Как заработать среднегодовую зарплату москвича вложив 650 тысяч рублей в муниципальную недвижимость

После изменения законодательства и ужесточения контроля над его выполнением образовалась новая реальность. Вызывающее нарушение закона стало недопустимым, но на изящное использование его несовершенства смотрят сквозь пальцы. Деньги — уже не определяющий фактор успеха. Все решает если не личный интеллект, то профессиональные консультанты на почасовой оплате. Частным примером подобного подхода является использование помещений свободного назначения (ПСН) в качестве источника дохода и собственного проживания. Схема доступна для людей с капиталом от 600 тыс. руб. и выше. Из-за дефицита предложения массовой она не станет, хотя и обладает низкой ценой входа.

Золотые ПСН

Самым доступным видом недвижимости в Москве являются помещения свободного назначения. Их можно купить у застройщиков на первичном рынке недвижимости, у частников – на вторичном или арендовать у правительства Москвы на длительный срок, а затем выкупить на торгах.

Первые два способа дороже, но и безопаснее, поскольку статус владельца избавляет вас от лишнего контролирующего органа в лице арендодателя, а его влияние в лице правительства Москвы может быть роковым.

Ключевыми характеристиками ПСН являются расположение, планировка и коммуникации. Помещение должно располагаться на устойчивом рынке труда, с хорошей транспортной доступностью. Идеально если объект будет выходить на улицу с большим пешеходным трафиком, начинающимся от нескольких тысяч человек в час. То есть в районе нахождения объекта должен существовать рынок торговой и офисной недвижимости, что легко проверить по наличию объявлений о сдаче данной недвижимости и самих работающих объектах.

Планировка должна обязательно предполагать общий коридор и непроходные комнаты, площадь одной из которых — не менее 12 кв. м. Планировка может быть и свободной, но по площади достаточной для того, чтобы за счет легковозводимых строительных конструкций создать коридорную систему планировки. Большим плюсом будет высота потолков от 3,5 метров. Во всех комнатах необходимо наличие окон. Хорошо, если помещение будет располагаться на первом этаже и обладать собственным выходом на улицу.

Базовым требованием к коммуникациям является наличие во всех комнатах центрального отопления и электропроводки. Абсолютным джек-потом является наличие узаконенных систем водоснабжения и водоотведения. Они наряду с адекватной ценой покупки являются наиболее важной частью всего проекта.

Расположение, планировка и коммуникации должны превращать ПСН в объект двойного назначения. Речь идет о сдаче объекта с одновременным проживанием в нем. С учетом коридорной системы планировки одна из комнат остается в качестве постоянного места жительства (ночевки) владельца. При высоте потолков от 3,5 метров и площади хотя бы в 12 метров это помещение можно вполне переоборудовать под жилую студию, создав второй жилой уровень. Благо нарушать конструктивные особенности здания при этом не нужно. Все остальные помещения, закрывающиеся на ключ, можно сдавать арендаторам. Если их присутствие в здании ограничить рабочим временем, то и встречаться с ними не придется.

Наличие на территории коммерческой недвижимости помещения с атрибутами жилья вполне объясняется необходимостью создать зону отдыха для людей, использующих помещение по прямому назначению. Это объяснение вполне резонно и принимается контролирующими инстанциями. Они же признают, что хотя проживание в коммерческой недвижимости запрещено, доказать это в судебном порядке фактически невозможно, да и сам факт этого выявить крайне тяжело. Это принципиально отличает использование ПСН в качестве жилья от незаконного строительства жилой и коммерческой недвижимости, практиковавшегося в Москве ранее.

Вполне понятно, что при желании доказать и выявить можно что угодно. Но из-за дефицита ресурсов делается это обычно в экстраординарных случаях, когда вы кому-то перешли дорогу. При плановых проверках все проходит гладко.

Куда сложнее дело обстоит с подводом воды и канализации. На это необходимо получить соответствующее разрешение. Являясь собственником помещения, это можно проигнорировать, но вряд ли без последствий в долгосрочной перспективе. Права собственности на объект вас это не лишит, но к демонтажу и штрафу рано или поздно приведет.

Другое дело, если вы арендатор. В муниципальной недвижимости делать этого вообще не стоит. Так как подобные действия зачастую приводят к разрыву арендных отношений. Из-за этого данная схема использования ПСН и засветилась. Представители ряда национальных диаспор стали в массовом порядке переделывать арендованные у правительства Москвы ПСН в жилье или в объекты многофункционального назначения, как это описывается в статье. Для этого в помещения без согласований проводили канализацию и воду, оборудуя затем полноценные душевые и ванны. Эти действия не остались незамеченными, что и стало приводить к разрыву арендных договоров и огласке ситуации.

Справедливости ради стоит отметить, что при соблюдении правил игры муниципальные помещения оказываются выгоднее, чем находящиеся в собственности. Однако касается это немногих городских помещений, где коммуникации узаконены, а арендный договор предусматривает сдачу площадей в субаренду. Комбинация этих двух факторов позволяет сэкономить большую сумму на аренде вместо покупки с последующей реновацией. Сравнительный анализ двух этих вариантов представлен в таблице.

* 50% площади

** без учета «Дополнительные платежи»

*** В аренду сдается 73 кв.м. 20 кв.м. под собственное проживание

Что в итоге

Как видим, использование муниципального объекта с соблюдением всех норм законодательства позволяет вам при вложении 655 тыс. руб. получить доход в 905 тыс, что фактически равняется среднегодовой московской зарплате и почти в 9 раз больше годового прожиточного минимума в столице. Это позволяет не только окупать аренду ПСН, но и обеспечивать себя жильем и расходами на проживание в Москве. Это происходит даже без учета зарплаты, которую вы сможете получать в Москве, проживая в ПСН, но с учетом оплаты аренды муниципалитету.