Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Как заработать среднегодовую зарплату москвича вложив 650 тысяч рублей в муниципальную недвижимость

Что на рынке 2 34290 7 марта 2020
Рейтинг
3.0
Павел Кулюк
Несовершенства закона - способ для некоторых сограждан неплохо заработать. Одна из доступных лазеек - ПСН. Несовершенства закона - способ для некоторых сограждан неплохо заработать. Одна из доступных лазеек - ПСН.
https://www.novostroy.ru/articles/market/kak-zarabotat-srednegodovuyu-zarplatu-moskvicha-vlozhiv-650-tysyach-rubley-v-munitsipalnuyu-nedvizhimost/
Как заработать среднегодовую зарплату москвича вложив 650 тысяч рублей в муниципальную недвижимость
Как заработать среднегодовую зарплату москвича вложив 650 тысяч рублей в муниципальную недвижимость
Что на рынке
2020-03-07 12:00:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/5e623a53b26d8.jpg
Novostroy.ru
211
21
За 10 лет Москва изменилась. Для благополучия строить надо меньше, а думать больше. В эпоху Лужкова все было проще, но и не столь эффективно. При слабом исполнении законов люди возводили для обогащения все, что угодно: от многоквартирных домов на дачах в Вешках до незаконного завода в Москворецком парке и АЗС на Краснохолмской набережной. Затем правила игры поменялись и только за 2013 год в Москве ликвидировали полмиллиона квадратных метров незаконной недвижимости.
3.0
1
2

За 10 лет Москва изменилась. Для благополучия строить надо меньше, а думать больше. В эпоху Лужкова все было проще, но и не столь эффективно. При слабом исполнении законов люди возводили для обогащения все, что угодно: от многоквартирных домов на дачах в Вешках до незаконного завода в Москворецком парке и АЗС на Краснохолмской набережной. Затем правила игры поменялись и только за 2013 год в Москве ликвидировали полмиллиона квадратных метров незаконной недвижимости.

После изменения законодательства и ужесточения контроля над его выполнением образовалась новая реальность. Вызывающее нарушение закона стало недопустимым, но на изящное использование его несовершенства смотрят сквозь пальцы. Деньги — уже не определяющий фактор успеха. Все решает если не личный интеллект, то профессиональные консультанты на почасовой оплате. Частным примером подобного подхода является использование помещений свободного назначения (ПСН) в качестве источника дохода и собственного проживания. Схема доступна для людей с капиталом от 600 тыс. руб. и выше. Из-за дефицита предложения массовой она не станет, хотя и обладает низкой ценой входа.

Золотые ПСН

Самым доступным видом недвижимости в Москве являются помещения свободного назначения. Их можно купить у застройщиков на первичном рынке недвижимости, у частников – на вторичном или арендовать у правительства Москвы на длительный срок, а затем выкупить на торгах.

Первые два способа дороже, но и безопаснее, поскольку статус владельца избавляет вас от лишнего контролирующего органа в лице арендодателя, а его влияние в лице правительства Москвы может быть роковым.

Ключевыми характеристиками ПСН являются расположение, планировка и коммуникации. Помещение должно располагаться на устойчивом рынке труда, с хорошей транспортной доступностью. Идеально если объект будет выходить на улицу с большим пешеходным трафиком, начинающимся от нескольких тысяч человек в час. То есть в районе нахождения объекта должен существовать рынок торговой и офисной недвижимости, что легко проверить по наличию объявлений о сдаче данной недвижимости и самих работающих объектах.

Квартиры от застройщиков с акциями

Планировка должна обязательно предполагать общий коридор и непроходные комнаты, площадь одной из которых — не менее 12 кв. м. Планировка может быть и свободной, но по площади достаточной для того, чтобы за счет легковозводимых строительных конструкций создать коридорную систему планировки. Большим плюсом будет высота потолков от 3,5 метров. Во всех комнатах необходимо наличие окон. Хорошо, если помещение будет располагаться на первом этаже и обладать собственным выходом на улицу.

Базовым требованием к коммуникациям является наличие во всех комнатах центрального отопления и электропроводки. Абсолютным джек-потом является наличие узаконенных систем водоснабжения и водоотведения. Они наряду с адекватной ценой покупки являются наиболее важной частью всего проекта.

Расположение, планировка и коммуникации должны превращать ПСН в объект двойного назначения. Речь идет о сдаче объекта с одновременным проживанием в нем. С учетом коридорной системы планировки одна из комнат остается в качестве постоянного места жительства (ночевки) владельца. При высоте потолков от 3,5 метров и площади хотя бы в 12 метров это помещение можно вполне переоборудовать под жилую студию, создав второй жилой уровень. Благо нарушать конструктивные особенности здания при этом не нужно. Все остальные помещения, закрывающиеся на ключ, можно сдавать арендаторам. Если их присутствие в здании ограничить рабочим временем, то и встречаться с ними не придется.

Наличие на территории коммерческой недвижимости помещения с атрибутами жилья вполне объясняется необходимостью создать зону отдыха для людей, использующих помещение по прямому назначению. Это объяснение вполне резонно и принимается контролирующими инстанциями. Они же признают, что хотя проживание в коммерческой недвижимости запрещено, доказать это в судебном порядке фактически невозможно, да и сам факт этого выявить крайне тяжело. Это принципиально отличает использование ПСН в качестве жилья от незаконного строительства жилой и коммерческой недвижимости, практиковавшегося в Москве ранее.

Вполне понятно, что при желании доказать и выявить можно что угодно. Но из-за дефицита ресурсов делается это обычно в экстраординарных случаях, когда вы кому-то перешли дорогу. При плановых проверках все проходит гладко.

Куда сложнее дело обстоит с подводом воды и канализации. На это необходимо получить соответствующее разрешение. Являясь собственником помещения, это можно проигнорировать, но вряд ли без последствий в долгосрочной перспективе. Права собственности на объект вас это не лишит, но к демонтажу и штрафу рано или поздно приведет.

Другое дело, если вы арендатор. В муниципальной недвижимости делать этого вообще не стоит. Так как подобные действия зачастую приводят к разрыву арендных отношений. Из-за этого данная схема использования ПСН и засветилась. Представители ряда национальных диаспор стали в массовом порядке переделывать арендованные у правительства Москвы ПСН в жилье или в объекты многофункционального назначения, как это описывается в статье. Для этого в помещения без согласований проводили канализацию и воду, оборудуя затем полноценные душевые и ванны. Эти действия не остались незамеченными, что и стало приводить к разрыву арендных договоров и огласке ситуации.

Справедливости ради стоит отметить, что при соблюдении правил игры муниципальные помещения оказываются выгоднее, чем находящиеся в собственности. Однако касается это немногих городских помещений, где коммуникации узаконены, а арендный договор предусматривает сдачу площадей в субаренду. Комбинация этих двух факторов позволяет сэкономить большую сумму на аренде вместо покупки с последующей реновацией. Сравнительный анализ двух этих вариантов представлен в таблице.

Характеристики

Муниципальный ПСН

Частный ПСН

Цена

655 000 руб.

5 750 000 руб.

Площадь

135 кв.м.

93 кв.м.

Особенности

Санузел: душ, унитаз, раковина. 50% площади можно сдать в субаренду.

Первая линия застройки, первый этаж, вход с улицы. 9 комнат, из них 3 — проходных.

Санузел: душ, унитаз, раковина. Можно сдавать весь.

Первый этаж. Отдельный вход с улицы. 5 комнат.

Расположение

ул. Маршала Савицкого, Щербинкa, Южное Бутово, ЮЗАО, Москва

ул. Маршала Савицкого, Щербинкa, Южное Бутово, ЮЗАО, Москва

Стоимость сдачи в аренду

130 тыс. в месяц*

141 000 руб. в месяц***

Платежи городу

Аренда. Годовая стоимость обычно равняется цене продажи.

Отсутствуют

Дополнительные платежи

Плата

  • за пользование земельным участком;
  • за эксплуатационное обслуживание;
  • за капитальный ремонт;
  • за коммунальные услуги.
  • Налоги
  • Коммунальные услуги

Ориентировочный доход в год

905 000**

1 699 000 руб.**

* 50% площади

** без учета «Дополнительные платежи»

*** В аренду сдается 73 кв.м. 20 кв.м. под собственное проживание

Что в итоге

Как видим, использование муниципального объекта с соблюдением всех норм законодательства позволяет вам при вложении 655 тыс. руб. получить доход в 905 тыс, что фактически равняется среднегодовой московской зарплате и почти в 9 раз больше годового прожиточного минимума в столице. Это позволяет не только окупать аренду ПСН, но и обеспечивать себя жильем и расходами на проживание в Москве. Это происходит даже без учета зарплаты, которую вы сможете получать в Москве, проживая в ПСН, но с учетом оплаты аренды муниципалитету.

Статья по данной теме26 февраля 2020

Единовременно в Подмосковье предлагается в дар с десяток домов без участков. Кто их дарит, и стоит ли принимать такой подарок?

Похожие статьи по данной теме

Комментарии 2

Последний написан 2 месяца назад
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Отменить
Умар
#
23 марта 2020 в 12:31
Оценка статьи

проблем немало у покупателей, приобретающих помещения без второго выхода, и сегодня предлагают объекты с обременением.

Автор
#
24 марта 2020 в 14:18

Умар, а зачем нужен второй выход? Обременения предполагают благоустройство территории или что то другое?

Самое читаемое за месяц

  • Как обзавестись дачей в Крыму за 200 тысяч рублей
    7 мая 2020 74077

    Рынок недвижимости разнообразен, а люди несовершенны. Отсюда некоторое жилье остается незамеченным. А это оставляет для настойчивого человека удивительные возможности для заключения сделок. Дача на Азове за 200 тыс. руб., а на Южном берегу Крыма – за 900 вполне реальна. Для этого надо только хорошо изучить поведение людей на рынке недвижимости.

  • Заброшенное Подмосковье дарит кирпичные коробки по 100 тыс. руб.
    22 мая 2020 34301

    Условно бесплатная недвижимость начинается на удалении в 150 км от МКАД. Приобрести ее можно для последующей реновации. А это своеобразная покупка в кредит, но без переплаты по банковскому займу.

  • Как найти бесхозную землю в Подмосковье
    30 мая 2020 4189

    86 населенных пунктов региона характеризуются максимальной вероятностью наличия бесхозной земли. Энциклопедия, спутниковые карты и кадастр позволяют выявить возможности ее получения.