Новая, четвертая линия Московских центральных диаметров (наземного метро) была открыта 9 сентября 2023 года. Novostroy выяснил у экспертов как повлияет открытие МЦД-4 на рынок недвижимости, насколько может подорожать жилье в зоне притяжения новых станций, а также каков средний ценник на такие квартиры.
Novostroy: Расскажите, где проходит МЦД-4 и сколько станций включает?
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
МЦД-4 «Калужско-Нижегородский» проходит от станции «Железнодорожная» в Балашихе до города Апрелевка в Наро-Фоминском районе, насквозь пересекая Москву. Длина маршрута составляет 86 км, он включает 37 остановок, еще две станции планируется открыть к 2025 году.
Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости:
МЦД-4 (Калужско-Нижегородский, ранее Киевско-Горьковский диаметр или Четвёртый диаметр) создаст сквозную линию наземного метро. Она пройдет от подмосковной станции метро «Aпрелевка» до станции «Железнодорожная». Маршрут пролегает фактически через всю Москву и свяжет семь центральных ж/д вокзалов столицы: Курский, Ярославский, Казанский, Ленинградский, Савёловский, Рижский и Белорусский.
Линия МЦД-4 проходит через муниципальные районы:
- Внуковское,
- Ново-Переделкино,
- Сoлнцево,
- Очаково-Матвеевское,
- Дорогомилово,
- Пресненский,
- Тверской,
- Мaрьина Роща,
- Мещанский,
- Красносельский,
- Басманный,
- Таганский,
- Нижегородский,
- Рязанский,
- Вeшняки,
- Новогиреевo,
- Нoвокосино.
Всего на новой линии будут работать 39 станций, начиная от станции «Aпрелевка» и заканчивая станцией «Железнодорожная».
Novostroy: Как повлияет открытие нового диаметра на рынок новостроек?
Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы»:
Своё влияние на рынок новостроек развитие единой транспортной системы оказало ещё на этапе начала строительства МЦД-4 и анонсирования соответствующих новостей, поэтому девелоперы, открывавшие и открывающие продажи жилых комплексов в пешей доступности от новых станций, закладывали данное УТП в свои модели и стратегию развития. Поэтому, скорее всего, открытие МЦД окажет большее влияние уже на вторичный рынок.
По сути, это уже действующие станции ж/д, поэтому речь скорее идет о комфорте обслуживания – частота и регулярность транспорта и возможность добраться до метрополитена столицы с удобствами и быстрой пересадкой, расширяется вариативность маршрутов.
В. Русаков (риэлтор):
Появление МЦД-4 в локациях Новомосковского округа обеспечит рост спроса на жилую недвижимость (особенно в массовом сегменте) в радиусе 2-3 км от станций, а также будет стимулировать коммерческую деятельность в зоне своего логистического влияния. Безусловным преимуществом МДЦ-4 станет значительное сокращение времени в пути до центра города, иногда сравнимое с поездкой на метро из периферийных районов Москвы. МЦД использует ту же инфраструктуру, но предоставляет для пассажиров, несомненно, более удобный и безопасный транспортный сервис.
Появление маршрутов МДЦ-4 там, где раньше такой вид транспорта вообще отсутствовал, серьезно повышает привлекательность района и обычно приводит к повышению цен на жилье на 10-15%. Так отмечают большинство экспертов.
Novostroy: Насколько улучшится транспортная доступность районов в зоне притяжения МЦД?
Р. Сырцов («Метриум»):
Направление МЦД-4 обеспечит серьезный пассажирский трафик, в том числе из восточных районов Москвы. Участок МЦД-4 «Серп и Молот» – «Реутов» и Калининской линии метро «Площадь Ильича» – «Новoкосино» почти параллельно проходят на поверхности и под землей. Тем не менее, пересадочными окажутся только конечные станции. Соответственно, все остановочные пункты на этом направлении будут востребованными и вместе с тем не конкурирующими друг с другом напрямую. С противоположной стороны МЦД-4 самыми перспективными выглядят остановки в поселениях Новой Москвы, число жителей которой стремительно растет, поэтому появление здесь «наземного метро» – действительно актуальная мера по улучшению транспортной доступности динамично развивающейся макролокации.
В. Русаков (риэлтор):
Запуск МЦД-4, как и других аналогичных транспортных коммуникаций, значительно улучшит транспортную доступность для более, чем 50% жителей столичного мегаполиса и Московской области.
Novostroy: Насколько может подорожать жилье в зоне охвата четвертого диаметра МЦД? В каких районах рост цен будет самым заметным?
Р. Сырцов («Метриум»):
В пешей доступности от новой линии скоростного железнодорожного транспорта проживает миллион москвичей. Наиболее значимым открытие МЦД-3 стало для районов мегаполиса без станций метро (например, Крюково в Зеленограде) или с чрезвычайно загруженными станциями («Выхино» – «Жулебино»). Здесь в ближайшей перспективе новостройки могут подорожать на 10-12%. В остальных локациях коррекция цен будет умеренной, так как центральные диаметры в первую очередь полезны для жителей Подмосковья.
В. Русаков (риэлтор):
Если брать за основу пример влияния на рынок недвижимости открытия предыдущих проектов или линий МЦД, то в среднем с начала эксплуатации четвертой линии МЦД в прилегающих районах можно ожидать рост стоимости жилья в сегменте новостроек — около 10%, а на вторичном рынке — до 10-15%.
Novostroy: Каков примерный объем предложения в зоне влияния МЦД? (сколько ЖК находятся в зоне влияния)
Р. Сырцов («Метриум»):
В зоне влияния транспортной линии находятся 98 новостроек и проектов реконструкции, в которых девелоперы реализуют порядка 8600 квартир и апартаментов.
В. Русаков (риэлтор):
Правительством Москвы обозначены 7 линий МЦД и их запуск окажет влияние на районы столицы общей площадью около 250 кв. км. В эту зону влияния попадают около 96 жилых и апартаментных комплексов. Причем маршруты МЦД будут проходить через Центральный административный округ, за счет чего охваченными оказались, в том числе, новостройки премиум- и элит-класса.
В непосредственной близости от станций МЦД-4 возводится 61 жилой комплекс в 18 районах Москвы, в которых выставлено на продажу около 10 тысяч лотов. Новостройки в старой Москве относятся в основном к бизнес-классу. Средняя цена за кв. м составляет 325 тысяч рублей: от 170 тысяч рублей в Солнцево до 689 тысяч рублей в Дорогомилово.
Ввод в работу на полную пропускную способность МЦД-4 повысит ликвидность предложений и на вторичном рынке, например, ЖК «Бабушкинский парк», «ЖК ул. Коминтерна», EgoDom и других.
Novostroy: Во сколько обойдется покупка жилья вблизи станций МЦД? Назовите примерный диапазон цен.
Р. Сырцов («Метриум»):
Средняя цена квадратного метра в московских районах вблизи станций МЦД-4 равна 631,7 тысяч рублей. Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК «Рассказово» (Внуковское, НАО) — в среднем в 230,5 тысяч рублей, дороже всего в ЖК Клубный дом «Малая Бронная, 15» — в 4 млн рублей.
В. Ковалевская («Главстрой Регионы»):
Что касается диапазона цен, по проектам, реализуемым девелоперской компанией «Главстрой Регионы» в городском округе Балашиха, картина следующая:
ЖК «Героев» — от 3,8 млн рублей за квартиру-студию площадью 20,5 кв. м и до 11,9 млн рублей — за 4-комнатную квартиру евроформата площадью 73,4 кв. м.
ЖК «Стoличный» — от 4,2 млн рублей за квартиру-студию площадью 21,8 кв. м и до 11,4 млн рублей — за 4-комнатную квартиру евроформата площадью 64,4 кв. м.
В. Русаков (риэлтор):
Появление регулярного сообщения по маршруту «Aпрелевка» – «Железнодорожная» в рамках запущенного проекта МЦД-4 может стимулировать повышение цен на квартиры в прилегающих районах в среднем на 300 тысяч рублей, или примерно на 5%.
Например, сейчас в ЖК «Новое Внуково» (район станции Кокошкино на линии МЦД-4) предлагаются квартиры: 1-комнатная — 207 тысяч рублей за кв. м и 2-комнатная — 195 тысяч рублей за кв. м.
А в ЖК «Квартал Западный» (район Марушкино): 1-комнатная квартира продается по цене 237 тысяч рублей за «квадрат», и 2-комнатная квартира — по цене 203 тысяч рублей за кв. м.
Потенциальным покупателям можно также обратить внимание на МФК Премиум-квартал «JAZZ» (станция метро «Марьина Роща») с ценой 370 тысяч рублей за кв. м.
ЖК «Огни» (станция метро «Аминьевская») — проект комфорт-класса для массового клиента со средней ценой 220 тысяч рублей за кв. метр.
Для того, чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости, подписывайтесь на наш телеграм канал.
Комментарии