Наталья Шаталина: «От кризиса сильнее всего пострадают проекты, выведенные на рынок пару лет назад»
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, в интервью для портала Novostroy.ru поделилась мнением о том, кризис сильнее скажется на тех проектах, к реализации которых застройщики приступили пару лет назад и уже не имеют шанса перезаключить договоры на поставку, взлетевших в цене, материалов. Помимо этого Наталья рассказала о конкурентоспособности проектов на бывших территориях промзон, а также высказала мнение относительно введения уголовной ответственности для застройщиков.
Novostroy.ru: В настоящий момент ведущим направлением градостроительной политики Москвы является реновация промзон. Сегодня из крупных можно выделить застройку территории «Тушинский аэродром» и «ЗИЛ», в ближайшие годы в планах также другие промзоны. Как выведение новых проектов на рынок, на Ваш взгляд, отразится на уровне цен в других новостройках столицы? Смогут ли проекты, строящиеся в границах Москвы не на территории промзон, конкурировать с комплексами на территории промзон по цене?
Наталья Шаталина: Проекты не на территории промзон будут вынуждены конкурировать по цене с проектами на «промках». Но у тех и других есть свои плюсы и минусы, поэтому каждый проект должен найти своего покупателя. Например, плюсом проектов на территории промзон является большая территория, которая позволяет реализовать комплексный проект со всей необходимой социальной, бытовой инфраструктурой, местами отдыха и прочее. А плюсом других проектов является зачастую более выгодная транспортная доступность и экологический фактор, ведь не все готовы покупать квартиру в проекте на территории промзоны, особенно, если там сохранилась часть производства.
Novostroy.ru: Можете ли Вы назвать примеры подобной конкуренции, которая возникает уже сейчас?
Н.Ш.: Можно привести интересный пример конкуренции таких проектов в одном районе. Например, проект «PerovSky» расположен рядом с шоссе Энтузиастов, не на территории промзоны. Из плюсов – удобная транспортная доступность, лес в шаговой доступности. И другой проект, строящийся на территории промзоны «Сoколиная гора» - ЖК «Золотая Звезда», который расположен в одной локации с «PerovSky». В итоге в обоих проектах цены находятся примерно на одном и том же уровне, стоимость квартир в одном диапазоне.
Novostroy.ru: По Вашему опыту, как застройщики пытаются оптимизировать расходы на строительство? Страдают ли от этого качественные характеристики объекта?
Н.Ш.: Сейчас на рынке наблюдается две тенденции – с одной стороны девелоперы берут курс на сокращение издержек и оптимизацию себестоимости проекта, с другой – девелоперы находятся в жестких тисках конкурентной борьбы и не могут себе позволить предлагать проекты «без излишеств». Такие проекты на рынке сейчас просто не востребованы.
Конечно, расходы, себестоимость проекта растут, особенно в сегменте бизнес, где активно используются импортные комплектующие и материалы. В строительстве их доля может достигать 30%, в отделке – 70%. Особенно сильно страдают проекты, которые были выведены на рынок пару лет назад, и уже заключены все контракты на поставку материалов и оборудования. Стоимость таких материалов может вырасти более чем в 2 раза.
Особенно активно заметно упрощение маркетинговых концепций, например, технологии «умный дом», вертикальное озеленение, дорогие проекты освещения и прочее подвергаются жесткому отбору. Как раз такие излишества могут быть устранены из проектов, но стандартные характеристики качественного жилья остаются зачастую в прежнем объеме . Речь в данном случае идет, например, о благоустройстве территории (как правило, совокупные затраты составляют не более 2% от стоимости строительства) – озеленение, организация прогулочных зон, благоустройство детских площадок и прочее. Минимализация проектам не грозит, скорее всего, можно говорить о том, что мы не увидим проектов с такими излишествами как собственный зоопарк или яхт-клубы, как было, например, в ЖК «Mirax park» и ЖК «Алые паруса» соответственно.
Novostroy.ru: Претерпели ли какие-то изменения нормативы по количеству машиномест?
Н.Ш.: Требования по машиноместам также не изменились за время кризиса.
Нормативы по обеспеченности машино-местами в зависимости от класса:
Экономкласс – подземные паркинги не предусмотрены, а в отдельностоящем паркинге – не менее 0,7 машино-места на квартиру;
Комфорт-класс – не менее 1 машино-места на квартиру;
Бизнес-класс – 1,3-1,5 машино-места на квартиру (все подземные);
Элитный сегмент: – премиум – 1,8 машино-места на квартиру, делюкс – не менее 2 машино-мест на квартиру (все подземные).
Другое дело, что спрос на машиноместа сейчас заметно просел. И застройщики жалуются, что такое строительство стало невыгодным для них.
Novostroy.ru: Может ли введение уголовной ответственности для застройщиков спровоцировать дополнительную «нервозность» на рынке? И поможет ли данная мера избежать появления обманутых дольщиков?
Н.Ш.: На данный момент «нервозности» на рынке в связи с введением уголовной ответственности застройщиков не ощущается, а так как мера уже введена и рынок довольно спокойно на это отреагировал, то вряд ли в дальнейшем будет эта самая «нервозность» ощущаться.
Если говорить об обманутых дольщиках, то данная мера им не поможет, так как цель дольщиков – получить готовый объект долевого строительства. А ужесточение как административной, так и уголовной ответственности имеют другую цель – привлечь к ответственности тех лиц, которые не выполнили свои обязательства перед дольщиками. В случае, если главная цель – минимизировать риски дольщиков, то тут важны совершенное другие методы, например, создание финансовых гарантий, способов обеспечения застройщиком своих обязательств. Таким образом, важно создание гражданско-правовых институтов, направленных на завершение строительства.
Комментарии
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.