МФК «Зорге 9»

Дата обновления 12 октября 2022

Существенные задержки сдачи МФК «Зорге 9» не идут на пользу реноме его девелопера — St Michael. У него по-прежнему нет реализованных объектов и, как следствие, оценки в сводном рейтинге по версии Novostroy.ru. Правда, судя по пополнению земельного банка в последние год-два, в планах ухода с рынка нет. Анонсированы сразу четыре проекта: ЖК «Отрадное сити», апарт-отель «Искусство», ЖК на улице Берзарина, 37 и ЖК на Рублевском шоссе, 151. О сроках их реализации не сообщается.

Кажется, первые результаты вот-вот будут зафиксированы. Мы имеем в виду подготовку ко вводу корпуса 1, который должен произойти в текущем квартале. Что важно — ключи должны быть переданы дольщикам тоже до конца 2022 года. Обычно девелоперы отводят себе на этот процесс от трех до шести месяцев, иногда больше. Поэтому в данном случае есть определенный риск не успеть. На ход строительства корпусов 2 и 3, которым сдаваться буквально через полгода, смотреть грустно. Их монолитные каркасы находятся на уровне 11 и 14 этажей соответственно, и это явное отставание. Боимся предположить, какими окажутся в итоге задержки. Что касается корпуса 4, по данным ЕИСЖС, его строительство даже не начиналось.

Продажи в комплексе ведутся с IV квартала 2018 года, то есть уже четыре года. Долгое время продажи велись только в корпусе 1, затем добавились корпуса 2 и 3. Корпус 4 в продажу пока не выведен. В корпусе 1 продано 66% (178 из 271 лота), в корпусе 2 — 34% (188 из 545 лотов), в корпусе 3 — 51% (162 из 317 лотов). Полагаем, что если бы не неизвестность девелопера и не задержки, темпы продаж были бы выше. Что растет без задержек, так это цены. Показательный пример: год назад 27-метровая студия стоила 9 млн рублей, сейчас же она стоит 12,5 млн рублей, ну или 11,9 млн рублей по переуступке. Существует ли предел в росте цен?

Рядом есть несколько сданных корпусов, покупка лотов в которых безопасна. Это ЖК «Ричард» («ФСК», рейтинг А-), ЖК «Хорошевский» («МонАрх Недвижимость», рейтинг В), МФК «Мята» («МИЦ», рейтинг В+), ЖК «Утёсов» («ФЛЭТ и Ко», нет рейтинга) и МФК «Маршал» («494 УНР», нет рейтинга). Студии со статусом апартаментов стоят от 9 млн рублей, студии со статусом квартир стоят от 10,6 млн рублей.

Дата обновления 20 августа 2021

Компания St Michael притормозила с началом строительства комплекса «Зорге 9» на старте. В результате чего пришлось корректировать сроки. Ситуация в общем-то объяснимая, учитывая, что речь идет о застройщике-новичке. Однако сейчас стройка набрала обороты. К тому же учтем важный фактор: работы ведутся на деньги, выделенные Сбербанком в качестве проектного финансирования, а средства, уплаченные дольщиками, будут до ввода в эксплуатацию храниться на эскроу-счетах в том же «Сбере». Так что в этом отношении все надежно. Первым из корпусов должен быть сдан дом Madison. На данный момент он подведен под крышу, идет отделка фасадов, ведутся внутренние работы. Сдача дома в первом квартале будущего года и передача ключей в срок до 30 июня 2022-го видится достаточно реальной. Что до следующих домов, то они пока продвинулись не слишком далеко. В корпусе 2 (Manhattan) монтируют монолитные конструкции на уровне третьего этажа. В корпусе 3 (Soho) строят подземную часть здания. Планируемая сдача обоих домов в начале 2023-го, ключи — в июне того же года. Срок отдаленный, чтобы делать прогнозы. Все покажет сдача первого из корпусов, тогда будет в целом понятно, в каком темпе движется проект. О строительстве четвертого шестиэтажного корпуса пока сказать нечего, но там и срок сдачи очень отдаленный.

В более ранних мнениях портала уже проанализированы все сильные и слабые стороны проекта. Из позитивных новостей выделим две. Во-первых, объявлено о том, что в Мнёвниковской пойме, построят крупный спортивный кластер, в котором будет множество самых разных спортивных объектов (сёрфинг-парк, ледовая арена, центр водных видов спорта и многое другое) общей площадью на 500 тыс. кв. метров. От «Зорге 9» все это будет находиться сравнительно недалеко — доехать труда не составит. Во-вторых, началось строительство Рублево-Архангельской линии метро. Она пройдет неподалеку от рассматриваемого нами комплекса апартаментов. Таким образом, новоселам будет доступно еще одно направление метрополитена.

В составленном экспертами рейтинге новостроек Северного административного округа комплекс «Зорге 9» получил средние оценки за местоположение и качество проекта и невысокую — за надежность и в результате занял место в нижней части. Спрос на здешние апартаменты средний. Судя по последней версии проектной декларации от 10 августа этого года, реализовано менее 400 апартаментов. Это около трети от того, что есть в трех корпусах. Самый бюджетный здешний вариант — 27-метровая студия за 9 млн. Для бизнес-класса в общем нормально. Но стоит учитывать, что хотя район хороший, но само место, где строится МФК, имеет минусы, о которых мы ранее писали.

Ближайший альтернативный вариант - ЖК «Рихард», который строит «ФСК» (рейтинг застройщика «А-»). Цены там примерно на таком же уровне, но речь о квартирах, а не об апартаментах. То же самое можно сказать и о жилых комплексах «Хорошевский» компании «МонАрх Недвижимость» (рейтинг «В», объект сдан) и «Вереск» компании «МИЦ» (рейтинг «В+», есть перенос сроков). Еще несколько новостроек базируется поближе к станции метро «Хорошевская». В ЖК «Династия» от Sezar Group (рейтинг «В+», есть перенос сроков) квартиры обойдутся дороже. В ЖК «Авиатика» от «Э. К. Девелопмент» и МФК «Мята» от «МИЦ» (рейтинг «В+») цены сопоставимы. В Апарт-отеле «Red Star Лофт» от частного девелопера апартаменты можно приобрести дешевле.

Дата обновления 16 июня 2020

St Michael — девелопер-загадка. Он никогда не занимался апарт-проектами и долго не мог запустить МФК «Зорге 9». Позже был анонсирован ЖК «Отрадное сити», но он пребывает в таком же неопределённом состоянии, как МФК «Зорге 9» пару лет назад. Оценка девелоперу St Michael в сводном рейтинге Novostroy.ru не выставлена, так как основывать её пока не на чем.

Продажи в комплексе апартаментов идут, ассортиментная линейка хорошая — от студий до трёхкомнатных вариантов. От рисков, связанных с неопытностью застройщика, покупателей ограждает 214-ФЗ. В случае просрочек дольщики вправе требовать неустойку. Системы эскроу-счетов в данном проекте девелоперу удалось избежать. Напомним, что прошлогодние поправки в 214-ФЗ, связанные с эскроу-счетами и проектным финансированием, призваны максимально защитить дольщиков.

Объём недвижимости в сравнении с первоначальным видением был пересмотрен: вместо шести корпусов появятся три. Самое главное — реализуются не квартиры, как предполагалось, а апартаменты. К апартаментам предъявляются менее строгие требования по инсоляции, пожарной безопасности, шумоизоляции, обеспеченности машино-местами и прочему. Целевая аудитория была изменена с тех, кто берёт недвижимость для себя, на покупателей-инвесторов.

Проектировщики МФК «Зорге 9» захотели, чтобы он напоминал исторические кварталы Нью-Йорка. Чтобы воплотить эту идею, в облицовке будут использованы клинкерный кирпич немецкого производства и индийский гранит. Это недешёвые материалы, которые могут подтвердить высокий статус башен. Особый ореол им должна придать контурная подсветка фасадов. На рендерах выглядит красиво, да и звучит неплохо, осталось реализовать.

Следом идёт собственная инфраструктура — парк площадью 1 га, арт-объекты, стадион с футбольным и баскетбольным полями, столы для пинг-понга, фитнес-центр со студией йоги, медцентр и музей народных промыслов. Когда видишь такой обширный список, понимаешь, что застройщик хочет создать качественный продукт. В то же время это не наивная забота о покупателе, а просчитанное стремление заработать авторитет и закрепиться на рынке.

Те, кто ищут квартиры в Хорошёвском районе, могут рассмотреть ЖК «Рихард» и ЖК «Городской квартал BIGTIME». Стоимость студий в обоих начинается от 7,4 млн рублей. ЖК «Династия» (входит в список долгостроев) дороже — однокомнатные квартиры стоят 10,7 млн рублей и дороже. Апартаменты представлены в МФК «Мята», цены начинаются от 6,5 млн рублей. Цены ниже всего в ЖК «Вереск», вышедшем в продажу полгода назад. Студий здесь принципиально нет, «однушки» стоят от 6,9 млн рублей.

Дата обновления 26 января 2018

Обо всех достоинствах и недостатках этого жилого комплекса мы очень подробно рассказали в предыдущем мнении портала. Добавить к сказанному в настоящее время нечего. Хотелось бы рассказать о ходе строительных работ, однако застройщик такой возможности не дает. Компания «St Michael» по прежнему не начала строить ЖК «Зорге 9». На январь 2018 года разрешение на строительство еще не получено, соответственно нет проектной декларации и нет точной информации о сроках строительства объекта. Есть надежда, что вопрос с разрешительной документацией решится в начале этого года. В то же время понятно, что успеть сдать жилой комплекс в четвертом квартале текущего года уже не получится. Значит, стоит ждать переноса сроков сдачи. Особой проблемы в этом мы не видим, поскольку продажи все равно еще не открыты, а значит пострадавших дольщиков нет.

«St Michael» - застройщик-новичок и, видимо, с первым проектом у него возникли сложности. Официальный сайт ЖК в настоящее время не работает, на сайте компании информация по данному объекту весьма краткая. Одним словом, пока с жилым комплексом на улице Зорге сплошной «туман». Поэтому тем, кто в настоящее время ищет себе квартиру в этой части Северного административного округа, есть смысл обратить внимание на объекты других застройщиков. Среди них включенный в Белый список новостроек ЖК «Династия» компании «Sezar Group» (рейтинг застройщика «B+»), ЖК «Хорошевский» от «МонАрх Недвижимости» (рейтинг «B»), ЖК «Дом в Мнёвниках» компании «Лидер-Инвест» (рейтинг «B»), уже сданный МФК «Лайнер» от «Интеко» (рейтинг «A») и др.

Дата обновления 11 ноября 2016

Сайт ЖК «Зорге 9» радует глаз яркими рендерами, а лозунг «Престижный адрес в центре Москвы», конечно, воодушевляет. Однако насколько идеальная картинка соответствует реальности?

Начнем с того, что к центру столицы Хорошевский район можно отнести с большой натяжкой. Все-таки территория, где строится новый ЖК, находится за пределами не то что Садового кольца, но даже Третьего транспортного. То же самое касается и престижности. Тут ведь как посмотреть. Если из «замкадья», то один ракурс, а если откуда-нибудь с Бульварного кольца — совсем другой. Не будем забывать и том, что речь идет о реновации промзоны «Улица Зорге». Причем жилой комплекс «Зорге 9» в ее пределах станет практически первой ласточкой. Поэтому пока не приходится говорить о достойном, солидном, а также привлекательном в экологическом плане окружении в непосредственной близости от ЖК. Только с востока, где находятся старые жилые кварталы, в этом смысле все благополучно. С севера и юга — нежилые объекты, с запада — трасса московской кольцевой железной дороги, за которой обширную территорию занимает ТЭЦ-16. Причем все это здесь, рядом — от границ ЖК до территории ТЭЦ меньше ста метров. Пожалуй, единственный плюс, который можно найти здесь в плане экологии — это расположенный в 250 метрах парк Березовая роща. К слову сказать, виды из окон здесь также будут весьма неравноценными. Конечно, на востоке это жилые кварталы, парк, новый стадион ЦСКА, с западной же стороны — все то, о чем мы уже сказали.

Заканчивая оценивать место, выбранное под застройку, отметим, что обеспеченность ЖК социальными объектами находится на хорошем уровне. В расположенные по соседству старых кварталах Хорошевского района есть все необходимые соцобъекты. Что касается транспортной доступности, то для автомобилистов она не идеальна, в виду пробок, а вот для тех, кто предпочитает общественный транспорт, здесь есть очевидные плюсы: пешком можно дойти как до метро, так и до открывшейся в ноябре железнодорожной станции «Зорге» Московского центрального кольца. Теперь по МЦК отсюда можно очень быстро добраться в любой район города.

Застройщик, взявшийся за этот объект, пока вызывает вопросы. Компания «St Michael» на жилищном рынке новичок, ранее строительством многоэтажных жилых домов не занималась, специализируясь в основном на торгово-офисных зданиях. Правда, если заглянуть на официальный сайт застройщика, то обнаружим, что, кроме нового ЖК «Зорге 9», он сообщает также о своих завершенных проектах, в частности о ЖК «Новое Домодедово» и «Донской Олимп». Оставим это утверждение без комментариев. Отметим только, что официально оба из названных комплексов числятся за компанией «ЛСР. Недвижимость-Москва». Учитывая масштабы этого застройщика, очевидно, что участие в этих проектах компании «St Michael» вряд ли было определяющим.

При этом мы ни в коей мере не хотим сказать, что люди, работающие в «St Michael», не имеют опыта в жилищном строительстве. Достаточно упомянуть, что в числе основателей компании ряд бывших топ-менеджеров компании «COALCO» - известного игрока столичного строительного рынка. Однако факт остается фактом: ЖК «Зорге 9» для «St Michael» — первый крупный самостоятельный проект. От его реализации будет зависеть реноме застройщика. Заявка сделана серьезная.

По состоянию на ноябрь 2016 года на территории, выделенной под ЖК «Зорге 9», ведутся предварительные работы. Возведение домов пока не начато. Как нам пояснили в компании «St Michael», разрешение на строительство еще не получено, соответственно нет и проектной декларации. Как только вопрос будет решен, все необходимые документы будут опубликованы на официальном сайте ЖК.

Также пока нельзя со стопроцентной гарантией сказать, что в доме будут именно квартиры, а не апартаменты. Сейчас застройщик на официальном сайте позиционирует «Зорге 9» как жилой комплекс, но теоретически статус может быть и иным. Вопрос должен проясниться в ближайшие несколько месяцев. Старт продаж, как нам сообщили в компании, ориентировочно намечен на  март-апрель 2017 года. В настоящее время на сайте ЖК выложены предварительные планировки квартир и цены на них. Но эта информация носит сугубо ознакомительный характер — нет не только продаж, но даже предварительного бронирования.

Что касается самих квартир, то они в массе своей компактные, но спланированы хорошо (так называемые «смарт-планировки»). Площадь используется очень грамотно. Комнаты небольшие или средние, зато есть место для просторной кухни-столовой, для размещения гардероба, в некоторых случаях в квартирах просторные балконы. Из минусов, которые сразу бросаются в глаза, слишком большое количество квартир на этаже: 14-15 шт. при трех лифтах. Дома будут высотными, нагрузка на лифты ожидается большая.

В настоящее время конкурентами «Зорге 9» выступают такие новостройки как ЖК «Хорошевский», возводимый компанией «МонАрх Недвижимость» - в рейтинге застройщиков на нашем портале эксперты присвоили ей рейтинг В (стабильная компания); «Дом в Мнёвниках» от компании «Лидер-Инвест» (также рейтинг В) и относящийся к Белому списку самых надежных новостроек Москвы и Подмосковья МФК «Лайнер» от застройщика «Интеко» (рейтинг А — крупный застройщик с положительной репутацией). Также неподалеку проектируются МФК в составе ТПУ «Новопесчаная» и «Силикатные улицы».