«Срок сдачи комплекса - 2017 год. А меж тем стройка продвигается неспешно - начальный этап!.. Интересно, когда застройщик успеет выполнить все работы?» - недоумевает один из посетителей нашего портала. Вопрос этот, конечно, риторический. Но Novostroy.ru всё-таки решил проверить ЖК «Лучи» и его застройщика.
Строительством жилого комплекса «Лучи» занимается ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Москва». Оно было образовано в 2001 году. Основным учредителем застройщика с долей в 99% является ОАО «Группа ЛСР». Другой учредитель с долей в 1% - ООО «ЛСР. Управляющая компания».
С момента основания компании реорганизаций и изменений названия не было. Это свидетельствует о надёжности выбранной бизнес-стратегии и положительных финансовых показателях. Размер уставного капитала по состоянию на 22.01.2015 года. - 585 тыс. руб.
Основной учредитель застройщика - «Группа ЛСР» - является одной из крупнейших компаний строительного комплекса России полного цикла. По итогам 2015 года её выручка составила 86,83 млрд руб.
Управление застройщиком осуществляется посредством управляющей организации - «ЛСР. Управляющая компания» - её штаб-квартира находится в Санкт-Петербурге.
Мoсковский филиал
Посмотрим, что из себя представляет московское подразделение «Группы ЛСР»:
Основные средства на 31.12. 2014 года - 221 млн руб.;
Чистая прибыль по состоянию на 31.12.2015 года - 1 млрд руб.;
Дебиторская задолженность по состоянию на 31.12.2015 года — 16,7 млрд руб.
Кредиторская задолженность по состоянию на 31.03.2015 года — 5,3 млрд руб.
Соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей очень благоприятно. Размер первой обозначает объём работ, который должен быть выполнен по причине оплаты, в любом случае. Размер кредиторской, напротив, обозначает выполненную подрядчиками, но не оплаченную застройщиком работу. Соотношение оплаченной и неоплаченной работы говорит в пользу застройщика.
Строительство ЖК «Лучи» осуществляет успешное подразделение очень крупной компании из Санкт-Петербурга, для которой это не первый проект в Москве.
Некоторые сданные проекты:
| Название | Локация | Площадь |
| «Грюнвальд» | пос. Зaречье Одинцовского района | более 50 000 кв. м |
| «Гранд Авион» | г. Дoмодедово | 50 000 кв. м |
| «Альфа-Парк» | ЮЗАО, Южное Бутoво | более 8 000 кв. м |
Строящиеся объекты:
| Название | Локация | Площадь |
| «Нахабино Ясное» | д Чёрная Истринского района | более 170 000 кв. м |
| «Новое Домодедово» | г. Дoмодедово | более 200 000 кв. м |
| «ЗИЛАРТ» | ЮАО, Даниловский р-он | более 17 000 кв. м (I очередь) |
| «Донской Олимп» | ЮАО, Даниловский р-он | более 100 000 кв. м |
Согласно информации, полученной с форумов, посвященным новостройкам Москвы и Московской области, можно сделать вывод, что задержки сроков сдачи объектов этой компании не превышали 6 месяцев от заявленных в первоначальных проектных декларациях.
Продажи идут хорошим темпом
Теперь посмотрим, что из себя представляет ЖК «Лучи», строительство которого, согласно разрешению на строительство, должно осуществляться в период с 21 января 2016 года по 21 июня 2018 года, а согласно проектной декларации - в период с 21 января 2016 года по 4 квартал 2017 года.
По проектной декларации, опубликованной на официальном сайте ЖК «Лучи», размер средств, необходимых для строительства жилых домов №5 и №6 1-ого этапа, составляет 9,8 млрд руб.
Общее количество квартир, выставленных на продажу, — 1789 шт., их общая площадь - 98 009 кв. м. Между тем, согласно данным Росреестра, по состоянию на 13.08.2016 года был зарегистрирован всего 271 договор долевого участия строительства в ЖК «Лучи».
Если исходить из фотоотчёта, представленного на официальном сайте ЖК «Лучи», к июлю закончены фундаментные работы и начаты работы по монолитному каркасу зданий. Процент выполненных работ не превышает 15% от общего объёма строительства. Количество заключенных договоров долевого участия соответствует объёму выполненных работ.
Поговорим о нюансах
Изучение финансовой отчётности застройщика по итогам 2014 года позволяет сделать вывод о том, что «ЛСР. Недвижимость-Москва» является крупным застройщиком, имеющим значительные финансовые возможности. Общий объём незавершенного строительства, отраженный в разделе «внеоборотные активы» превышает 28 млрд руб. Компания имеет высокий уровень ликвидности. Размер выручки за 2014 год составил около 4,3 млрд руб. Размер поступлений (в том числе от продажи продукции, товаров, работ и услуг) - около 12,9 млрд руб.
Компания активно кредитуется и занимает денежные средства. Полученные кредиты и займы в 2014 году составили в сумме около 11 млрд руб. Кроме того, от выпуска дополнительных акций получено 2,1 млрд руб. Компания увеличивает стоимость чистых активов. По состоянию на 31 декабря их размер составил более 5,1 млрд руб.
ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» имеет прибыль. По итогам 2014 года она составила более 40 млн руб. (против убытка в 231 млн руб. годом ранее).
Фирма имеет значительные запасы в размере более 21 млрд руб. Сумма дебиторской задолженности превышает 17 млрд руб. Общее положительное сальдо денежных потоков (в том числе сальдо денежных потоков от текущих, инвестиционных и финансовых операций) по состоянию на 31 декабря составляет 1.6 млрд руб.
В свою очередь, сумма долгосрочных обязательств (в том числе задолженности по целевому финансированию со стороны участников долевого строительства) составляет около 40 млрд руб.
Компания активно осуществляет финансовые вложения (выкуп облигаций, векселей, предоставление займов, участие в капитале других организаций). Можно предположить, что хотя бы часть этих средств отвлекается на участие «ЛСР. Недвижимость-Москва» в деятельности других организаций Группы «ЛСР». Сумма этих вложений в 2014 году составила около 4 млрд руб. Эффективность и вероятность возврата этих вложений, или хотя бы их части, оценить не представляется возможным.
Однако невозможно не отметить, что прибыль, показанная компанией в 2014 году недостаточна для сколько-нибудь самостоятельного финансирования строительных объектов, которые «ЛСР. Недвижимость-Москва» возводит в Москве. Об этом же говорят и размеры чистых актив.
Денежных потоков, генерируемых компанией, привлекаемых кредитных ресурсов (получению кредитов способствует высокие стандарты отчётности, заданные обращением акций компании на зарубежных и российских биржах) хватает для строительства объектов, реализуемых компанией в Москве.
Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым. В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшения количества дольщиков и денежных потоков, ими генерируемыми, у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.
С другой стороны, вхождение «ЛСР. Недвижимость-Москва» в Группу компаний «ЛСР», делает положение компании более надёжным. Можно предположить, что определенная ликвидность, сформированная извне, в случае возникающих сложностей, может быть возвращена в неё для преодоления этих сложностей. Но достоверно это утверждать нельзя.
Таким образом, небольшие финансовые риски вложения в объекты ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» всё-таки существуют. Компания крупная, много построившая в Москве и области. Но к сожалению и крупные компании могут испытывать серьезные проблемы (пример «СУ-155»). Так что эти риски отбрасывать нельзя.
Страхование и аккредитация
Для минимизации рисков «ЛСР. Недвижимость-Москва» был заключён Генеральный договор № ГОЗ-80-5300/16 от 21 января 2016 года страхования гражданской ответственности застройщика со страховой компанией «Респект», находящейся в Рязани. Размер уставного капитала страховой компании составляет 624 млн руб.
В рейтинге страховых компаний Российской федерации в период с 2012 по 2014 годы СК «Респект» занимала с 41 до 36 места. Её страховые сборы составляли от 3 до 3,6 млрд руб.
Очевидно, что для одного из крупнейших застройщиков России заключение договора с не самой крупной страховой компанией из Рязани является формальностью, необходимой для соблюдения требований 214-ФЗ. При наступлении страхового случая, а именно замораживания строительства ЖК «Лучи», этой страховой компании, вероятно, будет непросто обеспечить пострадавших страховыми выплатами.
В свою очередь, аккредитация застройщика в таких банках как Сбербанк, «Газпромбанк», ВТБ 24, «Россельхозбанк», «Уралсиб», «Ханты-Мансийский Банк Открытие», «Возрождение» говорит о надёжности проекта. При аккредитации банки тщательно проверяют разрешительную и финансовую документацию застройщика, определяют степень риска.
Проверки и суды
Обнаружена только одна проверка контролирующими органами, которая привела к наложению штрафа на застройщика. Она была произведена 25.09.2015 на основании распоряжения Мосгосстройнадзора от 21.09.2015.
В ходе проведения проверки в том числе выявлены нарушения: заказчиком в нарушение утвержденной проектной документации передана рабочая документация со штампом «в производство работ», не соответствующая проектной документации, в результате чего непосредственным производителем работ допущены нарушения. По результатам проверки на застройщика был наложен штраф в размере 50 000 рублей.
Иных проверок Мосгосстройнадзора, выявивших существенные нарушения в ходе строительства и способных повлиять на темпы работ и их результаты, в 2015 году не зафиксировано.
Теперь относительно участия застройщика в судебных разбирательствах за последние 3 года. Согласно судебным решениям, вступившим в законную силу, на которых «ЛСР. Недвижимость-Москва» выступил в качестве ответчика, последний должен выплатить своим контрагентам сумму 9,16 млн руб. В свою очередь, с контрагентов в пользу застройщика, по решениям суда вступившим в законную силу, подлежит взысканию 8,256 млн руб.
Как мы видим, суммы, которые решениями судов были взысканы с «ЛСР. Недвижимость-Москва» практически равны суммам, которые взыскала компания, в ходе процессов, где она выступала истцом.
Это означает, что судебных решений, способных оказать существенное влияние на хозяйственную деятельность компании не отмечено. Иных административных, гражданских, банкротных судопроизводств, по которым есть решения, вступившие в законную силу, за последние 3 года не было. Сколько-нибудь значимых исполнительных производств в отношении ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» не отмечено.
Вывод
«ЛСР. Недвижимость-Москва» является компанией более чем с пятнадцатилетней историей. Отсутствие попыток реорганизации свидетельствует о надёжности выбранной ею бизнес-стратегии развития.
В период с 2002 года по настоящий момент компания осуществляет масштабные строительные проекты. При производстве строительных работ и сдаче объектов в эксплуатацию осуществлялись задержки, сроки которых не превышали 6 месяцев.
Финансовое состояние застройщика стабильное. Компания устойчиво показывает прибыль на протяжении последних лет и накапливает активы. Однако размер прибыли незначителен.Компания пользуется заёмными средствами. Размер прибыли по отношению к объему средств, необходимых для строительства, недостаточен для сколько-нибудь значительного самостоятельного финансирования строительства множества объектов, которые компания строит в Москве (в т.ч. и ЖК «Лучи»). Для окончания строительства необходим постоянный приток дольщиков, а также заёмное финансирование, которое обеспечивается высокими стандартами отчётности, прибыльностью компании, её вхождением в очень крупную структуру - Группу компаний «ЛСР».
Аккредитация компании в банках из Топ-10 банков России говорит о серьёзной проработанности бизнес-планов строительства объектов. Вместе с тем, незначительность финансовых возможностей страховой компании, осуществившей страхование гражданской ответственности застройщика, говорит о том, что в случае не достройки строительного объекта, гарантии относительно получения компенсационных выплат в полном размере невелики.
Компания работает без существенных нарушений строительных норм. Имеет в отношении себя небольшие, по количеству и суммам, иски в судебные инстанции. В отношении компании практически нет исполнительных производств.
Можно сделать вывод, что компания «ЛСР. Недвижимость-Москва» финансово состоятельна. Текущее положение и генерируемый денежный поток позволяют осуществлять строительство в срок. В том числе за счёт привлеченных заёмных средств.
Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым. В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшения количества дольщиков и денежных потоков, ими генерируемых, у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.
Компания опытная и профессиональная не только в строительстве, но и в управлении финансовыми потоками. Но определить насколько накопленных активов хватит для того, чтобы в случае ухудшения положения компании «вытащить» объекты, находящиеся на ранних этапах строительства, не представляется возможным.
Вместе с тем, из приведенных показателей по ЖК «Лучи» видно, что строительство уже идёт, закладываемых строителями норм рентабельности должно хватить на любые непредвиденные ситуации. Это означает, что риски вложения средств по договору долевого участия в строительстве ЖК «Лучи» не велики. Мы рекомендуем к покупке квартиры в строящемся ЖК «Лучи».
Комментарии