Самоизоляция отразилась и на рынке аренды жилья. Наймодатели теперь готовы на все, чтобы привлечь и удержать клиента - даже на скидки. Наниматели смотрят в сторону более престижных вариантов в рамках прежнего бюджета. Главная преграда для тех и других сегодня - невозможность встречи и показа квартиры из-за наложенных ограничений. Готов ли рынок к онлайн-сделкам найма? Чем рискуют арендатор и арендодатель при дистанционном съеме жилья? Каков он, нынешний наниматель? Эти и другие вопросы Novostroy.ru задал экспертам.
Novostroy.ru: Уже два месяца страна находится на самоизоляции. Как введенные ограничения повлияли на рынок найма жилья?
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды Авито Недвижимость: Режим самоизоляции положительно повлиял на рынок аренды загородной недвижимости. Спрос начал расти еще 2 месяца назад. В итоге, например, за март 2020 года в Московской и Ленинградской областях спрос на краткосрочную и среднесрочную аренду вырос на 96,4% и 67% соответственно.
Что касается краткосрочной аренды жилья за пределами своего региона, то здесь столичные жители чаще всего рассматривают области, прилегающие к Московской, в частности, Ярославскую, Владимирскую и Калужскую. Петербуржцы же отдают предпочтение Новгородской области (где москвичи, кстати, тоже активно арендуют загородную недвижимость).
Помимо этого, за последние два месяца 20% наймодателей, сдававших жилье посуточно, стали предлагать долгосрочную аренду. Эта тенденция привела к резкому увеличению предложения на рынке долгосрочного найма. В начале апреля 2020 года в Москве объем предложения увеличился на 34%, в Санкт-Петербурге - на 21%. Что касается цен на аренду недвижимости в России, то в апреле 2020 года они снизились в среднем на 0,4%.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость: В первые 2 недели самоизоляции, до середины апреля, число заявок на подбор арендных квартир в Москве снизилось на 20% относительно аналогичного периода прошлого года. Первая половина мая показала падение потенциального спроса на 72% за год (по состоянию на май).
Усредненная стоимость найма жилья в Москве изменилась не слишком значительно – на 5–7%. Однако собственники готовы предоставлять скидки. Правда, сегодня речь идет преимущественно о временном дисконте, на несколько месяцев. В дальнейшем арендодатели намерены вернуться к докризисным ставкам. По действующим договорам найма и для будущих квартирантов арендная плата сегодня может быть снижена на 15–20% (как правило, на 2 месяца).
Больше всего в кризис страдает сегмент «эконом» – потеря дохода у арендаторов низкобюджетного жилья зачастую означает невозможность заплатить за найм. При этом объекты эконом- и комфорт-классов занимают до 80% рынка аренды в столице.
Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости агентства Point Estate: Если говорить про премиальный сегмент, то в первые месяцы режима самоизоляции наблюдались проблемы с организацией просмотров - это отразилось на сделках. В том числе и из-за этого спрос сейчас меньше, чем обычно.
Novostroy.ru: Какова динамика спроса и предложения в последние четыре недели? Как изменились цены, и насколько эти изменения долгосрочны?
А.Б.: В последние четыре недели ситуация начала стабилизироваться, арендные ставки в бюджете 100 тыс. рублей в месяц снизились очень незначительно, в пределах 5−10%. Наиболее заметное снижение экспонируемых цен произошло в бюджете от 100 тыс. до 300 тыс. рублей в месяц — до 25%. Однако собственники вряд ли готовы сдавать жилье с такими скидками на долгий срок. Обычно в договоре прописывается, что дисконт будет действовать шесть месяцев, а затем ставка повысится.
Novostroy.ru: У кого сейчас возникает необходимость в съеме жилья? Опишите основные типы нынешних нанимателей.
О.П.: Портрет арендатора не слишком изменился, поскольку на рынке в период самоизоляции движение практически прекратилось.
Многим нанимателям выгодно оставаться на местах при условии снижения арендной платы. Кто-то предпочел бы уже сейчас переселиться в более бюджетное жилье. Но траты на поиски варианта, переезд и съем другой квартиры могут быть чересчур обременительными. Исключение составляют случаи, когда наниматель объединяется с другими арендаторами, и они снимают более крупное по размеру жилье совместно. К примеру, 3-комнатные квартиры сегодня сдаются в среднем на 7% дешевле, чем в марте.
Те, у кого сохраняется стабильный доход, напротив, имеют возможность поменять квартиру на более дорогую или в более престижном районе – она может обойтись до 20% дешевле, но только на время.
А.Б.: Сегодня до 80% клиентов в премиальном сегменте, обращающихся к нам, хотят изменить условия аренды.
Можно выделить две категории людей нынешних нанимателей:
– те, кто попросил дисконт из-за пандемии, но не получил его и стал искать более бюджетные варианты;
– те, кто хочет улучшить уровень жизни в пределах той суммы, которую они платили ранее.
Novostroy.ru: Какие объекты больше всего интересуют нанимателей в данный момент? Существует ли потребность в определенном типе жилья, есть ли привязка к локации?
А.К.: В последнее время наметилась тенденция, при которой люди стали уезжать из центра города - в период самоизоляции стало не так принципиально снимать квартиру рядом с местом работы или учебы.
Кроме того, на фоне пандемии и с учетом сокращения доходов населения на рынке недвижимости появляется больше предложений с качественным ремонтом по хорошей цене. Также по причине снижения цен у арендаторов появилась возможность снять объекты большего метража, где все члены семьи могут проживать, работать и учиться в комфортных условиях.
Помимо этого наблюдается рост спроса на все типы загородных объектов (дачи, дома, коттеджи, таунхаусы), при этом дачи и дома все же занимают лидирующие позиции.
Novostroy.ru: Все ключевые девелоперы запустили сервисы онлайн-сделки, благодаря которым можно удаленно купить квартиру. Как вы оцениваете возможность появления подобных ресурсов для аренды жилья? Будут ли они пользоваться популярностью?
А.К.: Цифровые сервисы - это удобно, практично и безопасно. Они набирают все большую популярность и становятся незаменимыми помощниками, в том числе в сфере покупки и аренды недвижимости. Интересной инициативой является возможность заказать отчет о проверке юридических рисков жилья не выходя из дома. По адресу или кадастровому номеру клиент может получить отчет на основе данных Росреестра о приглянувшемся ему объекте.
О.П.: Дистанционная аренда жилья не имеет таких перспектив, как онлайн-продажи квартир. В сегменте аренды очень важную роль играет человеческий фактор – арендодатель передает в пользование чужому человеку свою собственность, сторонам сделки придется контактировать в течение долгого времени и т. д. Без личного знакомства многим не обойтись.
А.Б.: Механика заключения сделок по аренде и покупке отличается. Если говорить о продаже, то девелоперы в основном продают «бетон» или фундамент, не требующие личного присутствия на объекте.
Не думаю, что описываемый инструмент будет широко востребован на рынке аренды. В 90% случаев арендаторы снимают полностью укомплектованную квартиру, поэтому важно лично осмотреть объект. Сделки, заключаемые вообще без выезда на просмотр, в нашем сегменте крайне редки и являются скорее исключением из правил. А вот дистанционное подписание документов, например, через курьера, после просмотра вполне возможно и уже применяется на рынке. Полагаю, после пандемии доля таких сделок может вырасти.
Novostroy.ru: Каковы риски при дистанционном найме квартиры у арендатора и арендодателя?
О.П.: При дистанционном заключении сделок аренды увеличивается риск мошенничества – к примеру, встречаются случаи, когда квартиру по поддельным документам сдает не собственник или когда при сдаче по доверенности у доверенного лица нет полномочий принимать арендную плату. В таком случае нужно учесть множество нюансов при проверке документов.
А.Б.: Основная проблема в том, что наниматель снимает жилье с чужим имуществом внутри и несет за него ответственность. Поэтому при заключении договора важно составлять полноценный акт приема-передачи с фотоописью состояния имущества и комментариями риелтора об износе того или иного предмета.
Novostroy.ru: В каких случаях онлайн-сделки аренды будут эффективным и нужным инструментом после пандемии?
О.П.: Онлайн-сделки будут удобны арендаторам из других городов и стран – они заранее смогут подобрать квартиру, снять ее ко времени своего приезда. В совершении дистанционной сделки найма заинтересованы и некоторые арендодатели, проживающие не в столице, – например, те, кто получил московскую квартиру по наследству.
А.Б.: Сделки, когда стороны подписали все документы дистанционно и выезжают на объект только при заселении, уже возможны. Например, такой сервис есть у «ДOМ.РФ». Онлайн-сделки могут быть эффективными, если наниматели будут иметь дело с крупным проверенным игроком на рынке, который будет системно сдавать проверенное жилье в аренду.
Пока же это невостребованный инструмент. Более же распространен онлайн-документооборот после просмотра объекта потенциальным арендатором.
Комментарии