По своим масштабам жилой комплекс от Urban Group, действительно, похож на настоящий город, с собственной инфраструктурой и жилыми кварталами, рассчитанными на разный сегмент покупателей.
Не возникнет ли проблем с реализацией столь грандиозного проекта в непростое для рынка время? Novostroy.ru решил разобраться.
Согласно проектной документации, застройщиком ЖК «Город-событие «Лайково» является ООО «Ивастрой». Единственный учредитель застройщика - компания Urban Group. ООО «Ивастрой» было учреждено сравнительно давно: дата его регистрации - 10 мая 2000 года. В базе данных ЕГРЮЛ представлены сведения, согласно которым уставный капитал сформирован в размере 150 000 руб.
Генеральный директор компании «Ивастрой» - Пучков Андрей Викторович. Он же является генеральным директором и одним из учредителей головной организации Urban Group.
Компания Urban Group была зарегистрирована 24 июня 2008 года. Уставный капитал - 65 000 000 руб.
Её учредителями являются:
Компания с ограниченной ответственностью «Лейк Бриз Инвестментс Лимитед» (Республика Кипр) — 95% доли в уставном капитале;
Пучков А.В. - 5% доли в уставном капитале.
Почему «Ивастрой»?
То, что за застройщиком «Ивастрой» стоит компания Urban Group, вполне очевидно. Именно в её интересах осуществляется коммерческое строительство жилья на этом участке.
В строительной отрасли России нередки случаи, когда номинальные застройщики действуют в интересах организаций, формально никакого отношения к стройке не имеющих, не несущих ответственности за результат, в том числе и за своевременную сдачу домов. В эти организации по разным основаниям «перекачиваются» денежные средства дольщиков, из-за чего строящиеся дома «замораживаются», превращаются в долгострой, а иногда и не достраиваются вовсе.
Может ли быть такая ситуация в этом случае? Urban Group является единственным учредителем застройщика, а оба юрлица возглавляет один и тот же гендиректор, поэтому, вероятнее всего, Urban Group просто планировал выделить под этот проект одну бизнес-единицу, которая будет заниматься только ЖК «Город-событие «Лайково». Таким образом проще осуществлять бизнес-планирование проекта, контроль за целевым направлением финансовых потоков, издержками, соответствием затрат смете.
Многие крупные строители, ведущие несколько строительных объектов, имеют общие финансовые потоки по всем этим объектам, перераспределяя средства между стройплощадками по мере необходимости. Здесь, вероятно, выбрана другая стратегия. Застройщик решил сделать экономику строительного проекта прозрачной (потому что она будет касаться только этого объекта) и тем самым жёстко контролировать бизнес-процессы на стройке.
Финансовые возможности застройщика
ООО «Ивастрой» до момента начала строительства данного ЖК выступало в роли застройщика ЖК «Ивакино-Покровское» в городе Химки. Комплекс включал в себя 278 таунхаусов. Его строительство началось осенью 2007 года, введён в эксплуатацию ЖК был летом 2009 года. То есть на реализацию довольно большого проекта ушло менее двух лет.
Судя по цифрам финансовых показателей, которые имеются в открытом доступе, значительную хозяйственную деятельность после окончания строительства этого комплекса застройщик не вел. После поэтапной распродажи построенного жилья, застройщик свёл свою деятельность к минимуму.
| Год | Выручка (тыс. руб.) | Чистая прибыль (тыс. руб.) |
| 2011 | 717 007 | 131 520 |
| 2012 | 309 711 | 50 451 |
| 2013 | 49 506 | 640 |
| 2014 | 11 944 | 310 |
Полученная прибыль застройщиком не направлялась куда-либо, а накапливалась, достигнув к началу 2015 года цифры в размере около 150 млн руб.
Вот данные финансовой отчетности застройщика по состоянию на 31 декабря 2014 года (в тыс. руб.):
Основные средства на конец отчётного года 21 586
Доходные вложения в материальные ценности на конец отчётного года 41 781
Запасы на конец отчётного года 51 077
Дебиторская задолженность на конец отчётного года 77 739
Нераспределенная прибыль на конец отчётного года 149 889
Чистые активы на 31 декабря отчётного года 150 061
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчётного года 19 936
Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчётного года 28 960
Выручка за отчётный год 11 944
Чистая прибыль за отчётный год 310
Получение кредитов и займов за отчётный год 35 755
В связи с погашением векселей и других долговых ценных бумаг, возврат кредитов и займов за отчётный год 57 934
Эта же сумма была сохранена застройщиком к моменту получения разрешительной документации на строительство домов №17 и №19 ЖК «Город-событие «Лайково». Это нашло отражение в первой проектной декларации от 28 сентября 2016 года.
Сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации от 28.09.2016 года (в тыс. руб.):
Величина собственных средств 150 509
Финансовый результат текущего года 150
Размер дебиторской задолженности 257 832
Размер кредиторской задолженности 1 350 872
К началу строительства домов ЖК у застройщика имеется в наличии около 150 млн руб. собственных средств.
Много это или мало? Прежде всего посмотрим, что из себя представляют дома, разрешение на строительство которых застройщик получил. Согласно опубликованным проектным декларациям, застройщик возводит два корпуса с одинаковым сроком начала и окончания строительства.
| Номер дома | Этажность | Начало строительства | Ввод в эксплуатацию | Количество квартир (шт.) | Общая площадь квартир (кв. м.) | Сметная стоимость строительства (тыс. руб.) |
| Дом №17 | 4-10 | 3 квартал 2016 г. | 14 сентября 2018 г. | 204 | 9 473 | 627 788 |
| Дом №19 | 4-6 | 3 квартал 2016 г. | 14 сентября 2018 г. | 267 | 12 279 | 811 792 |
Из представленных данных следует, что сметная стоимость строящихся домов составляет 1 439 580 тыс. руб., то есть перед началом строительства застройщик имел в собственном распоряжении более 10% средств от сметной стоимости. Иначе говоря, застройщику есть с чем начинать.
Разрешение на строительство получено 28 сентября 2016 года, проектная декларация опубликована в этот же день. С этого момента застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства. Много ли их поступило?
Согласно ответу, полученному на официальный запрос с информационного ресурса ЕГРП, по состоянию на 22.10.2016 года в строящихся домах, расположенных на участке с кадастровым номером 50:20:0040306:285, то есть в домах №17 и №19, не было зарегистрировано ни одного договора долевого участия. То есть продажи ещё не начались. Но пока застройщик вполне может ориентироваться только на собственные финансовые возможности.
Что уже сделано?
На сайте ЖК, к сожалению, отсутствуют фотографии и описание хода строительства. В интернете, на форумах, выложено множество фотографий строительной площадки, датируемых 10 октября 2016 года. На них видно, что стройплощадка огорожена, рабочая дорога вдоль будущих строительных объектов выложена плитами. Завезено значительное количество инертного материала (песка и щебня) и подвоз продолжается, что может означать только одно - в холодный период времени застройщик планирует вести большие работы по литью фундаментной плиты, монолитных стен и перекрытий подвальной части строящихся домов. Обустроен городок для строителей, причём внушительное количество бытовок, которое видно на фото, предполагает участие в работах большого количества рабочих. Обустроены открытые площадки для складирования строительных материалов и охраняемая складская площадка для складирования ценного оборудования инженерных систем и коммуникаций. Смонтирован корпус для нахождения ИТР, смонтированы два башенных крана. Подготовлены площадки под монтаж бетонно-растворных узлов, площадка под стоянку большого количества строительной техники, при чём на стройплощадке уже немало этой техники. Кроме того, начато строительство здания, вероятно, офиса продаж.
Фотографии демонстрируют очень активную подготовку к масштабным строительным работам, которые судя по активному завозу инертных материалов и монтажу башенных кранов, должны начаться в ближайшее к октябрю 2016 года время.
Каких-то прямых фактов относительно застройщика и его возможностей в открытом доступе обнаружить не удалось. К сожалению, этого не достаточно для серьёзного анализа рисков вложения денежных средств в покупку жилья в строящемся ЖК - приведённая информация может лишь косвенно свидетельствовать о том, что с реализацией этого проекта у застройщика должно быть всё в порядке. Как минимум, в отношении первых двух домов.
Такой вывод можно сделать на следующих основаниях:
И сам застройщик, и стоящий за ним Urban Group, занимались реализацией проектов многократно превышающих по масштабам строительство двух небольших 6-10-этажных жилых корпусов, которые будут сданы первыми в огромном жилом комплексе.
Застройщик и его акционер должны быть заинтересованы в эталонном осуществлении строительства этих двух домов, чтобы у потенциальных дольщиков следующих очередей не возникло ни малейших сомнений в способности застройщика реализовать столь масштабный проект. Элементарная логика подсказывает, что у очень крупного застройщика возведение первых двух домов строящегося фактически «с нуля» небольшого города, должно пройти «без сучка и задоринки».
Аккредитация, страхование, суды
Дома №17 и №19 аккредитованы одним из крупнейших банков страны — ВТБ 24, являющимся четвёртым по величине активов в России.
Аккредитация — это хороший показатель. При аккредитации банки внимательно оценивают финансовые возможности строительной компании, а также проверяют экономику проекта. Застройщика проверил очень серьезный финансовый институт, а значит с этими показателями у компании всё в порядке.
«Ивастроем» надлежащим образом оформлены все документы на строительство. Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства.
В отношении застройщика не ведутся какие-либо административные и банкротные судопроизводства. Хотя за последние три года компания участвовала в нескольких гражданских процессах, суть судебных разбирательств и суммы, которые фигурировали в них, незначительны и не могут оказать никакого влияния на результаты строительства.
В отношении застройщика не ведутся исполнительные производства. Не выявлены какие-либо предписания со стороны Главного управления государственного строительного надзора Московской области, связанные с нарушением регламента строительных работ.
Делаем выводы
«Ивастрой» уже имеет успешный опыт качественной реализации строительного проекта. Компания возвела и сдала в эксплуатацию в сжатый срок малоэтажный жилой комплекса из 278 таунхаусов.
Очень важным обстоятельством является то, что за этой компанией стоит Urban Group, крупный застройщик с многолетним опытом работы. Urban Group построил и сдал более 2 млн кв. м жилья в ЖК «Новосходненский», ЖК «Город набережных», ЖК «Опалиха О2», ЖК «Ивакино-Покровское», осуществляет строительство жилых комплексов «Митино О2», «Видный город», «Опалиха О3», «Солнечная система», «Дом-Солнце». По объёму строительства жилья в Московской области Urban Group занимает второе место.
Финансовое состояние юридического застройщика хорошее. Несмотря на отсутствие в последние годы заметной хозяйственной деятельности, он имеет значительный запас накопленных денежных средств, который может обеспечить не менее 10% финансирования строительства первых домов ЖК «Город-событие «Лайково».
Компания «Ивастрой» и стоящий за ней Urban Group финансово состоятельны и надёжны. Это означает, что велика вероятность того, что дома №17 и №19 будут сданы в эксплуатацию согласно разрешительной документации - в сентябре 2018 года. Застройщик просто обязан сделать строительство и сдачу этих домов показательными для потенциальных покупателей жилья в следующих очередях этого огромном ЖК.
Косвенные данные свидетельствуют о том, что риски при вложении в ЖК «Город-событие «Лайково» и застройщика «Ивастрой», как минимум в отношении домов №17 и №19, отсутствуют.
Мы рекомендуем покупку квартир в этом ЖК. Но тем, кто хочет перестраховаться, для большего спокойствия можно посоветовать совершить покупку через несколько месяцев: после начала строительства домов. К этому времени будет видно, каким образом будет осуществляться строительство с учётом заявленных жёстких сроков реализации.
Комментарии 1
При анализе застройки территории села Лайково Вы не обратили внимание на противодействие жителей села. Почему против? Потому что на застраиваемой территории ранее была молочная ферма и есть скотомогильник с сибирской язвой. Урбан Групп соответствующие исследования не проводило и не проводит, хотя имеет предписание местных властей о проведении специальных исследований. Жалко, что Вы не посетили площадку застройки, вид на огромное Лайковское кладбище не порадовал бы Вас, плюс отсутсвие инфраструктуры, выездов и т.д