тогда, когда не платят налоги. Наказание за это не очень строгое, поэтому никто не боится. При доказанном случае неуплаты собственнику придется выплатить данный налог, а также штраф (20% от суммы неуплаченных налогов). Во второй раз размер штрафа увеличится до 50% от суммы.

Другие способы обмана могут квалифицироваться как мошенничество, что повлечет за собой уголовное наказание.

Novostroy.ru: Чем, по вашему мнению, можно объяснить высокий процент нелегальных арендных отношений? Есть ли прямая взаимосвязь с величиной налоговой ставки?

Л.Д.: Не думаю, что высокий процент нелегальных сделок напрямую связан с величиной налога. К 13% мы привыкли с 80-х годов прошлого века. Ими уже никого не удивишь. Думаю, это связано с тем, что наймодатели не хотят регистрировать в своих квартирах временных жильцов и обращаться в соответствующие органы для узаконивания договоров найма. Ведь безответственность нанимателей встречается очень часто. То имеет место субаренда, то вместо одного нанимателя живут три, то квартира используется не по назначению. Таких арендаторов будет сложно выселить из собственного жилья, даже если они причинили ущерб имуществу или ввели в заблуждение.

Д.Б.: Доходность от сдачи в аренду в России составляет примерно 6-10% (зависит от региона), т.е. приобретенная для сдачи квартира окупается от 10 до 17 лет (причем без учета амортизации жилья, затрат на косметический ремонт, мебель и налога на доход). Такую доходность, конечно, нельзя назвать высокой.

С другой стороны, если использовать право налогового вычета НДФЛ от стоимости приобретения квартиры (максимальная сумма, с которой возможен возврат НДФЛ – 2 млн рублей, т.е. можно вернуть до 260 тысяч рублей), а также зарегистрироваться в качестве «самозанятого», то конечные показатели значительно улучшатся. В любом случае, какая бы ни была доходность, это не должно быть поводом для уклонения от уплаты налогов.

Р.Б.: Ставка налога велика. Больше 50% людей, которые сдают жилье, делают это из-за нужды. Правительству необходимо понять и разграничить по категориям данных собственников. Например, пенсионеров можно вообще освободить от налога. Для тех, у кого сдача квартиры в аренду, – это дополнительный источник дохода, сделать один размер ставки, для кого это бизнес – другой.

Novostroy.ru: Способны ли поправки в законодательство снизить количество подобных преступлений? Сможет ли помочь увеличение штрафов?

Д.Б.: Одним из способов улучшения ситуации (выхода из тени) является эксперимент, проводимый по налогообложению самозанятых в Москве и МО, Калужской области и Татарстане. При хороших результатах подобную систему введут на территории всей страны. В случае со сдачей квартиры в аренду физическому лицу это означает существенное сокращение налогового бремени – без необходимости регистрации ИП и сдачи соответствующей отчетности абсолютно легально можно заплатить 4% от дохода (вместо 13%), причем достаточно просто и удобно, даже без визита в налоговую.

По нашим оценкам, эта мера подтолкнет часть арендодателей к легализации доходов.

Само по себе ужесточение штрафных санкций, скорее всего, мало повлияет на соблюдение закона, однако в сочетании со снижением налогов оно способно серьезно изменить ситуацию к лучшему.

Еще одно условие – это неотвратимость наказания. Можно привести пример с камерами на дорогах – любой водитель знает, что систематическое превышение скорости приведет к получению штрафа. Так и здесь: при неизбежности наказания арендодатели скорее предпочтут оплатить налог, чем рисковать куда большей суммой.

Р.Б.: Законодательная база в этой нише не проработана. Необходимо вносить новые законы, которые будут регулировать данный бизнес. К примеру, привлекать правоохранительные органы для улаживания конфликтных ситуаций. Много случаев, когда проблемные жильцы не хотят выселяться из квартиры. Обращение к участковому ничего не дает — сотрудник полиции рекомендует разбираться самостоятельно. То есть человек, который платит налоги, не получает необходимую помощь. Если государство будет принимать участие в судьбе тех, с кого хочет получать налоги, то необходимо ужесточать наказание для тех, кто их не платит.

Новость по данной теме8 октября 2019
По данным аналитиков в столице подорожала аренда жилья: еще в начале года можно было снять однокомнатную квартиру за 20 тысяч рублей. Сейчас — ее арендодатель оценивает в 24 тысячи. Более того, собственник теперь предъявляет к нанимателям более строгие требования к возрасту и числу проживающих.
Похожие статьи по данной теме
  • В каких районах Москвы выгодно снимать квартиру «на перспективу»?
    26 ноября 2019 3630

    С вводом МЦД и новых станций традиционного метро московские окраины притянули к себе внимание немалого количества арендаторов. Кроме очевидного улучшения транспортной доступности, можно ожидать, что станции станут местом притяжения коммерсантов, а значит и до появления сетевых заведений недалеко. Цене аренды жилья при этом совсем не обязательно расти, тем более, если арендатор с арендодателем живут душа в душу. Кроме крупных транспортных проектов есть и другие, способные сделать район «перспективным» для найма жилья. Novostroy.ru узнал у экспертов, как определить «перспективность» района, и на что сегодняшние квартиросъемщики обращают внимание в первую очередь.

  • Эксперты: закон о компенсационном фонде дольщиков нуждается в доработке
    6 сентября 2017 1755

    В июле этого года был принят закон о компенсационном фонде. Novostroy.ru вместе с экспертами рынка разбирается в тонкостях нового закона, в том, какие объемы денежных средств фонд аккумулирует, и стоит ли ждать повышения цен на жилье.

  • Азбука жилья: «В сегодняшней ситуации за потребителя придется бороться»
    12 ноября 2014 1933

    Директор департамента маркетинга и рекламы агентства «Азбукa Жилья» Русанович Оксана ответила на вопросы портала Novostroy.ru

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • В каких районах Москвы выгодно снимать квартиру «на перспективу»?
    26 ноября 2019 3630

    С вводом МЦД и новых станций традиционного метро московские окраины притянули к себе внимание немалого количества арендаторов. Кроме очевидного улучшения транспортной доступности, можно ожидать, что станции станут местом притяжения коммерсантов, а значит и до появления сетевых заведений недалеко. Цене аренды жилья при этом совсем не обязательно расти, тем более, если арендатор с арендодателем живут душа в душу. Кроме крупных транспортных проектов есть и другие, способные сделать район «перспективным» для найма жилья. Novostroy.ru узнал у экспертов, как определить «перспективность» района, и на что сегодняшние квартиросъемщики обращают внимание в первую очередь.