«От долгостроев город терпит колоссальные убытки, потому что участок простаивает и не используется. Поэтому борьба с замороженными стройками – одна из приоритетных задач Стройкомплекса Москвы».
Источник: stroi.mos.ru
Точка отсчёта
Согласно русской летописной традиции, начать повествование нужно с самой ранней значимой даты. И если для Нестора в «Повести временных лет» — это сотворение мира, то для нас — появление первого московского долгостроя.
Но точную дату для этого события назвать довольно сложно. Многие считают, что первым московским долгостроем является больница в Ховрино. Здание начали строить ещё в олимпийском 1980, но так и не смогли сдать ни при СССР, ни при новой России.
Заброшенное строение, которое называли ХЗБ, стало чуть ли не городской легендой. Оно даже добавлено на Яндекс.Карты в категории «достопримечательности». В 2018 году московские власти всё же решили избавиться от ХЗБ и снесли здание. А вместо него стали строить новый жилой комплекс.
И всё же это было общественное здание, а нас интересует исключительно проблема обманутых дольщиков. А значит, начнём с ЖК «Квартал Триумфальный», который до ребрендинга носил имя «Кутузовская миля». Это один из самых ранних и уж точно самых известных московских долгостроев. Расселение пятиэтажек для строительства ЖК на этом месте застройщик «ФЦСР» начал ещё 2002 году. Продажи квартир стартовали в 2007.
Кстати, ни один из трёх домов этого ЖК до сих пор не введён в эксплуатацию. Сейчас на наш.дом.рф для 18-го корпуса срок сдачи обозначен III кварталом 2022 года. По корпусам 15 и 16 информации нет.
Реализовать проект компания «ФЦСР» собиралась совместно с одним из крупнейших девелоперов Москвы того времени — группой Mirax Сергея Полонского. И всё было бы отлично, если бы не кризис 2008 года. Стройка «встала», а между партнёрами возникло недопонимание, которое вылилось в многолетнюю судебную тяжбу. В общем история вышла скандальная и насыщенная событиями, так что в двух словах всего не перескажешь.
Тяжёлые времена
Над причинами появления долгостроев можно рассуждать долго. Неверно думать, что за каждой брошенной стройкой стоит сбежавший с деньгами дольщиков бизнесмен. Всё же большинство российских строительных компаний свои дома, может и не всегда в срок, но достраивают.
Принцип «лучше по чуть-чуть долго, чем много и один раз» из песни Ноггано работает и с заработками застройщиков. Другое дело, что экономическая ситуация может резко измениться и поставить под угрозу само существование компании. И тогда обязательства перед дольщиками отодвигаются на задний план.
Поэтому главная причина появления долгостроев — это именно экономические кризисы. Коих в современной России было уже 3 и сейчас мы вступаем в новый. Связь между волной появления новых долгостроев и последствиями экономического спада прослеживается очень чётко. Так что кризисы образуют целые вехи в истории московских долгостроев.
В первый из них 1998 года рынок первичной недвижимости только зарождался и девелоперский бизнес не был развит. Не было ни масштабных строительных проектов, ни крупных игроков. А вот кризис 2008 года ударил по застройщикам как следует и спровоцировал появление массы долгостроев.
Большой передел после 2008
Мы уже писали, чем для российского рынка недвижимости обернулся мировой экономический кризис в 2008-2010 годах. Упали цены на квартиры (в Москве примерно на 35% в долларовом эквиваленте). Снизилось и число сделок, и количество сданных кв. м жилья.
В то время в Москве уже появились крупные строительные группы. Многие из них для расширения бизнеса активно привлекали заёмные средства в российских и иностранных банках. Для некоторых это закончилось сменой собственников — финансовые группы просто забирали бизнес за долги, если у застройщика возникли трудности.
Часть компаний была вынуждена уйти с рынка. К примеру, уже упомянутый Mirax Group. Проблемы у бренда начались ещё в 2009 году, когда часть его имущества была арестована судом по иску о взыскании долга в 241 млн долларов. В 2011 году совет директоров объявил о закрытии бренда Mirax. Тогда в обещанный срок не получили ключи дольщики 4 крупных объектов общей площадью порядка 600 тыс. кв. м жилья.
В тот же роковой период на рынок вышел ещё один известнейший московский долгострой.
Жилой комплекс «Царицыно-1» должен был стать образцом масштабного редевелопмента территории. На месте бывшего хлебокомбината хотели возвести 370 тысяч кв. м жилья.
Застройщиком выступал сам «Московский комбинат хлебопродуктов» (производство было переведено в другое место). Работы стартовали ещё в 2006 году и до поры до времени шли по графику. Часть домов была успешно сдана. Но из-за последствий кризиса компании пришлось сосредоточиться на хлебном бизнесе в прямом смысле этого слова.
К 2012 году строительные работы «забуксовали» из-за финансовых трудностей. Но в «МКХ» не растерялись, получили разрешение на застройку соседнего участка и бросили все силы на ЖК «Царицыно-2». Разумеется, привлекая для строительства средства дольщиков. В итоге застройщик не сдал ни тот, ни другой комплексы.
Конечно, соседний долгострой «подмачивал» репутацию компании, но низкие цены и агрессивная реклама всё равно приводили новых покупателей.
После многолетней саги с переносами сроков и судами с дольщиками «Московский комбинат хлебопродуктов» был признан банкротом. Случилось это в 2018 году. Недостроенные объекты были переданы компании «Мосотделстрой №1», которая должна завершить работы за бюджетные деньги.
Сегодня строительство здесь ещё продолжается. Комплекс «Царицыно-2» до конца не сдан до сих пор. Четыре корпуса должны достроить в этом году, ещё для трёх домов сроки неизвестны. Последний дом из ЖК «Царицыно-1» ввели в эксплуатацию в 2020 году.
Вторая волна в 2014
Как видно, финансовые кризисы могут свалить даже настоящих колоссов строительного бизнеса. И пример Mirax далеко не единственный. ГК «СУ-155» была когда-то одним из ведущих игроков строительного рынка не только Москвы, но и России в целом. В группу входили 84 предприятия: строительные и подрядные компании, производства стройматериалов, проектные бюро и даже лифтостроительный завод.
Бренд долгое время работал по госзаказам для строительства жилья для военных. Казалось бы, где ещё найти застройщика надёжнее? Но после 2014 года дела пошли не очень и у «СУ-155». В 2015 году компанию признали банкротом. В наследство бренд оставил 145 незавершённых объектов в 14 регионах страны. Число пострадавших дольщиков составило порядка 30 тысяч человек.
Объекты «СУ-155» перешли к банку «Российский капитал», который создал специальную компанию для их достройки — ООО «РК Строй». С тех пор медленно, но верно страна избавлялась от долгостроев «СУ-155». К примеру, в 2016 году «РК Строй» достроил сразу 19 жилых комплексов.
Тем более что обычно достраивать за обанкротившимися компаниями другие застройщики не очень-то рвутся. Нет ничего приятного в том, чтобы разбираться с чужими дольщиками. Опять же связывать долгострой со своим брендом не хочется.
Да и кто знает, вдруг банкротство — вещь заразная. Ещё в начале 2016 года ГК Urban Grоup обещала правительству Московской области возвести новый жилой квартал на месте долгостроя «СУ-155» в деревне Лайково. И ещё 6 школ в разных городах. Но уже к августу 2018 сама компания Urban Grоup была признана банкротом. И оставила после себя 860 тысяч кв. м недостроенного жилья. Мистика, да и только.
Наши дни
Как говорится, новые времена рождают новых героев. Сейчас в фокусе властей и Фонда развития территорий борьба с долгостроями уже не «СУ-155», а Urban Grоup. Покупателям квартир обещали достроить их дома за 3 года.
То ли что-то пошло не так, то ли отсчитывать этот срок нужно как-то по-другому, но проблема пока не решена. И мы опять наблюдаем знакомую картину — дольщики пишут письмо президенту. Не путать с полотном Ильи Репина.
Сегодня власти борются с проблемой обманутых дольщиков гораздо эффективнее, чем раньше. Всё же годы борьбы и доработка ФЗ-214 сделали своё дело. Обкатаны механизмы достройки проблемных домов. За 2021 год в столице сдали 53 дома-долгостроя, восстановив при этом права 5 тысяч дольщиков, что почти в 2 раза больше, чем в 2020-м.
Но кардинального решения проблемы пока не видно. Сейчас в списке проблемных жилых домов на сайте наш.дом.рф значатся 56 объектов. Так что эта история ещё далека от развязки.
Комментарии 1
А почему новострой не пишет о том, что Собянинский застройщик ныряет в банкротство?