ЦБнутые ужесточения к без того космической ипотеке – итоги ноября с (бес)перспективами на 2025 год

• Космическая ипотека
• ЦБнутые ужесточения
• То ли еще будет
• (Бес)перспективы на 2025 год
• Без комментариев

Космическая ипотека

К середине ноября средние ставки по рыночной ипотеке, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), превысили 28%. Причем показатели выросли в среднем на 3 п. п. всего за неделю во многом из-за сильного удорожания жилзаймов в двух крупнейших банка – Сбере и ВТБ. Минимальные ставки у этих кредиторов стали 28,1 и 29,8% соответственно. И это минимальные! Максимальные же ипотечные ставки в топ-20 крупнейших банков перевалили за 43% еще в первой декаде ноября.

Все сказанное не вызывает сомнений в расчетах руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, согласно которым переплата по жилзайму на рыночных условиях может превысить стоимость недвижимости в три, а то и в семь раз. Все зависит от того, насколько оформлена ипотека – на 30 или 10 лет.

К слову, средний срок ипотеки на московские и петербургские новостройки стремится к 27 годам. Даже по льготной ипотеке цифры неутешительны – по данным Объединенного кредитного бюро, это уже 25+ лет.

Возвращаясь к расчетам Алексея Попова, переплата по семейной ипотеке на сегодня является куда более гуманной, поскольку превышает стоимость жилья лишь в 1,5-2 раза.

Комментируя все эти цифры, эксперт отметил, что в текущих условиях ипотеку по базовым ставкам банков берут преимущественно лишь способные внести большой первый взнос или быстро погасить долг.

Добавим, что в Москве приобретение однокомнатной квартиры при нынешних ипотечных ставках обходится настолько дорого, что переплата по жилзайму может потягаться с двумя полетами в космос. Такой аналитикой в начале ноября поделился финансовый маркетплейс «Выберу.ру» на примере оформленной в кредит «однушки» стоимостью 15 млн рублей при ставке в 26% годовых, стартовом взносе в размере 30% (4,5 млн) и сроке займа на 30 лет. Оказалось, что в рублях переплата при таких исходных будет аж 72 миллиона, тогда как ежемесячные выплаты – около 227 тысяч рублей.

Только вдумайтесь, что за сумму переплаты можно позволить себе не только покинуть Землю, но и стать владельцем подмосковной фермы площадью 400 гектаров или приобрести кирпичный завод с карьером в Ростовской области. Среди альтернативных трат – 15 восхождений на Эверест, дюжина кругосветных круизов на лайнере для двоих, каждый из которых длится несколько месяцев, или 360 поездок в Таиланд с проживанием пары в четырехзвездочном отеле на 10 дней. Те же, кто предпочитает материальные блага, смогут купить подержанный вертолет, 80 автомобилей Lada Granta, три Tesla Cybertruck в базовой комплектации или солидную коллекцию техники Apple в виде 480 смартфонов iPhone 16 Pro либо 288 ноутбуков MacBook Pro.

Резюмируя, по этому пункту трудно не согласиться с генеральным директором «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерием Летенковым. Как отметил этот эксперт, рекордные ставки вынуждают девелоперов пересматривать планы, а покупателей – отказываться от сделок.

Коммерческий директор AAG Ольга Захарова, в свою очередь, дополнила картину зарплатными реалиями, явно не способствующими росту спроса на ипотеку.

ЦБнутые ужесточения

С 1 апреля 2025 года Центробанк сможет применять макропруденциальные лимиты для ипотечных займов и автокредитов. Соответствующий федеральный закон (№ 414-ФЗ от 23.11.2024) уже прошел все инстанции, подписан президентом и опубликован.

Для понимания, под макропруденциальными лимитами подразумеваются инструменты, применяемые Банком России для контроля уровня рискованных кредитов в экономике. Их цель – снижение системных рисков, ограничение роста закредитованности населения и регулирование выдачи кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

В преддверии законодательных новшеств регулятор заявлял о своих планах ограничить выдачу жилищных кредитов на срок свыше 30 лет. За последний год доля таких займов, по данным ЦБ, выросла с 10 до 20%. Понятно, что увеличение срока кредита позволяет снизить ежемесячные платежи. Меж тем в долгосрочной перспективе это может привести к финансовым трудностям у заемщиков. Тем более что и банки не всегда способны точно оценить риски, связанные с такими ипотеками – пояснили в Центробанке свои намерения.

Опасения регулятора подтверждает октябрьская статистика, согласно которой, темпы роста рыночной ипотеки в РФ не замедлились даже на фоне высоких ставок. Более того, в октябре жилзаймов по базовым программам выдано на 14% больше, чем в сентябре. В рублях это 117 млрд против 103 млрд.

Регулировать рынок призван и ипотечный стандарт, который вступает в силу еще раньше новых полномочий ЦБ, с 1 января. Этот документ тоже направлен на снижение рисков в сфере жилищного кредитования и повышение прозрачности на рынке. Одним из ключевых изменений, закрепленных в данном стандарте, является запрет на выдачу жилзаймов без первого взноса. Все подробности можете узнать из нашего спецматериала «Под защитой ЦБ, или Все последствия ипотечного стандарта для рынка». Добавим, что пока банкам непонятно, как они будут определять справедливую стоимость жилья, и как регулятор будет контролировать соблюдение предписанных в документе требований. Об этом, как заметили в ВТБ, предстоит договориться до конца текущего года.

То ли еще будет

Россия сейчас находится в переломной точке. «По оценке банков и предприятий, уже в ближайшие месяцы можно ожидать общего замедления роста корпоративного портфеля кредитного, уменьшения его вклада в рост совокупного спроса. С некоторым лагом – а здесь очень важны лаги – это приведет к замедлению текущей инфляции, а затем увидим перелом показателя годовой инфляции», – такое заявление прозвучало от главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной во время ее выступления в Государственной думе.

По данным Росстата, в сентябре годовая инфляция снизилась с августовских 8,63 до 8,54%. Для стабилизации цен ЦБ в октябре повысил ключевую ставку с 19 до 21%, так что по итогам 2024-го регулятор ожидает инфляцию на уровне 8-8,5%, тогда как прогноз Минэкономразвития составляет 7,3%. Основной целью же остается инфляция в 4%.

До конца года ключевая ставка может измениться еще раз. При этом участники рынка ожидают не снижение, а увеличение показателя, причем сразу на еще 2 п.п.

«Мы прогнозируем повышение [ставки] в декабре до 23% и сохранение ее на протяжении всего 2025 года», – следует из слов первого заместителя президента-председателя правления ВТБ Дмитрия Пьянова, сравнившего текущую ситуацию на процентном рынке с настоящим «штормом».

Как добавил руководитель аналитического центра ДOМ.РФ Михаил Гольдберг, даже в случае пессимистичного сценария к концу будущего года можно ожидать снижение ипотечных ставок. Впрочем, если «ключ» в 2025-м останется выше 20%, количество выданных жилзаймов может снизиться до уровня 2022 года в 1,3 млн ипотек – отметил главный аналитик госкорпорации.

В представлении уже упомянутой Ольги Захаровой, прогноз представителя ДOМ.РФ на 2025 год выглядит вполне обоснованным. Все потому, что ЦБ продолжает использовать повышение ключевой ставки как инструмент для ужесточения денежно-кредитной политики. С учетом же высокой инфляции в ближайшее время оснований для снижения «ключа» нет – уверена девелопер.

Меж тем высокая ключевая ставка является мерой временной. Подобная политика способствует росту сбережений, но одновременно тормозит развитие бизнеса, так как увеличивает стоимость заемных средств для компаний. Это негативно сказывается на темпах экономического роста в стране. «Сейчас ключевую ставку не снизят, а полгода – это вполне реальный срок для оптимистичных перемен на рынке», – полагает собеседница Novostroy.

(Бес)перспективы на 2025 год

Сумму застрахованных на эскроу ипотечных средств могут повысить до 20 или даже 30 миллионов. Соответствующий законопроект уже готовят к внесению в Госдуму, чтобы лучше защищать ипотечников в случае банкротства застройщика или кредитной организации.

Лимит по семейной ипотеке на 2025 год увеличат на 2,4 трлн рублей. Об этом сообщил Минфин, указав, что общий объем поддержки на 2024-й составит 6,25 трлн рублей, из которых 390 млрд еще не использованы. Оставшиеся средства оператор программы ДOМ.РФ перераспределит между банками в зависимости от спроса. А вот с 15 декабря начнет действовать «новый механизм с автоматической возможностью выдавать кредиты банками при наличии объема неиспользованных лимитов».

В Минфине также заверили в сохранении для семейной ипотеки ставки в 6%. По словам главы ведомства Антона Силуанова, «никаких проблем для реализации программы нет».

Группа депутатов Госдумы, в свою очередь, обратилась к Михаилу Мишустину с предложением пересмотреть условия семейной ипотеки. В направленном премьер-министру документе парламентарии предлагают повысить максимальные суммы ипотечных кредитов на жилье площадью свыше 60 кв. м до 18 млн рублей. Авторы инициативы сетуют на всю ту же высокую ключевую ставку и значительный рост цен на недвижимость.

Будущим летом в России могут запустить программу льготной ипотеки для врачей, учителей и других работников бюджетной сферы. Кредиты, по словам члена Совета Федерации Ольги Епифановой, предполагается выдавать под фиксированные 12% годовых, покрывая разницу с «ключом» за счет федерального бюджета. Рассказала сенатор и то, что в первые два года программа будет экспериментальной, после чего власти примут решение о ее продлении. Рассматривается запуск ипотечных программ и для специалистов таких приоритетных отраслей, как оборонная промышленность и наука. А вот сельскую ипотеку хотят сделать более ориентированной на поддержку сел, исключив покупки жилья рядом с крупными городами.

В контексте всего сказанного добавим, что государство уже взвалило на себя больше трети ипотечного портфеля страны. Расходы федерального бюджета на обслуживание льготных программ в уходящем году выросли до 6,25 трлн рублей, тогда как весь ипотечный портфель в РФ составляет 19,8 трлн – рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Без комментариев

• «Квадрат» жилья в РФ, по словам председателя Госдумы, ежегодно дорожает на 15-20%;
• Проектное финансирование для застройщиков за год выросло в цене вдвое;
• Для стройотрасли готовят «компенсационные мероприятия» из-за высокой ключевой ставки;
• Маткапитал в России хотят индексировать ежеквартально;
• Трамп 2.0 может помочь российской «недвижке»;
• Власти пресекут покупки аварийного жилья ради получения новых квартир;
• Разговоры о заморозке вкладов могут подстегнуть спрос на недвижимость в конце года;
• Сбер запустил небывалый кешбэк за досрочные платежи по ипотеке;
• Росреестр не проверяет факты смерти и психическое состояние продавцов жилья;
• Время продажи вторичных квартир в России увеличилось на 35%;
• Копить на «вторичку» жителям регионов придется от 4 до 16 лет;
• За последние 10 лет унция золота стала стоить на 124% дороже квадратного метра на «вторичке»;
• Комнаты в Москве и Петербурге продаются в 2-3 раза дороже, чем в среднем по стране;
• На аренду одной квартиры в столице РФ претендуют семь человек;
• Стоимость парковочных мест в Москве сопоставима с «однушкой» в ряде крупных городов;
• Вместо инвестиций в недвижимость москвичи все чаще выбирают рублевые вклады
• Ремонт в РФ подорожал на 11,3% с начала 2024 года;
• «Дом-арбуз» от 10 тысяч и избушка Бабы Яги за 9,3 тыс. рублей в сутки вошли в топ-5 самых необычных домов для аренды в России.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.