Могут ли загородные резиденции премиум-класса по 50-60 млн рублей чередоваться с 12-этажками, где студии продают по 5 млн? Да запросто. В Новой Москве бывает и не такое.
После присоединения к столице, ТиНАО стал одной из самых популярных локаций для покупки квартиры. По итогам 2020 года Новая Москва в лидерах по числу подписанных договоров долевого участия. Почти каждая четвёртая квартира в столице приобреталась именно здесь.
Мы уже писали и о том зачем понадобилось «вытягивать» город на Юго-Запад, и о том как сейчас живётся новосёлам в Новой Москве. Без внимания остались лишь те, кто поселился там до 2012 года и вовсе не ожидал от мэрии такого шага. А иначе разве стали бы они строить загородные резиденции там, где скоро будут выситься «человейники»?
Как так получилось
Начиная с нулевых годов, загородный рынок Подмосковья начинает меняться. Вместо привычных садовых товариществ появляется всё больше закрытых коттеджных посёлков. Привычные летние домики на 6 сотках сменяются капитальными коттеджами с участками по полгектара и более.
Появлялись такие новые посёлки вдоль автомагистралей, ведущих в Москву, на расстоянии до 30 км от МКАД. Самыми востребованными и, соответственно, дорогими по стоимости недвижимости направлениями стали Рублёво-Успенское и Новорижское шоссе. Но и вдоль других трасс появилось немало элитных домовладений.
К примеру, около Киевского и Калужского шоссе. На территории, которая ещё 10 лет назад была Московской областью. А сейчас входит в состав новой части города Москва — ТиНАО.
Казалось бы, что владельцев земли и домов здесь смена статуса может только радовать. Всё же иметь участок на территории самой Москвы, пусть и далеко от центра, лучше, чем в Московской области. Но не всё так просто.
Между новостроек
Начиная с 2015 года, спрос на элитные коттеджи в Новой Москве постоянно снижается. Как зафиксировали аналитики компании Penny Lane Realty, количество сделок в 2016 году снизилось на 20%, а в 2017 — сразу на 27%. На рынок почти перестали выходить новые коттеджные посёлки, а в существующих очень долго распродавали лоты.
Чтобы понять причины охлаждения спроса, достаточно открыть Яндекс.Карты и взглянуть на то, что теперь окружает элитные коттеджные посёлки. Для примера возьмём КП «Президент», который расположен в 8 км от МКАД по Калужскому шоссе.
Кроме претенциозного названия, посёлку действительно есть чем похвастаться. Его со всех сторон окружает лесополоса. Совсем рядом Ивановский пруд. В наличии полный набор коммуникаций и инфраструктуры. Одним словом, есть всё, чтобы называться коттеджным посёлком премиум-класса. Кроме соответствующего окружения.
До поры до времени соседями КП «Президент» были точно такие же коттеджные посёлки. Пока в 2016 году рядом не началось строительство новостроек. Сейчас буквально в сотне метров от элитных коттеджей высятся корпуса ЖК «ЭкоБунино» с одной стороны и ЖК «Бунинские луга» с другой.
Вид на КП со стороны ЖК «Эко Бунино»
У многих других коттеджных посёлков в этой локации ситуация похожая. Или скоро станет таковой. Новая Москва сейчас — одна из самых популярных локаций для многоэтажного строительства. Практически любой пустующий сегодня участок может, лет через пять, стать новым «человейником».
Вид со стороны ЖК «Бунинские луга»
А это десятки тысяч новых жителей, которые создают огромную нагрузку на транспортную и социально-бытовую инфраструктуру. Да и о хорошей экологии, которая, как бы априори, должна прилагаться к загородной жизни, можно забыть. К примеру, вот как теперь отзываются об Ивановском пруде.
В таких условиях ни о какой премиальности речь уже не идёт.
Перспективы элитных коттеджей в Новой Москве
Что будет дальше с элитной загородной недвижимостью в ТиНАО, сказать трудно. Пандемия и вызванный ею просто бешеный спрос на дома за МКАД, смешали все карты. Цены на лоты в коттеджных посёлках постоянно растут. Причём на всех направлениях.
К примеру, по данным ЦИАН, за последний год лидером по росту стоимости загородных домов стало Рязанское шоссе. Цены там скакнули аж на 41% — с 10,5 до 14,8 млн рублей.
Коттеджи вдоль Киевского и Калужского шоссе тоже подросли в цене. Правда, не так здорово — на 23 и 17% соответственно. Сейчас дома в этих локациях оцениваются в среднем в 32-34 млн рублей.
Но в основном это вторичный рынок. Теперь новых коттеджных посёлков здесь почти не строят. По данным из аналитического отчёта портала IRN, за 2020 год в Новой Москве не вышло на рынок ни одного КП. В 2021 — только 2 объекта. К сравнению, в Подмосковье в прошлом году насчитали 25 новых КП.
Так что, видимо, девелоперы коттеджных посёлков больше не хотят строить дома в Новой Москве. Чего не скажешь о застройщиках многоквартирных домов экономкласса. Они сдают новые корпуса здесь с завидным постоянством.
Сейчас в локации «Новая Москва» на novostroy.ru представлены 212 жилых комплексов. Примерно четверть из них ещё строятся. В подавляющем большинстве — это типовые дома-коробки от 9 этажей и выше. Каких-то промежуточных вариантов между коттеджами и высотками в Новой Москве практически не строится. Хотя многие эксперты предрекали этой локации бум строительства таунхаусов и малоэтажных ЖК для среднего класса.
«Сейчас ниша бизнес-класса осталась пустой. Для Новой Москвы это хороший формат, сочетающий плюсы городского жилья и загородного. У данного сегмента есть аудитория, и мы уверены в том, что такое предложение будет востребовано», — говорил директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын в интервью для «РБК» в июне 2018 года.
Что же, пока его прогноз не сбылся. Может, что-то изменится в будущем. Сейчас застройка Новой Москвы выглядит как какое-то фэнтезийное сопряжение двух разных миров.
Комментарии